# Alquiler de habitación o por noches en EE. UU.: ¿cuál deja más neto?

> Compara el neto anual de alquilar una habitación a un inquilino fijo o por noches en Estados Unidos y mira la ocupación que necesitas para igualarlo.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/alquiler-habitacion-inquilino-vs-airbnb-neto-ocupacion/
- Solo Estados Unidos.

## En resumen

- Con $800 al mes de alquiler y medio mes vacío al año, una habitación con inquilino deja $8,000 netos al año tras restar $100 de gastos al mes.
- Alquilada por noches a $65, con el 60 % de noches ocupadas, la misma habitación deja unos $10,183 netos al año: $2,183 más que con inquilino.
- En ese ejemplo, por noches te compensa a partir del 49.07 % de noches ocupadas, unas 180 de cada 365; por debajo, gana el inquilino fijo.
- El IRS pide dividir los gastos de la casa entre la parte alquilada y la personal y declarar el ingreso en el Schedule E (Publicación 527).

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Alquiler al mes: $800
- Tus gastos al mes: $100
- Meses al año sin inquilino: 0.5 meses
- Precio por noche: $65
- Noches ocupadas: 60 %
- Noches por estancia: 3 noches
- Limpieza por estancia: $25
- Gastos fijos al mes: $150
- Comisión de la plataforma: 3 %
- Gastos de la casa de esa habitación al mes: $0
- Tipo de impuesto estimado: 22 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Neto al año por noches: $10,183
- Neto al año con inquilino: $8,000
- Ocupación de equilibrio: 49.07 %

## ¿Es mejor alquilar una habitación a un inquilino o por noches?

Depende de cuántas noches consigas llenar. Alquilar por noches deja más dinero por noche, pero con más gastos y más huecos vacíos. Esta calculadora compara el **neto de un año** de las dos opciones y te dice la **ocupación de equilibrio**: el porcentaje de noches ocupadas a partir del cual alquilar por noches te deja más. **Solo para Estados Unidos.**

## Cómo usar la calculadora

Rellena los dos bloques con tus datos. Si no los sabes, deja los de ejemplo y ajusta uno a uno.

- **Con inquilino fijo:** el alquiler al mes, los gastos que pagas tú (suministros, internet, arreglos) y los meses al año sin inquilino.
- **Por noches:** el precio por noche, el porcentaje de noches ocupadas, las noches de una estancia media, la limpieza de cada estancia y los gastos fijos al mes.
- **Opciones avanzadas:** la comisión de la plataforma, la parte de los gastos de la casa que corresponde a la habitación y tu tipo de impuesto estimado.

Todo va en dólares. El resultado sale al momento con los valores de ejemplo.

## Cómo se calcula

```
Neto con inquilino = alquiler × (12 − meses vacíos) − gastos × 12 − gastos de la casa × 12
Noches ocupadas = 365 × ocupación
Neto por noches = noches × precio × (1 − comisión) − estancias × limpieza − gastos fijos × 12 − gastos de la casa × 12
Estancias = noches ocupadas ÷ noches por estancia
```

La ocupación de equilibrio sale de igualar los dos netos. Los gastos de la casa se restan en las dos opciones, así que no cambian ni la diferencia ni el equilibrio.

## Ejemplo

Habitación con alquiler de $800 al mes, medio mes vacío al año y $100 de gastos al mes. Por noches: $65 la noche, 60 % ocupada, estancias de 3 noches, $25 de limpieza por estancia, $150 de gastos fijos al mes y 3 % de comisión.

| Concepto | Con inquilino | Por noches |
| --- | --- | --- |
| Ingreso | $9,200 | $14,235 |
| Comisión | $0 | $427 |
| Limpieza | $0 | $1,825 |
| Gastos fijos | $1,200 | $1,800 |
| **Neto al año** | **$8,000** | **$10,183** |

Por noches ganas $2,183 más al año. La ocupación de equilibrio es el 49.07 %: con 219 noches ocupadas (el 60 %) superas ese punto. Con el 49 % ya ganaría el inquilino por unos $14.

Con el tipo de impuesto de ejemplo del 22 %, el neto de $8,000 queda en unos $6,240 y el de $10,183, en unos $7,943.

## Qué dice el IRS sobre alquilar parte de tu casa

La Publicación 527 del IRS explica que, si alquilas parte de tu propiedad, divides ciertos gastos entre la parte alquilada y la parte personal, como si fueran dos propiedades. Entre ellos están el interés de la hipoteca y el impuesto a la propiedad. Los gastos de la parte alquilada se deducen del ingreso en el Schedule E (Form 1040). Puedes dividir por superficie de la habitación o por número de habitaciones. Fuente oficial: [IRS, Publicación 527](https://www.irs.gov/publications/p527).

Si quieres afinar los intereses, mira la calculadora de [interés hipotecario deducible](https://skilio.com/calculadoras/interes-hipotecario-deducible-limite-750000-estados-unidos/). Para saber cuánta hipoteca puedes asumir, usa la de [ratio hipoteca-ingresos](https://skilio.com/calculadoras/ratio-hipoteca-ingresos-regla-28-36-estados-unidos/).

## Qué no incluye

- Licencias, permisos y límites de tu ciudad o de tu comunidad de vecinos para alquilar por noches.
- Impuestos locales sobre el hospedaje.
- Otros impuestos que pueden aplicar si ofreces servicios a los huéspedes.
- El desgaste de los muebles ni el coste de tu tiempo.

## Errores comunes al comparar

1. **Contar solo el precio por noche.** Un precio de $65 no son $65: restas comisión, limpieza y los días vacíos.
2. **Suponer una ocupación demasiado alta.** Prueba con tres valores, uno prudente, uno normal y uno bueno.
3. **Olvidar los meses sin inquilino.** El inquilino fijo también deja huecos entre un contrato y otro.
4. **Dejar fuera tus gastos fijos.** Internet, suministros extra y ropa de cama suman todo el año.
5. **Comparar antes de impuestos sin decirlo.** El impuesto estimado de las opciones avanzadas es solo una guía.

## Preguntas frecuentes

### ¿Con qué ocupación compensa alquilar por noches?
Se calcula con tus datos: es el porcentaje de noches ocupadas en el que los dos netos se igualan. Con los valores de ejemplo, es el 49.07 %, unas 180 noches de cada 365.

### ¿Cuántos meses vacíos debo poner con un inquilino?
Lo normal es medio mes o un mes al año, entre un inquilino y el siguiente. Si tu zona se alquila rápido, puedes poner 0.

### ¿Cómo reparto los gastos de la casa entre mi habitación y mi espacio?
El IRS pide dividirlos entre la parte alquilada y la personal. Un método habitual es por superficie: si la habitación es el 15 % de la casa, le toca el 15 % de esos gastos. Ponlo en el campo de gastos de la casa.

### ¿Tengo que declarar lo que gano por noches?
Por lo general sí: el ingreso se declara y los gastos de la parte alquilada se deducen. Hay reglas especiales para alquileres de muy pocos días al año. Consulta la Publicación 527 del IRS para tu caso.

### ¿El resultado es una promesa de ganancia?
No. Es una estimación con tus cifras. Los precios y las noches ocupadas cambian según la temporada y la zona.

## Fuentes

- IRS, Publicación 527: https://www.irs.gov/publications/p527