# Calculadora para comprar o alquilar vivienda en Perú

> Calcula si te conviene comprar o alquilar vivienda en Perú: patrimonio y coste de cada opción, año de equilibrio e impuesto si luego alquilas.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar-peru/
- Solo Perú.

## En resumen

- En Perú, con una vivienda de S/ 400,000, alquiler de S/ 2,000 y crédito a 20 años con 20 % de inicial, comprar y alquilar quedan casi igual a los 15 años.
- Con esos datos la cuota es de S/ 2,901.77 al mes y comprar empieza a salir mejor desde el año 15.
- A los 15 años tendrías S/ 465,061.77 comprando y S/ 455,719.26 alquilando e invirtiendo la diferencia.
- Si luego alquilas la vivienda, el impuesto es el 5 % efectivo del alquiler: S/ 100.00 al mes sobre S/ 2,000.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de la vivienda: S/ 400,000
- Alquiler mensual de una vivienda parecida: S/ 2,000
- Cuota inicial (de cada 100 del precio): 20 %
- Tasa del crédito (TEA): 9.5 %
- Plazo del crédito: 20 años
- Cuántos años piensas vivir ahí: 15 años
- Rentabilidad anual si inviertes la diferencia: 6 %
- Predial al año: S/ 1,200
- Arbitrios al mes: S/ 70
- Mantenimiento y seguro al mes: S/ 150
- Gastos de compra (de cada 100 del precio): 3 %
- Revalorización anual de la vivienda: 3 %
- Subida anual del alquiler: 3 %
- Gastos al vender (de cada 100 del valor): 3 %
- Renta mínima presunta del predio al año: 6 %
- Deducción de la renta bruta si alquilas: 20 %
- Pago a cuenta sobre la renta neta: 6.25 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Patrimonio comprando: S/ 465,061.77
- Patrimonio alquilando: S/ 455,719.26
- Año de equilibrio: 15 años

## ¿Conviene comprar o alquilar vivienda en Perú?

Depende de cuántos años vas a vivir ahí. Con una vivienda de S/ 400,000, un alquiler de S/ 2,000 y un crédito a 20 años, comprar empieza a salir mejor desde el año 15. Antes, alquilar e invertir el dinero que ahorras suele dar más patrimonio. Es una estimación y solo vale para Perú.

La calculadora compara dos caminos con el mismo dinero. En uno compras con crédito. En el otro alquilas e inviertes la cuota inicial y lo que te ahorras cada mes.

## Cómo se compara

Cada mes se mira qué opción cuesta menos y la otra persona invierte la diferencia. Al final del horizonte se suma todo:

```
Patrimonio comprando = valor de la vivienda − gastos de venta − saldo del crédito + lo que invertiste de más
Patrimonio alquilando = cuota inicial y gastos de compra invertidos + lo que te ahorraste cada mes
```

- **Comprando** pagas la cuota del crédito, el predial, los arbitrios y el mantenimiento. La vivienda se revaloriza cada año.
- **Alquilando** pagas el alquiler, que sube cada año, e inviertes lo demás.
- **Año de equilibrio:** el primer año en que comprar iguala o supera a alquilar.

## Cómo usar la calculadora

- **Precio y alquiler:** el de la vivienda que quieres comprar y el de una parecida en alquiler.
- **Cuota inicial:** de cada 100 soles del precio, cuántos pones tú. El resto lo presta el banco.
- **Tasa y plazo:** la TEA (tasa efectiva anual) y los años del crédito. Para calcular la cuota con más detalle, usa la [calculadora de crédito hipotecario en Perú](https://skilio.com/calculadoras/credito-hipotecario-peru/).
- **Años en la vivienda:** cuándo haces la comparación y vendes.
- **Rentabilidad:** lo que ganaría al año el dinero invertido. Es una suposición, no una promesa.
- **Opciones avanzadas:** predial, arbitrios, mantenimiento, gastos de compra y de venta, revalorización, subida del alquiler y las tasas del impuesto. Puedes calcular el predial con la [calculadora de impuesto predial](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-predial-peru/).

## Ejemplo

Vivienda de S/ 400,000 con alquiler de S/ 2,000, 20 % de inicial (S/ 80,000), crédito de S/ 320,000 a 20 años con TEA de 9.5 %, 15 años de horizonte y 6 % de rentabilidad:

| Dato | Resultado |
| --- | --- |
| Cuota mensual del crédito | S/ 2,901.77 |
| Gasto mensual de comprar (con predial, arbitrios y mantenimiento) | S/ 3,221.77 |
| Valor de la vivienda a los 15 años | S/ 623,186.97 |
| Saldo del crédito a los 15 años | S/ 139,429.59 |
| Patrimonio comprando | S/ 465,061.77 |
| Patrimonio alquilando | S/ 455,719.26 |
| Coste neto comprando | S/ 206,856.38 |
| Coste neto alquilando | S/ 446,373.93 |

Comprar sale S/ 9,343 mejor a los 15 años y empieza a ganar desde el año 15. El coste neto de comprar es menor porque al final te queda una vivienda; pero el patrimonio incluye también lo que se habría ganado invirtiendo.

## Qué pasa si luego alquilas la vivienda

Si más adelante alquilas la vivienda, pagas impuesto a la renta de primera categoría. Según el [texto de la Ley del Impuesto a la Renta](https://www.sunat.gob.pe/legislacion/renta/ley/capvi.pdf):

1. Se presume que el alquiler no es menor al 6 % anual del valor del predio ([art. 23](https://www.sunat.gob.pe/legislacion/renta/ley/capv.pdf)).
2. Se deduce el 20 % de la renta bruta ([art. 36](https://www.sunat.gob.pe/legislacion/renta/ley/capvi.pdf)).
3. Se paga a cuenta el 6.25 % del resto cada mes ([art. 84](https://www.sunat.gob.pe/legislacion/renta/ley/capxi.pdf)).

En el ejemplo, el mínimo del 6 % es S/ 2,000 al mes, igual al alquiler. Quedan S/ 1,600 tras la deducción y el pago es de S/ 100.00 al mes. De cada 100 soles de alquiler, 5 van a impuesto. Para el detalle del arrendador mira la [calculadora de impuesto al alquiler](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-alquiler-peru/). Aquí se usa el precio como valor del predio; para la SUNAT cuenta el autovalúo.

## Qué cambia el resultado

- **Años en la vivienda:** con 5 años, alquilar da unos S/ 34,390 más; con 25 años, comprar da unos S/ 246,643 más.
- **Cuota inicial:** con 10 % en lugar de 20 %, la cuota sube a S/ 3,264.49 y alquilar gana a los 15 años.
- **Rentabilidad y revalorización:** si subes una, el resultado se mueve a su favor.
- **Gastos de compra:** notaría, registros y [alcabala](https://skilio.com/calculadoras/alcabala-peru/) restan al comprar.

Si tu crédito es del Fondo MiVivienda, mira la [calculadora de crédito MiVivienda](https://skilio.com/calculadoras/credito-mivivienda-peru/). Para saber cuánto te prestarían, usa [cuánto me prestan en un hipotecario](https://skilio.com/calculadoras/cuanto-me-prestan-hipotecario-peru/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Desde cuántos años conviene comprar en vez de alquilar?

Con los datos de ejemplo, desde el año 15. Cambia con el precio, el alquiler, la tasa y la rentabilidad. Si piensas quedarte pocos años, suele salir mejor alquilar.

### ¿Qué cuota inicial pongo para comprar vivienda en Perú?

La calculadora admite cualquier porcentaje. Con más inicial, la cuota baja y pagas menos intereses. Pon el que te pida tu banco o programa.

### ¿Qué pasa con el predial y los arbitrios?

Los pagas como dueño. El predial es anual y los arbitrios los fija tu municipalidad. Van en Opciones avanzadas con valores de ejemplo que puedes cambiar.

### ¿Qué tan exacto es el resultado de comprar o alquilar en Perú?

No: son una estimación con supuestos que puedes editar. No incluyen cambios de tasa ni impuestos por vender. Solo el 6 %, el 20 % y el 6.25 % salen de la ley.

### ¿Qué pasa si no tengo el dinero de la cuota inicial?

Entonces alquilar e ir ahorrando es una opción. Pon en la calculadora una cuota inicial menor para ver cuánto cambia la cuota y el año de equilibrio.

## Fuentes

- Texto de la Ley del Impuesto a la Renta — SUNAT: https://www.sunat.gob.pe/legislacion/renta/ley/capvi.pdf