# Calculadora de amortización de inmueble en Ganancias en Argentina

> Calcula cuánto puedes deducir por año de amortización de un inmueble alquilado en Ganancias en Argentina: el 2 % del edificio, sin el terreno.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/amortizacion-inmueble-ganancias-argentina/
- Solo Argentina.

## En resumen

- En Argentina puedes deducir cada año el 2 % del costo del edificio de un inmueble que da renta; el terreno no se amortiza.
- Con un inmueble de $ 120.000.000 y un 70 % de edificio, la parte edificio es de $ 84.000.000 y la amortización de un año completo es de $ 1.680.000.
- Si el inmueble estuvo alquilado solo 1 trimestre, la amortización es de $ 420.000, un cuarto de la cuota anual.
- El 2 % equivale a una vida útil de 50 años: la deducción termina cuando agotas el costo del edificio.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Costo del inmueble (edificio y terreno): $ 120.000.000
- Parte que es edificio: 70 %
- Trimestres alquilado en el año: 4 trimestres
- Amortización ya deducida en años anteriores: $ 0
- Índice de actualización de ARCA: 1

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Amortización deducible del año: $ 1.680.000
- Por cada mes alquilado: $ 140.000
- Parte edificio: $ 84.000.000

## ¿Cuánto puedes deducir por amortizar un inmueble en Ganancias?

**Puedes deducir el 2 % del costo del edificio cada año, y nada por el terreno.** Si alquilas un departamento, una casa o un local, la ley de Impuesto a las Ganancias te deja descontar ese desgaste del alquiler que declaras. Está en el [artículo 87 de la ley](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/330000-334999/332890/texact.htm) (texto ordenado vigente).

Esta calculadora es solo para Argentina y para propietarios que tributan como personas humanas. Es una estimación: tu caso puede tener más datos.

## ¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble?

La ley pide separar el inmueble en dos partes, edificio y terreno. Solo el edificio se amortiza. Se hace así:

1. Tomas el costo del inmueble: lo que pagaste al comprarlo o construirlo.
2. Sacas la parte que corresponde al edificio, según el avalúo fiscal o una tasación.
3. Calculas el 2 % anual de esa parte.
4. Ajustas por los trimestres en que el inmueble estuvo alquilado.
5. Si ARCA lo exige, multiplicas por el índice de actualización de su tabla.

```
edificio = costo x % de edificio
amortización del año = edificio x 2 % x trimestres / 4
```

El 2 % sale de dividir el costo en 50 años de vida útil. La deducción se detiene cuando ya has descontado todo el costo del edificio.

## Cómo usar la calculadora

- **Costo del inmueble:** el valor de compra o de construcción, con edificio y terreno juntos.
- **Parte que es edificio:** el porcentaje de la construcción sobre el valor total. Lo encuentras en el avalúo fiscal del inmueble.
- **Trimestres alquilado en el año:** de 1 a 4. Se cuenta desde el inicio del trimestre en que empezó el alquiler.
- **Amortización ya deducida (avanzado):** lo descontado en años anteriores, para no pasarte del costo del edificio.
- **Índice de actualización (avanzado):** el factor de la tabla de ARCA. Con 1 ves la cuota sin ajuste.

## Ejemplo con los valores de la calculadora

Un inmueble que costó $ 120.000.000, con un 70 % de edificio y alquilado los 4 trimestres del año:

- Parte edificio: $ 84.000.000.
- Parte terreno: $ 36.000.000, que no se amortiza.
- Amortización de un año completo: 2 % de $ 84.000.000 = $ 1.680.000.
- Por cada mes alquilado: $ 140.000.

Si el alquiler empezó en el último trimestre, solo cuenta 1 trimestre: $ 420.000. Con un índice de 1,5, la cuota de $ 1.680.000 pasa a $ 2.520.000. Con el edificio casi agotado, por ejemplo con $ 83.900.000 ya descontados, solo puedes deducir los $ 100.000 que faltan.

## Qué conviene saber

**El terreno no se amortiza.** Por eso conviene mirar bien el porcentaje de edificio. Un inmueble con mucho valor de terreno amortiza menos.

**Cuenta por trimestres, no por días.** La amortización se calcula desde el inicio del trimestre en que afectas el inmueble hasta el trimestre anterior a venderlo o dejar de alquilarlo.

**Los inmuebles de cambio quedan fuera.** Si compraste el inmueble para venderlo como parte de tu negocio, el artículo 87 no se aplica.

## Qué no incluye esta calculadora

- La actualización con el índice del artículo 93 se hace con el campo avanzado: tú pones el factor de ARCA.
- Un porcentaje mayor al 2 %. ARCA lo puede admitir si pruebas que la vida útil es menor de 50 años.
- El resto de tu declaración: gastos de mantenimiento, deducciones personales y la escala del impuesto.
- Los bienes muebles, como un auto o una máquina, que se amortizan con otra regla.

## Preguntas frecuentes

### ¿Se amortiza el terreno?

No. La ley solo permite amortizar edificios y construcciones. El valor del terreno queda fuera del cálculo.

### ¿Cómo saco el porcentaje de edificio?

La ley manda usar la relación del avalúo fiscal. Si no la tienes, puedes usar una tasación. Con el valor del edificio y el valor total, divides y multiplicas por 100.

### ¿Qué pasa si alquilo solo parte del año?

La cuota se reduce en proporción a los trimestres. Con 2 trimestres alquilados, deduces la mitad de la cuota anual.

### ¿Cuántos años puedo amortizar?

Al 2 % anual son 50 años. Cuando sumas todo el costo del edificio, ya no deduces más.

### ¿Qué pasa si vendo el inmueble?

La amortización llega hasta el trimestre anterior a la venta. Después, lo amortizado puede influir en el costo que usas para calcular la ganancia de la venta.

### ¿Puedo usar este resultado directamente en el formulario de ARCA?

Úsalo como referencia. La cifra definitiva depende de tu avalúo, de tus trimestres reales y del índice de ARCA; cárgala con tus datos en los servicios de ARCA.

## Fuentes

- Artículo 87 de la ley — InfoLEG (normas de Argentina): https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/330000-334999/332890/texact.htm