# Base fiscal de un inmueble recibido en donación: ganancia o pérdida en EE. UU.

> Calcula la base de un inmueble que te regalaron en EE. UU. y si al venderlo tienes ganancia, pérdida o ninguna con la regla de las dos bases.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/base-fiscal-inmueble-recibido-donacion-estados-unidos/
- Solo Estados Unidos.

## En resumen

- Si recibes un inmueble que hoy vale menos que la base del donante, usas dos bases: la del donante para calcular una ganancia y el valor justo al recibirlo para una pérdida.
- Con base del donante de $120,000, valor justo de $90,000 y venta por $150,000, la ganancia es de $30,000.
- Si en ese ejemplo vendes por $100,000, el precio queda entre $90,000 y $120,000 y no hay ganancia ni pérdida; por $80,000, la pérdida es de $10,000.
- Si el valor justo es igual o mayor que la base del donante, usas una sola base: la del donante más la parte del impuesto de donación que corresponde a la subida de valor.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Base del donante: $120,000
- Valor justo al recibirlo: $90,000
- Precio de venta: $150,000
- Gastos de venta: $0
- Mejoras desde que lo recibiste: $0
- Depreciación desde que lo recibiste: $0
- Impuesto de donación pagado por el donante: $0

Según el modo que elijas, también:

- Valor de la donación para ese impuesto: $0

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Ganancia al vender: $30,000
- Base para ganancia: $120,000
- Base para pérdida: $90,000

## Cómo se calcula la base de un inmueble regalado

Cuando te regalan un inmueble en Estados Unidos, **heredas la base del donante** (lo que él pagó, más mejoras y menos depreciación). Se llama *carryover basis*. Pero hay una excepción: si el inmueble valía menos que esa base el día del regalo, tienes **dos bases**. La fuente oficial es la [Publicación 551 del IRS](https://www.irs.gov/publications/p551), apartado «Property Received as a Gift».

- **Base para ganancia:** la base del donante.
- **Base para pérdida:** el valor justo de mercado el día que lo recibiste.
- **Si el precio queda en medio:** no hay ganancia ni pérdida.

Esta calculadora es **solo para Estados Unidos**. Es una estimación: no sustituye a un profesional de impuestos.

## Cómo usar la calculadora

1. **Base del donante:** lo que valía fiscalmente para quien te lo regaló, justo antes de la donación.
2. **Valor justo al recibirlo:** su valor de mercado ese día, por ejemplo con una tasación.
3. **Precio de venta.**
4. En opciones avanzadas, añade gastos de venta, mejoras, depreciación y, si el donante pagó impuesto de donación, ese impuesto y el valor del regalo para ese impuesto.

## Fórmula

```
Si valor justo < base del donante:
  base para ganancia = base del donante + mejoras − depreciación
  base para pérdida  = valor justo + mejoras − depreciación
Si valor justo ≥ base del donante:
  base única = base del donante + aumento por impuesto de donación + mejoras − depreciación
Precio neto = precio de venta − gastos de venta
Resultado = precio neto − base (ganancia si es positivo, pérdida si es negativo)
```

El aumento por impuesto de donación, para regalos recibidos después de 1976, es el impuesto pagado × (valor justo − base del donante) ÷ valor de la donación para ese impuesto. Para regalos anteriores a 1977, es el impuesto pagado, sin pasar del valor justo.

## Ejemplo

Te regalan un inmueble. La base del donante es de $120,000 y su valor justo ese día es de $90,000. Lo vendes por $150,000.

| Concepto | Cifra |
| --- | --- |
| Base para ganancia | $120,000 |
| Base para pérdida | $90,000 |
| Precio de venta | $150,000 |
| Resultado | Ganancia de $30,000 |

Con otros precios, el mismo inmueble daría:

| Precio de venta | Resultado |
| --- | --- |
| $150,000 | Ganancia de $30,000 |
| $100,000 | $0 (entre las dos bases) |
| $80,000 | Pérdida de $10,000 |

El IRS usa un caso parecido con un terreno: base del donante de $10,000 y valor justo de $8,000. Si se vende por $12,000, la ganancia es de $2,000; por $7,000, la pérdida es de $1,000; por $9,000, no hay ninguna.

## Impuesto de donación y mejoras

Casi nadie paga impuesto de donación, porque cada año hay una exclusión por persona. Pero si el donante lo pagó y el inmueble había subido de valor, **una parte de ese impuesto se suma a tu base**. En el ejemplo del IRS, un regalo de $50,000 con base del donante de $20,000 y un impuesto de $6,220 sobre $31,000 sube la base a $26,033 (el IRS redondea la fracción a 0,97; la calculadora no redondea y da unos centavos menos).

Las **mejoras** que hagas después suben tu base y la **depreciación** (si lo alquilas) la baja. Los gastos de venta restan del precio.

## Errores comunes

- Usar el valor del día del regalo como base cuando ganas: para una ganancia cuenta la base del donante si es mayor.
- Calcular una pérdida con la base del donante: para la pérdida se usa el valor justo.
- Olvidar la depreciación de los años de alquiler.
- Pensar que el regalo es un ingreso para ti: normalmente no lo es; tributas al vender.

Para saber a qué tipo se grava una ganancia, mira la [calculadora de ganancias de capital](https://skilio.com/calculadoras/ganancias-capital-estados-unidos/) y el [impuesto federal](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-federal-estados-unidos/). Si tus ingresos son altos, revisa también el [impuesto sobre la inversión neta](https://skilio.com/calculadoras/niit-impuesto-inversion-neta-estados-unidos/). Para el regalo de monedas digitales, hay otra pieza: [regalo de criptomonedas](https://skilio.com/calculadoras/regalo-criptomonedas-exclusion-anual-base-donatario-estados-unidos/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Pago impuestos al recibir un inmueble como regalo?

En general no: el regalo no es ingreso para quien lo recibe. El impuesto aparece cuando lo vendes y hay ganancia.

### ¿Qué pasa si el inmueble vale menos que la base del donante?

Tienes dos bases. Para ganancia usas la del donante; para pérdida, el valor justo al recibirlo. Entre ambas, el resultado es $0.

### ¿Cómo averiguo la base de la casa o el terreno que me regalaron?

Hay que pedirla al donante o a sus registros: precio de compra, mejoras y depreciación. Si no se conoce, no se puede calcular con exactitud.

### ¿Cuenta el impuesto de donación en mi base?

Solo si el donante lo pagó y el valor justo era mayor que su base. Entonces se suma la parte proporcional a la subida de valor.

### ¿Y si lo alquilo antes de venderlo?

La depreciación que corresponde baja tu base en ambos casos, así que la ganancia sube.

### ¿La calculadora sirve para acciones o monedas digitales?

La regla de las dos bases es general, pero esta pieza está pensada para inmuebles. Para otros bienes, revisa la fuente oficial.

## Fuentes

- Publicación 551 del IRS: https://www.irs.gov/publications/p551