# Calculadora de comprar o alquilar vivienda en España: ¿cuándo compensa?

> Comprar o alquilar vivienda en España: compara tu patrimonio año a año con ITP, hipoteca, IBI, fianza y gastos, y mira desde qué año compensa.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar-espana/
- Solo España.

## En resumen

- Con una vivienda de 250.000 €, 50.000 € de entrada, hipoteca al 3 % a 30 años y alquiler de 1.000 € al mes, comprar deja 89.179 € más de patrimonio a los 15 años.
- En ese ejemplo, comprar empieza a compensar a partir del año 6; si vivieras allí solo 5 años, alquilar te dejaría unos 290 € más.
- Para comprar necesitas 75.400 € al empezar: 50.000 € de entrada, 17.500 € de ITP al 7 %, 2.500 € de notaría y registro, 400 € de tasación y 5.000 € de muebles.
- La hipoteca de 200.000 € sale a 843,21 € al mes; el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la hipoteca, y tú solo la tasación.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de la vivienda: 250.000 €
- Entrada que pagas: 50.000 €
- Impuesto de la compra (ITP o IVA y AJD): 7 %
- Alquiler mensual de una vivienda parecida: 1.000 €
- Años que vivirás en ella: 15 años
- Interés de la hipoteca (TIN): 3 %
- Plazo de la hipoteca: 30 años
- Notaría, registro y trámites: 1 %
- Tasación: 400 €
- Comunidad de vecinos (al mes): 60 €
- Mantenimiento (al mes): 80 €
- IBI y basura (al año): 400 €
- Seguro del hogar (al año): 150 €
- Muebles y reforma: 5.000 €
- Subida anual de la vivienda: 2 %
- Gastos si vendieras: 3 %
- Meses de fianza: 1 mes
- Otros gastos al entrar: 500 €
- Otros gastos (al mes): 15 €
- Subida anual del alquiler: 2 %
- Rentabilidad de lo invertido: 5 %
- IRPF sobre la ganancia: 19 %
- Inflación anual: 2 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Comprar te deja de más: 89.178,95 €
- Comprar compensa a partir del: año 6

## ¿Compensa comprar o alquilar en España?

Depende sobre todo de cuántos años vas a vivir en la casa. Comprar tiene unos gastos de entrada altos, que se reparten mejor cuanto más tiempo te quedas. En el ejemplo de esta página, comprar empieza a compensar a partir del año 6. Esta calculadora es **solo para España**: usa el ITP, el IBI, la fianza y las reglas de hipoteca españolas. Si buscas una comparación para otro país, tienes la [calculadora general de comprar o alquilar](https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar/).

## Cómo usar la calculadora

Rellena cinco datos y verás el resultado al momento:

- **Precio y entrada:** lo que cuesta la vivienda y lo que pagas tú con tus ahorros. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio.
- **Impuesto de la compra:** si la vivienda es usada, paga ITP (el impuesto de transmisiones patrimoniales), que fija cada comunidad entre el 4 y el 11 %. Si es nueva, paga un 10 % de IVA más el AJD (actos jurídicos documentados), del 0,5 al 1,5 %. En Canarias es el IGIC, en Ceuta y Melilla el IPSI.
- **Alquiler:** lo que pagarías al mes por una vivienda parecida.
- **Años:** cuánto tiempo piensas vivir allí.
- **Hipoteca:** el TIN (interés anual sin comisiones) y el plazo.

En «Opciones avanzadas» están la notaría y el registro, la tasación, la comunidad, el IBI, el seguro, la fianza, la subida del alquiler, la rentabilidad de lo que inviertes y el IRPF de la ganancia. Son estimaciones que puedes cambiar con tus datos.

## Cómo se comparan las dos opciones

Los dos caminos parten con el mismo dinero. Quien compra pone la entrada, los impuestos y los gastos. Quien alquila deja una fianza y **invierte el resto**. Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia.

```
Patrimonio si compras = valor de la vivienda − gastos de venta − deuda + lo invertido
Patrimonio si alquilas = lo invertido + la fianza que te devuelven
Cuota = deuda × i / (1 − (1 + i)^−n)     i = TIN / 12,  n = meses
```

Gana la opción con más patrimonio al final de los años que elijas. Al invertir, el IRPF del ahorro (del 19 al 30 % de la ganancia, según la [ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764)) se descuenta de la ganancia; la calculadora usa un solo tipo, el 19 % por defecto, que puedes cambiar. Para ver ese impuesto con tus cifras, usa la calculadora de [IRPF del ahorro](https://skilio.com/calculadoras/irpf-base-del-ahorro-espana/).

## Ejemplo con vivienda de 250.000 euros

Vivienda usada de 250.000 €, 50.000 € de entrada, ITP del 7 %, alquiler de 1.000 € al mes, 15 años, hipoteca al 3 % a 30 años y el resto de datos de ejemplo. La cuota de la hipoteca (200.000 €) es de 843,21 € al mes.

| Al cabo de 15 años | Comprar | Alquilar |
| --- | --- | --- |
| Dinero que necesitas al empezar | 75.400 € | 1.500 € |
| Valor de la vivienda | 336.467 € | 0 € |
| Deuda pendiente | 122.101 € | 0 € |
| Patrimonio total | 228.971 € | 139.792 € |

Comprar deja **89.179 €** más. Pero no siempre: si te quedas solo 5 años, alquilar deja unos 290 € más. Con los datos del ejemplo, comprar pasa por delante en el año 6.

## Lo que cuesta comprar en España y no se ve

Además del precio, comprar tiene gastos que se pagan de golpe:

- **Impuesto:** 17.500 € de ITP (7 % de 250.000 €) en el ejemplo. En una vivienda nueva, el IVA y el AJD. Mira el tuyo en la calculadora de [ITP de vivienda](https://skilio.com/calculadoras/itp-vivienda-espana/).
- **Notaría y registro de la compraventa:** el ejemplo usa un 1 % (2.500 €). Es una estimación: pídelo al notario.
- **Tasación:** 400 € en el ejemplo. La paga quien pide la hipoteca.
- **Gastos de la hipoteca:** según el [artículo 14 de la Ley 5/2019](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814), el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la hipoteca. Los detalles están en la calculadora de [reparto de gastos de la hipoteca](https://skilio.com/calculadoras/reparto-gastos-formalizacion-hipoteca-espana/).
- **Cada año:** IBI y basura, comunidad, seguro del hogar y mantenimiento.
- **Al vender:** agencia, plusvalía municipal e IRPF de la ganancia si la hay. La calculadora usa un 3 % de gastos de venta, editable.

Antes de comprar, comprueba si tienes los ahorros: mira cuánto necesitas con la calculadora de [entrada de la hipoteca](https://skilio.com/calculadoras/entrada-hipoteca-ahorro-necesario-espana/) y cuánto te prestarían con la de [cuánto me prestan](https://skilio.com/calculadoras/cuanto-me-prestan-hipotecario-espana/).

## Lo que cuesta alquilar

Quien alquila paga la renta, un seguro de contenido y la **fianza**. Para vivienda, la fianza legal es de **una mensualidad** (artículo 36 de la [Ley de Arrendamientos Urbanos](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003)) y te la devuelven al salir. La renta solo se actualiza una vez al año y con el límite legal vigente (artículo 18 de esa ley). La calculadora supone un 2 % anual, que puedes cambiar.

## Cuándo suele compensar cada opción

- **Compensa más comprar** si vas a quedarte muchos años, el alquiler es alto frente al precio y tienes la entrada y los gastos sin vaciar tus ahorros.
- **Compensa más alquilar** si te mudarás pronto, el precio de compra es muy alto frente al alquiler o prefieres mantener tu dinero invertido.

Es una estimación: el resultado depende de la rentabilidad que supongas y de cómo evolucionen los precios. Cámbialos y mira cuánto varía.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuántos años hay que vivir en una casa para que compense comprarla en España?

Con los datos de ejemplo (3 % de hipoteca, ITP del 7 % y alquiler de 1.000 €), compensa a partir del año 6. Con un alquiler más barato o una hipoteca más cara, puede tardar el doble o no llegar nunca. Cambia tus datos y míralo.

### ¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda en España?

La entrada más los impuestos y gastos. En el ejemplo, para una vivienda de 250.000 € hacen falta 75.400 €: el 20 % de entrada y unos 25.400 € de impuestos, notaría, tasación y muebles.

### ¿Qué gastos de la hipoteca pago yo al comprar una vivienda en España?

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y el AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación y los gastos de la compraventa, como el ITP.

### ¿Se recupera la fianza del alquiler?

Sí, al terminar el contrato, si dejas la vivienda en buen estado y sin deudas. Para vivienda la fianza legal es de una mensualidad. La calculadora la suma a tu patrimonio al final.

### ¿Por qué el resultado cambia tanto con la rentabilidad?

Quien alquila invierte el dinero que no gasta en comprar. Si esa inversión rinde más, alquilar gana terreno; si rinde menos, comprar compensa antes. Por eso hay un campo editable: prueba con valores prudentes.

### ¿Puedo usar esta comparación de comprar o alquilar fuera de España?

No: usa impuestos y reglas de España. Para otros países usa la calculadora general de [comprar o alquilar](https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar/), que no incluye ITP, IBI ni la fianza española.

## Fuentes

- Ley del IRPF (Ley 35/2006) — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764