# Calculadora de comprar o alquilar vivienda en Nicaragua: tu patrimonio en los dos casos

> Comprar o alquilar vivienda en Nicaragua: compara tu patrimonio en córdobas con hipoteca, gastos de escritura e IR, y mira desde qué año compensa.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar-nicaragua/
- Solo Nicaragua.

## En resumen

- En Nicaragua, una casa de C$2,500,000 con prima de C$500,000 e hipoteca al 9 % a 20 años deja C$391,720.97 más de patrimonio que alquilar una igual por C$14,000 al mes, tras 15 años.
- En ese ejemplo comprar empieza a compensar en el año 11; con solo 5 años de uso, alquilar deja C$184,194.30 más.
- Comprar con esos datos exige C$575,000.00 al inicio: C$500,000.00 de prima y C$75,000.00 de gastos de escritura, registro y traslado.
- Con una renta de C$10,000 al mes en vez de C$14,000, alquilar deja C$848,389.46 más que comprar tras 15 años.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de la vivienda: C$ 2,500,000
- Prima que pagas: C$ 500,000
- Alquiler mensual de una vivienda parecida: C$ 14,000
- Años que vivirás en ella: 15 años
- Interés anual de la hipoteca: 9 %
- Plazo de la hipoteca: 20 años
- Escritura, registro y traslado de dominio: 3 %
- Seguros al mes (sobre el monto financiado): 0.05 %
- Cuota de residencial o mantenimiento (al mes): C$ 600
- Impuesto de bienes inmuebles, IBI (al año): C$ 0
- Reparaciones (% del valor al año): 1 %
- Subida anual de la vivienda: 3 %
- Gastos si vendieras: 4 %
- Subida anual del alquiler: 3 %
- Otros gastos del inquilino (al mes): C$ 500
- Rentabilidad de lo que inviertes: 5 %
- Inflación anual: 4 %
- Tarifa del IR: 10 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Comprar deja de más: C$391,720.97
- Patrimonio si compras: C$2,732,773.59
- Patrimonio si alquilas: C$2,341,052.62

## ¿Conviene comprar o alquilar en Nicaragua?

Depende de los años que te quedes y de cuánto pagarías de alquiler. En el ejemplo, comprar empieza a ganar en el año 11. Esta herramienta es **solo para Nicaragua** y usa córdobas.

El truco es poner las dos opciones en igualdad. Quien compra deja su prima en la casa. Quien alquila invierte esa prima y también lo que se ahorra cada mes. Al final se comparan los dos patrimonios. Son estimaciones, no una oferta de ningún banco.

## Cómo usar la calculadora

1. Escribe el **precio** de la vivienda y tu **prima** (la entrada que pagas).
2. Pon el **alquiler mensual** de una vivienda parecida y los **años** que piensas vivir allí.
3. Escribe el **interés** y el **plazo** de la hipoteca. El 9 % es un ejemplo: pon el de tu banco.
4. En «Opciones avanzadas» puedes cambiar los gastos de escritura, seguros, cuota de residencial, IBI, reparaciones, subida de la casa, subida del alquiler, rentabilidad e inflación.

## Cómo se calcula

Cada mes se compara lo que pagas comprando con lo que pagas alquilando. Quien paga menos invierte la diferencia.

```
cuota = P · r / (1 − (1 + r)^−n)
patrimonio comprando = valor · (1 − gastos de venta) − IR de la ganancia − deuda + inversión
patrimonio alquilando = inversión
```

- **P**: precio menos prima. **r**: interés anual dividido entre 1200. **n**: años por 12.
- Si compras, pagas la cuota, los seguros, la cuota de residencial, el IBI y las reparaciones.
- Si alquilas, pagas la renta y otros gastos, y empiezas invirtiendo la prima y los gastos de compra.
- La inversión paga IR del 10 % sobre su ganancia, y la venta de la casa paga IR del 10 % sobre lo que subió.

## Ejemplo

Una casa de C$2,500,000, con prima de C$500,000, alquiler de C$14,000 al mes y 15 años de uso. Hipoteca de C$2,000,000 al 9 % a 20 años.

| Concepto | Resultado |
| --- | --- |
| Gastos de escritura, registro y traslado (3 %) | C$75,000.00 |
| Desembolso inicial | C$575,000.00 |
| Cuota de la hipoteca | C$17,994.52 |
| Seguros al mes | C$1,000.00 |
| Deuda tras 15 años | C$866,856.36 |
| Valor de la casa tras 15 años | C$3,894,918.54 |
| Patrimonio comprando | C$2,732,773.59 |
| Patrimonio alquilando | C$2,341,052.62 |
| Diferencia a favor de comprar | C$391,720.97 |

Comprar empieza a compensar en el año 11. Con solo 5 años, alquilar deja C$184,194.30 más. Con un alquiler de C$10,000 al mes, alquilar gana por C$848,389.46 tras 15 años.

## Costos de comprar en Nicaragua

- **Escritura, registro y traslado**: abogado y notario, Registro Público y alcaldía. La calculadora usa un 3 % del precio como estimación, que puedes cambiar. No he podido confirmar una tarifa oficial vigente: pídele el cálculo a tu notario.
- **IBI**: el impuesto de bienes inmuebles se paga a la alcaldía según el valor catastral y tiene exenciones. Escribe lo que te toque en las opciones avanzadas.
- **IR por la ganancia**: la ganancia de capital paga 10 % sobre la diferencia entre lo que vendes y lo que costó (Ley 822 de Concertación Tributaria, art. 87). Fuente: [Ley 822 en la UNAN](https://www.unan.edu.ni/wp-content/uploads/LEY-822.pdf). Para acciones mira la [calculadora del IR por venta de acciones](https://skilio.com/calculadoras/ir-venta-acciones-nicaragua/).
- **Hipoteca**: cada banco pone su tasa y su plazo. El [Banco Central de Nicaragua](https://www.bcn.gob.ni/) publica las tasas del sistema bancario como referencia.

## Cuándo sale mejor alquilar

Alquilar suele ganar si te mudarás pronto, si la renta es baja frente al precio o si el banco cobra un interés alto. Comprar suele ganar si te quedas muchos años y la casa sube de valor. El Banco Central proyecta una inflación de 3,5 % a 4,5 % para 2026: mira su efecto con la [calculadora de inflación](https://skilio.com/calculadoras/inflacion-valor-de-un-importe-nicaragua/) y el [interés compuesto](https://skilio.com/calculadoras/interes-compuesto-aportaciones-inflacion-real-nicaragua/). Si ya tienes deudas, compara antes con [pagar deuda o invertir](https://skilio.com/calculadoras/pagar-deuda-o-invertir-nicaragua/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Conviene más una casa propia o alquilar en Nicaragua si me quedo 5 años?

Con los datos de ejemplo, a 5 años alquilar deja C$184,194.30 más. A 15 años, comprar deja C$391,720.97 más. Cambia los años para ver tu caso.

### ¿Cuánto efectivo necesito al firmar la compra de una casa en Nicaragua?

Necesitas la prima y los gastos de escritura, registro y traslado. En el ejemplo, para una casa de C$2,500,000 son C$575,000.00 al inicio.

### ¿En qué año recupero lo que pago por comprar?

Es el primer año en que el patrimonio comprando supera al alquilando y ya no baja de ahí. En el ejemplo de Nicaragua es el año 11.

### ¿Cambia el resultado si la vivienda se revaloriza más de lo previsto?

Sí, y mucho. Si sube más del 3 % anual, comprar mejora. Puedes cambiar ese dato en las opciones avanzadas.

### ¿Qué cifras de la calculadora de Nicaragua son oficiales y cuáles no?

Solo el IR del 10 % sobre la ganancia (Ley 822) es dato de ley. La tasa, los gastos de escritura, la renta, la rentabilidad y el IBI son estimaciones que tú puedes cambiar.

## Fuentes

- Banco Central de Nicaragua — bcn.gob.ni: https://www.bcn.gob.ni/