# Calculadora de la sección 1033: ganancia diferida de un inmueble en EE. UU.

> Calcula la ganancia que difieres con la sección 1033 si te expropian o se incendia un inmueble en EE. UU., la nueva base y el plazo. Gratis y sin registro.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/conversion-involuntaria-1033-ganancia-diferida-inmueble-estados-unidos/
- Solo Estados Unidos.

## En resumen

- Si te expropian un alquiler con base de $150,000 y cobras $400,000, la ganancia es de $250,000; con un reemplazo de $350,000 difieres $200,000 y declaras ya $50,000.
- La nueva base del inmueble sería de $150,000: el costo de $350,000 menos la ganancia diferida de $200,000.
- Si el reemplazo cuesta $400,000 o más, difieres toda la ganancia de $250,000 y no declaras nada ahora.
- El plazo acaba 2 años después del cierre del año del cobro; 3 si es un inmueble de inversión expropiado y 4 para la vivienda habitual en zona de desastre.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Qué pasó con el inmueble: Expropiación (condemnation)
- Para qué lo usabas: Alquiler o inversión
- Fecha en que cobras la indemnización: 2026-06-15
- Indemnización o seguro cobrado: $400,000
- Base ajustada del inmueble: $150,000
- Costo del inmueble de reemplazo: $350,000
- Gastos para obtener la indemnización: $0
- Tipo estimado sobre la ganancia: 15 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Ganancia diferida: $200,000.00
- Ganancia que declaras ya: $50,000.00
- Nueva base del reemplazo: $150,000.00

## ¿Qué es la sección 1033?

La sección 1033 del código tributario de Estados Unidos te deja **aplazar el impuesto** sobre la ganancia cuando un inmueble se pierde sin que tú quieras: una expropiación (*condemnation*), un incendio u otro siniestro. Si usas el dinero para comprar otro inmueble parecido a tiempo, no declaras esa ganancia ahora. Lo explica la [Publicación 544 del IRS](https://www.irs.gov/publications/p544). Esta calculadora es **solo para Estados Unidos**.

No es lo mismo que una permuta voluntaria (sección 1031): aquí el plazo y las reglas son otros.

## Cómo se calcula la ganancia diferida

Primero se calcula la ganancia. Después se mira cuánto del dinero cobrado no has reinvertido: esa parte sí se declara.

```
importe neto = indemnización − gastos para obtenerla
ganancia = importe neto − base ajustada
ganancia declarada = el menor entre la ganancia y (importe neto − costo del reemplazo)
ganancia diferida = ganancia − ganancia declarada
nueva base = costo del reemplazo − ganancia diferida
```

- **Base ajustada:** lo que costó el inmueble, más las mejoras, menos la depreciación.
- **Reemplazo:** debe ser similar o relacionado en servicio o uso. Una vivienda se sustituye por otra vivienda; un alquiler, por otro inmueble de inversión.
- **Nueva base:** la ganancia diferida no desaparece. Baja la base del nuevo inmueble y se paga cuando lo vendas.

## Plazo para comprar el reemplazo

El plazo acaba **2 años después del cierre del primer año fiscal** en que hay ganancia. Hay dos excepciones que usa la calculadora:

| Situación | Plazo tras el cierre del año del cobro |
| --- | --- |
| General (por ejemplo, un incendio) | 2 años |
| Inmueble de alquiler o inversión expropiado | 3 años |
| Vivienda habitual en zona de desastre federal | 4 años |

Con un cobro en 2026, el plazo de 3 años acaba el 31 de diciembre de 2029. La calculadora usa el año natural como año fiscal.

## Cómo usar la calculadora

1. Elige **qué pasó** (expropiación o siniestro) y **para qué lo usabas**.
2. Escribe la **fecha del cobro** y la **indemnización**.
3. Escribe la **base ajustada** y el **costo del reemplazo**.
4. En opciones avanzadas: gastos para obtener la indemnización, tipo estimado de impuesto, exclusión de la vivienda habitual y zona de desastre.

## Ejemplo

Te expropian un inmueble de alquiler con base de $150,000 y cobras $400,000. Compras otro por $350,000.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Importe realizado neto | $400,000.00 |
| Base ajustada | $150,000.00 |
| Ganancia realizada | $250,000.00 |
| Dinero no reinvertido | $50,000.00 |
| Ganancia que declaras ya | $50,000.00 |
| Ganancia diferida | $200,000.00 |
| Nueva base del reemplazo | $150,000.00 |

Con un tipo estimado del 15 %, pagarías unos $7,500 ahora y quedarían aplazados unos $30,000. De cada $100 de ganancia, declaras $20 y aplazas $80. Con un cobro en 2026, tienes hasta el 31 de diciembre de 2029.

## Vivienda habitual

Si es tu vivienda habitual, primero puedes excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 casados juntos) si viviste en ella 2 de los últimos 5 años. Solo el resto se puede diferir. Mira la [exclusión por vender la vivienda habitual](https://skilio.com/calculadoras/exclusion-plusvalia-venta-vivienda-habitual-estados-unidos/). Según la Publicación 544, el reemplazo debe costar al menos lo cobrado menos la ganancia excluida, y la calculadora lo aplica así.

## Errores comunes

- Comprar un inmueble de otro tipo, como un negocio en vez de una vivienda: no cuenta como reemplazo.
- Dejar pasar el plazo: toda la ganancia aplazada pasa a declararse.
- Olvidar la ganancia declarada ya: solo difieres el dinero que reinviertes.
- Pensar que la ganancia desaparece: queda en la base del nuevo inmueble.
- Comprar el reemplazo a una persona relacionada: puede cambiar el resultado en casos grandes. Revisa la Publicación 544.

Es una estimación. No incluye impuestos de tu estado ni el [impuesto sobre la inversión neta](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-inversion-neta-niit-venta-inmueble-estados-unidos/). Para ver cómo tributa después la ganancia, mira las [ganancias de capital](https://skilio.com/calculadoras/ganancias-capital-estados-unidos/). Si buscas otro caso de aplazamiento, tienes la [reinversión en QSBS](https://skilio.com/calculadoras/reinversion-qsbs-60-dias-diferimiento-ganancia-estados-unidos/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué pasa si el reemplazo cuesta menos que la indemnización?
Declaras la ganancia hasta el dinero que no gastaste. Con $400,000 cobrados y un reemplazo de $350,000, declaras hasta $50,000 y difieres el resto.

### ¿Sirve también para un incendio?
Sí. La sección 1033 cubre expropiaciones y siniestros. En un siniestro de un inmueble de inversión el plazo general es de 2 años; los 3 años son para la expropiación.

### ¿Debo declarar algo si compro el reemplazo antes de cobrar?
Puedes comprarlo antes si cae dentro del plazo, que empieza en la fecha de la pérdida o de su amenaza. Guarda las fechas y los importes.

### ¿Qué base tiene el nuevo inmueble?
Su costo menos la ganancia diferida. Con un costo de $350,000 y $200,000 diferidos, la base es de $150,000.

### ¿Y si cobro menos que mi base?
No hay ganancia que diferir. Si era una vivienda personal, la pérdida no se deduce.

### ¿Cómo aviso al IRS de que difiero la ganancia?
Lo indicas en tu declaración del año del cobro, con una nota adjunta. El detalle está en la Publicación 544.

## Fuentes

- Publicación 544 del IRS: https://www.irs.gov/publications/p544