# Calculadora de adjudicación de vivienda en subasta en España: mínimo para aprobar el remate

> Calcula el mínimo por el que se aprueba el remate de una vivienda habitual en una subasta judicial en España: 70 % o 60 % según tu deuda y la puja.

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## En resumen

- En una subasta judicial, el remate de la vivienda habitual se aprueba con una puja de al menos el 70 % del valor de subasta; con 200.000 €, desde 140.000 €.
- Si la puja es menor, solo se aprueba si cubre la deuda total, y nunca por menos del 60 % del valor: con 200.000 € y 130.000 € de deuda, el mínimo es 130.000 €.
- Si la puja queda por debajo, el ejecutado tiene 10 días para presentar a quien la mejore.
- Con una deuda de 200.000 € sobre una vivienda de 200.000 €, el mínimo de aprobación sube al 70 %: 140.000 €.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Valor por el que sale a subasta: 200.000 €
- Deuda total con el acreedor (principal, intereses y costas): 130.000 €
- Mejor puja de la subasta (0 si nadie pujó): 135.000 €
- ¿Quién hizo la mejor puja?: Otra persona
- Porcentaje que aprueba el remate sin más: 70 %
- Porcentaje mínimo en vivienda habitual: 60 %
- Porcentaje mínimo general: 50 %
- Porcentaje mínimo si la puja cubre la deuda: 40 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Mínimo para aprobar el remate: 130.000 €
- 70 % del valor de subasta: 140.000 €

## ¿Por cuánto se adjudica la vivienda habitual en una subasta?

Se adjudica por al menos el 70 % del valor de subasta. Hay una excepción: si la deuda es menor, puede aprobarse por esa deuda, pero nunca por menos del 60 % del valor. Lo dice el artículo 670 de la [Ley de Enjuiciamiento Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323), en el texto vigente desde abril de 2025.

El **valor de subasta** es el precio por el que sale el inmueble, el que figura en la escritura de hipoteca. El **ejecutado** es quien debe el dinero; el **ejecutante**, quien lo cobra, normalmente el banco. Esta calculadora es **solo para España**.

## Cómo se calcula el mínimo

El mínimo depende de tres datos: el valor de subasta, la deuda total (principal, intereses y costas) y si es tu vivienda habitual.

- **Vivienda habitual.** Si la deuda llega al 70 % del valor, el mínimo es el 70 %. Si es menor, el mínimo es la deuda, pero sin bajar del 60 % del valor.
- **Otros inmuebles.** Se aprueba con el 50 % del valor, o con una puja que cubra la deuda sin bajar del 40 %.
- **Subasta sin postores.** El ejecutado puede designar a una persona que se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor, o por la deuda sin bajar del 40 %.

```
Mínimo habitual = 70 % del valor, si la deuda ≥ 70 % del valor
                  mayor entre deuda y 60 % del valor, si no
Mínimo general  = menor entre 50 % del valor y (mayor entre deuda y 40 % del valor)
```

## Cómo usar la calculadora

1. Escribe el **valor de subasta** y la **deuda total**.
2. Escribe la **mejor puja**. Si nadie pujó, pon 0.
3. Indica **quién pujó**: otra persona o el acreedor.
4. Marca si es la **vivienda habitual**.

Los porcentajes de la ley están en las opciones avanzadas, por si cambia la norma.

## Ejemplo

Una vivienda habitual sale a subasta por 200.000 €. La deuda total es de 130.000 € y la mejor puja, de otra persona, es de 135.000 €.

| Dato | Importe |
|---|---|
| 70 % del valor de subasta | 140.000,00 € |
| 60 % del valor de subasta | 120.000,00 € |
| Deuda total | 130.000,00 € |
| Mínimo para aprobar el remate | 130.000,00 € |
| Mejor puja | 135.000,00 € |
| Sobrante para el ejecutado | 5.000,00 € |

La deuda (130.000 €) es menor que el 70 % (140.000 €), así que el mínimo es la deuda, que supera el 60 % (120.000 €). La puja de 135.000 € lo supera, pero le faltan 5.000 € para el 70 %. Se puede aprobar si el ejecutado no presenta a quien la mejore en 10 días. Con 135.000 € se paga toda la deuda y sobran 5.000 €.

Si la deuda fuera de 150.000 €, el mínimo subiría a 140.000 €, el 70 %.

## Qué puede hacer el ejecutado

Si la puja no llega al 70 %, el ejecutado tiene **10 días** desde el cierre de la subasta para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % del valor, o lo que cubra la deuda. Esa persona debe ingresar antes un depósito y tiene otros 10 días para pagar el resto. Si no paga, pierde el depósito.

Antes de aprobarse el remate, el ejecutado también puede pagar toda la deuda y quedarse con la vivienda (artículo 670.7).

## Si el acreedor es el mejor postor

Si el acreedor puja por debajo de lo permitido en una vivienda habitual y el ejecutado no mejora, el remate se aprueba por el 70 % del valor, o por la deuda si es menor, con un mínimo del 60 %. La calculadora lo muestra como precio de adjudicación y calcula la deuda que quedaría.

## Qué no calcula

Es una estimación del texto de la ley. No incluye el orden en que se reparte lo pagado (intereses, principal, demora y costas), ni gastos del procedimiento. Cada caso lo decide el juzgado.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuál es el mínimo para adjudicar una vivienda habitual en subasta?
El 70 % del valor de subasta. Si la deuda es menor, puede aprobarse por la deuda, pero nunca por menos del 60 % del valor.

### ¿Qué pasa si la puja es menor del 70 %?
El ejecutado tiene 10 días para presentar a una persona que la mejore. Si no lo hace y la puja supera el mínimo, se aprueba. Si no lo supera, decide el letrado de la Administración de Justicia.

### ¿Y si nadie puja en la subasta?
El ejecutado puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor, o por la deuda sin bajar del 40 %.

### ¿Se aplica lo mismo a un local o a una segunda vivienda?
No. En otros inmuebles basta una puja del 50 % del valor, o una que cubra la deuda sin bajar del 40 %.

### ¿Queda deuda después de la adjudicación?
Si el precio no cubre la deuda total, sí. La calculadora muestra la diferencia como estimación.

## Fuentes

- Ley de Enjuiciamiento Civil — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323