# Calculadora de comprar o arrendar vivienda en Colombia: ¿qué te conviene?

> Compara comprar con crédito en pesos o arrendar en Colombia: cuota, escrituración, predial, subida del arriendo y desde qué año te compensa.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar-colombia/
- Solo Colombia.

## En resumen

- Con vivienda de $ 300.000.000, 30 % de inicial, 12,5 % E.A. a 20 años y arriendo de $ 1.500.000, a 10 años arrendar deja $ 203.529.163 más patrimonio que comprar.
- La cuota es de $ 2.288.358,89 al mes y el primer día pones $ 99.000.000: $ 90.000.000 de cuota inicial y $ 9.000.000 de escrituración y registro.
- Con arriendo de $ 2.500.000, vivienda que sube 7 % al año y lo invertido al 6 %, comprar deja $ 231.758.157 más a 10 años y compensa desde el año 2.
- En Colombia el banco financia hasta el 70 % del valor (80 % si es VIS) y el arriendo solo puede subir hasta el IPC del año anterior.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Valor de la vivienda: $ 300.000.000
- Cuota inicial: 30 %
- Plazo del crédito: 20 años
- Tasa del crédito en pesos (E.A.): 12,5 %
- Arriendo mensual de una vivienda parecida: $ 1.500.000
- Años que vivirás allí: 10 años
- Escrituración y registro: 3 %
- Administración (al mes): $ 350.000
- Predial (por mil del valor): 5 por mil
- Mantenimiento al año: 0,5 %
- Seguros del crédito (al mes): $ 90.000
- Subida anual de la vivienda: 4 %
- Gastos si vendieras: 3 %
- Gastos al entrar: $ 1.500.000
- Subida anual del arriendo: 5,1 %
- Rentabilidad de lo invertido (E.A.): 9 %
- Inflación anual: 5,1 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Arrendar te deja más patrimonio: $ 203.529.163
- Cuota del crédito al mes: $ 2.288.359
- Comprar compensa desde el: No compensa

## ¿Conviene comprar o arrendar en Colombia?

Depende de cuánto cuesta cada opción al mes, de cuánto sube la vivienda y de qué haces con el dinero que no gastas. Esta calculadora lo compara con tus números y te dice con cuál terminas con más patrimonio. Es solo para Colombia: usa la ley del país y pesos colombianos.

Es una estimación. La vivienda puede subir menos o más de lo previsto y lo que inviertes no tiene rentabilidad garantizada. Cambia los datos y prueba varios casos.

## Cómo se compara

Las dos opciones empiezan con el mismo dinero. Quien compra pone la cuota inicial y los gastos de escrituración. Quien arrienda guarda e invierte ese dinero. Después, cada mes:

- Si compras, pagas la cuota del crédito, los seguros, la administración, el predial y el mantenimiento.
- Si arriendas, pagas el arriendo, que sube cada año.
- Quien gasta menos ese mes invierte la diferencia.

Al final se suma todo. Compras: valor de la vivienda, menos lo que aún debes, menos los gastos de vender, más lo que hayas invertido. Arriendas: lo que hayas invertido.

```
cuota = crédito × i / (1 − (1 + i)^−meses)      i = (1 + tasa E.A.)^(1/12) − 1
patrimonio comprando = vivienda × (1 − gastos de venta) − deuda + inversión
patrimonio arrendando = inversión
```

## Qué cuesta comprar

- **Cuota inicial.** El banco financia hasta el 70 % del valor, o el 80 % si es vivienda de interés social (VIS), según el Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.11.1, con la redacción del [Decreto 583 de 2025](https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/0583_2025.pdf). Por eso la cuota inicial mínima es del 30 % (20 % en VIS). Calcula la cuota con el [crédito hipotecario en pesos](https://skilio.com/calculadoras/credito-hipotecario-pesos-colombia/) y la [cuota inicial](https://skilio.com/calculadoras/cuota-inicial-vivienda-colombia/).
- **Plazo.** La [Ley 546 de 1999](http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0546_1999.html) fija el crédito de vivienda de 5 a 30 años.
- **Escrituración y registro.** Notaría, derechos de registro y el impuesto de registro (entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento). La calculadora usa el 3 % del precio, que puedes cambiar. Para el detalle, usa [gastos notariales](https://skilio.com/calculadoras/gastos-notariales-colombia/).
- **Predial.** Cada concejo lo fija entre 5 y 16 por mil del avalúo (Ley 1450 de 2011, art. 23, [texto oficial](https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=43101)). Mira el tuyo en el [impuesto predial](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-predial-colombia/). La calculadora parte de 5 por mil.
- **Otros gastos.** Administración, seguros del crédito (vida e incendio y terremoto) y mantenimiento. Los valores de ejemplo son estimaciones tuyas para ajustar.

## Qué cuesta arrendar

El arriendo se paga cada mes y no deja patrimonio, pero libera el dinero de la cuota inicial para invertirlo. Por la [Ley 820 de 2003](https://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html), art. 20, cada 12 meses el arriendo puede subir hasta el 100 % del IPC del año anterior. El IPC de 2025 fue de 5,10 % ([DANE](https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc)), y esa es la subida de ejemplo. Calcula la subida de tu contrato con el [incremento del arriendo](https://skilio.com/calculadoras/incremento-canon-arrendamiento-colombia/).

El art. 18 de la misma ley dice que el arriendo mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial de la vivienda. Si tu arriendo lo supera, la calculadora te avisa. Mira el tope en el [canon máximo](https://skilio.com/calculadoras/canon-maximo-arrendamiento-colombia/).

## Ejemplo

Vivienda de $ 300.000.000, cuota inicial del 30 %, crédito a 20 años al 12,5 % E.A. y arriendo de $ 1.500.000 al mes. Te quedas 10 años.

- Cuota inicial: $ 90.000.000. Escrituración y registro (3 %): $ 9.000.000. Pones $ 99.000.000 el primer día.
- Cuota del crédito: $ 2.288.358,89. Con administración, predial, mantenimiento y seguros, el primer mes pagas $ 2.978.359 si compras y $ 1.500.000 si arriendas.
- A los 10 años la vivienda vale $ 444.073.285 y aún debes $ 160.557.069.
- Comprando tienes $ 270.194.018 de patrimonio. Arrendando e invirtiendo la diferencia, $ 473.723.181.
- La diferencia es de $ 203.529.163 a favor de arrendar, unos $ 123.765.467 en pesos de hoy. Con estos datos, comprar no compensa en ningún plazo de hasta 30 años.

Ahora cambia tres datos: arriendo de $ 2.500.000, vivienda que sube 7 % al año y rentabilidad del 6 %. Comprar deja $ 433.013.596 y arrendar $ 201.255.439. La diferencia es de $ 231.758.157 a favor de comprar y compensa desde el año 2.

## Qué cambia el resultado

- **La tasa del crédito frente a lo que rinde tu inversión.** Si el crédito cuesta mucho más de lo que ganas invirtiendo, comprar pierde fuerza.
- **El arriendo frente al valor de la vivienda.** Cuanto más alto es el arriendo respecto al precio, más compensa comprar.
- **Cuánto sube la vivienda.** Es el dato más incierto: prueba valores bajos y altos.
- **Los años que te quedas.** Los gastos de comprar y vender pesan menos cuanto más tiempo vives allí.
- **Lo que no cuenta el dinero.** Vivir en tu propia vivienda da estabilidad que esta calculadora no mide.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto dinero necesito para comprar con crédito?

Como mínimo la cuota inicial (30 % del valor, o 20 % si es VIS) más los gastos de escrituración y registro. En el ejemplo, $ 99.000.000 para una vivienda de $ 300.000.000.

### ¿Por qué arrendar puede salir mejor aunque no deje la vivienda?

Porque quien arrienda invierte la cuota inicial y lo que ahorra cada mes. Si esa inversión rinde cerca de lo que cuesta el crédito, el arriendo, que suele ser menor que la cuota, deja más patrimonio.

### ¿Cuánto puede subir mi arriendo cada año?

Hasta el 100 % del IPC del año anterior, una vez cada 12 meses. Si el IPC fue de 5,10 %, un arriendo de $ 1.500.000 puede pasar a $ 1.576.500.

### ¿Qué pasa con la subida del valor de la vivienda?

Es una estimación. En el ejemplo usamos 4 % al año. Si crees que subirá más o menos, cámbialo en las opciones avanzadas y mira cómo cambia el año de equilibrio.

### ¿La calculadora incluye impuestos al vender?

No incluye la ganancia ocasional ni el impuesto de lo que ganes invirtiendo. Sí puedes añadir los gastos de vender, por defecto el 3 % del valor final.

### ¿Cambia el resultado según la ciudad de Colombia?

Sí, sobre todo por el predial, que fija cada concejo, y por el impuesto de registro, que fija cada departamento. Ajusta esos datos en las opciones avanzadas con los de tu ciudad.

## Fuentes

- Decreto 583 de 2025 — minvivienda.gov.co: https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/0583_2025.pdf
- Ley 546 de 1999 — Secretaría del Senado de Colombia: http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0546_1999.html
- Texto oficial — Función Pública (normas de Colombia): https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=43101
- DANE (Colombia): https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc