# Gastos de comprar y vender un inmueble: cuánto cuesta la ida y vuelta

> Calcula los gastos de comprar y vender un inmueble como inversión y en cuántos años de revalorización los recuperas. Con ejemplo. Gratis y sin registro.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/coste-compraventa-inmueble-ida-y-vuelta-inversor/
- Sirve en cualquier país (eliges la moneda).

## En resumen

- Con un inmueble de 200.000, gastos de compra del 10 % y de venta del 6 %, la ida y vuelta cuesta 33.911,29, un 16,96 % del precio.
- Para quedar en cero hay que vender por 234.042,55, es decir, una revalorización total del 17,02 %.
- Al 3 % anual, esos gastos se recuperan en unos 5 años y 4 meses; en 5 años aún faltan 2.056,47.
- Los gastos de compra y de venta cuentan dos veces: restan ganancia aunque el precio suba.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de compra: $200.000
- Gastos de compra (% del precio): 10 %
- Gastos de venta (% del precio): 6 %
- Revalorización anual: 3 %
- Años que lo tienes: 5 años
- Reforma o mejoras: $0
- Otros gastos fijos de compra: $0
- Otros gastos fijos de venta: $0

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Gastos de compra y venta: $33.911
- Tiempo para recuperarlos: 5 años y 4 meses
- Resultado al vender: -$2.056

## ¿Cuánto cuesta comprar y vender un inmueble?

Cuesta la suma de los gastos de compra y los de venta, y suele ser un porcentaje importante del precio, que cambia mucho según el país. Si compras para invertir, ese dinero sale de tu ganancia: el inmueble tiene que subir de valor lo suficiente solo para empatar.

Esta calculadora sirve para cualquier país: los porcentajes son tuyos y editables, porque los impuestos, notarías, registros y comisiones cambian de un lugar a otro. Es una estimación, no un presupuesto.

## Cómo usar la calculadora

- **Precio de compra:** lo que pagas por el inmueble.
- **Gastos de compra:** impuestos, notaría, registro y comisión, en % del precio.
- **Gastos de venta:** comisión de la agencia e impuestos al vender, en % del precio de venta.
- **Revalorización anual:** cuánto supones que sube al año. Es una hipótesis.
- **Años:** el tiempo que lo tienes.
- **Opciones avanzadas:** reforma e importes fijos de compra o venta.

## Fórmula

```
Gastos de compra = precio × % compra + gastos fijos
Inversión = precio + gastos de compra + reforma
Valor de venta = precio × (1 + revalorización)^años
Gastos de venta = valor de venta × % venta + gastos fijos
Precio para quedar en cero = (inversión + fijos de venta) / (1 − % venta)
Años para recuperar = ln(precio para quedar en cero / precio) / ln(1 + revalorización)
```

El resultado se mide como en cualquier [rentabilidad sobre lo invertido (ROI)](https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/return-investment-roi): ganancia o pérdida frente al dinero puesto.

## Ejemplo

Compras un inmueble por 200.000 con gastos de compra del 10 % y de venta del 6 %. Sube un 3 % al año y lo vendes a los 5 años.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Gastos de compra | 20.000,00 |
| Inversión total | 220.000,00 |
| Valor de venta tras 5 años | 231.854,81 |
| Gastos de venta | 13.911,29 |
| Gastos de ida y vuelta | 33.911,29 |
| Resultado al vender | -2.056,47 |
| Precio para quedar en cero | 234.042,55 |

De cada 100 de precio, casi 17 se van en gastos. Con ese 3 % anual hacen falta unos 5 años y 4 meses para recuperarlos.

## Cómo leer el resultado

Hay tres cifras que conviene mirar juntas. La primera es el **gasto total** de ida y vuelta, que te dice cuánto dinero sale de tu bolsillo sin que el inmueble haga nada. La segunda es el **precio para quedar en cero**: lo que tendría que valer el inmueble al venderlo para que no ganes ni pierdas. La tercera es el **tiempo para recuperar**, que sale de comparar ese precio con la revalorización anual que has supuesto.

Si el resultado sale negativo, no significa que el inmueble haya perdido valor: significa que la subida aún no cubre los gastos. Si sale positivo, es la ganancia antes de impuestos sobre ella, de hipoteca y de cuotas.

## Cuándo compensa y errores comunes

- **Vender pronto sale caro:** los gastos se pagan una vez, pase poco o mucho tiempo, así que con menos años la revalorización tiene menos margen para cubrirlos.
- **Olvidar la venta:** muchos solo cuentan los gastos de compra.
- **Revalorización optimista:** prueba con 0 % y con un valor bajo.
- **Otros costes:** esta cuenta no incluye impuestos sobre la ganancia, hipoteca, cuotas de comunidad ni alquileres. Mira [rentabilidad del alquiler](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler/) para eso.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué gastos entran al comprar un inmueble?
Impuestos de transmisión o de compra, notaría, registro, tasación y comisión si la hay. Suman un porcentaje del precio que cambia según el país.

### ¿Y al vender?
Sobre todo la comisión de la agencia, si la hay, y los impuestos de la venta. Tampoco olvides cancelar cargas si las hay.

### ¿Cuántos años tarda en recuperarse?
Depende de la revalorización. Con gastos del 17 % y un 3 % anual, unos 5 años; con un 1 %, más de 15.

### ¿Qué pasa si el inmueble no sube de precio?
Pierdes los gastos de ida y vuelta. Con revalorización de 0 %, la calculadora indica que no se recuperan.

### ¿Incluye los impuestos sobre la ganancia?
No. Varían por país; si los conoces, súmalos al porcentaje de venta para una estimación más prudente.

## Fuentes

- Rentabilidad sobre lo invertido (ROI) — investor.gov: https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/return-investment-roi