# Calculadora de exclusión de plusvalía al vender tu vivienda habitual en EE. UU.

> Calcula en EE. UU. cuánta ganancia de la venta de tu vivienda habitual queda libre de impuesto con la exclusión de $250,000 o $500,000.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/exclusion-plusvalia-venta-vivienda-habitual-estados-unidos/
- Solo Estados Unidos.

## En resumen

- Un soltero que vende su casa con $291,000 de ganancia excluye $250,000 y solo $41,000 pagan impuesto: unos $5,317.50 federales, frente a $48,555.50 sin la exclusión.
- Casados con declaración conjunta excluyen hasta $500,000, y los solteros hasta $250,000, si fueron dueños y vivieron en la casa 24 meses de los últimos 5.
- Con una causa de trabajo, salud o imprevisto y solo 12 meses de uso, la exclusión baja a la mitad: $125,000 en lugar de $250,000.
- La depreciación por usar parte de la casa como oficina o alquiler no se excluye y paga como máximo un 25 %.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de venta: $650,000
- Precio al que la compraste: $300,000
- Cómo declaras: Soltero
- Meses que fuiste dueño: 60 meses
- Meses que viviste en ella: 60 meses
- Tus otros ingresos del año: $60,000
- Gastos de la venta: $39,000
- Gastos de la compra: $0
- Mejoras permanentes: $20,000
- Depreciación usada desde mayo de 1997: $0
- Tope de la exclusión (soltero): $250,000
- Tope de la exclusión (casados juntos): $500,000
- Deducción estándar (soltero): $16,100

Según el modo que elijas, también:

- Deducción estándar (casados juntos): $32,200

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Ganancia libre de impuesto: $250,000.00
- Ganancia que paga impuesto: $41,000.00
- Impuesto federal estimado: $5,317.50

## ¿Quién se libra del impuesto al vender su casa en Estados Unidos?

Si vendes la casa donde vives en Estados Unidos, puedes dejar libre de impuesto federal hasta **$250,000** de ganancia, o hasta **$500,000** si declaras junto con tu cónyuge. Es la exclusión del IRS para la vivienda habitual. Solo vale para Estados Unidos y para el impuesto federal. El estado donde vives puede tener su propia regla.

La ganancia no es lo que te pagan: es lo que te pagan menos lo que te costó. De cada $100 de ganancia, los primeros $250,000 o $500,000 en total quedan fuera. Solo lo que pasa de ese tope paga impuesto.

## Los dos requisitos

Para usar la exclusión tienes que cumplir dos pruebas en los **5 años** anteriores a la venta:

1. **Propiedad:** fuiste dueño de la casa al menos 24 meses (2 años).
2. **Uso:** viviste en ella como vivienda principal al menos 24 meses.

Los dos periodos de 24 meses pueden ser distintos. Si declaras en conjunto y quieres los $500,000, basta con que uno de los dos sea dueño, pero los dos tienen que cumplir el uso. Si solo uno lo cumple, el tope es de $250,000.

Tampoco tienes exclusión si ya excluiste la ganancia de otra casa en los 2 años anteriores a esta venta.

## Cómo usar la calculadora

- **Precio de venta y de compra:** lo que te pagan y lo que pagaste.
- **Cómo declaras:** soltero o casados con declaración conjunta.
- **Meses de propiedad y de uso:** en los últimos 5 años. Hacen falta 24 en cada uno.
- **Tus otros ingresos:** sueldo y demás, sin esta venta. Sirven para saber a qué tipo paga la parte que sobra.
- **Opciones avanzadas:** gastos de la venta y de la compra, mejoras, depreciación, exclusión reducida y los topes.

Los gastos de la venta (comisiones, cierre) y las mejoras permanentes bajan la ganancia. El mantenimiento normal, como pintar, no cuenta.

## Fórmula

```
Ganancia = venta − gastos de venta − (compra + gastos de compra + mejoras − depreciación)
Exclusión = menor de (tope, ganancia − depreciación)
Ganancia gravable = ganancia − exclusión
Impuesto = ganancia gravable al 0, 15 o 20 % según tu ingreso + NIIT de 3,8 % si te pasas
```

La parte gravable se trata como ganancia a largo plazo: paga 0, 15 o 20 % según tu ingreso gravable. Si tus ingresos con la venta pasan de $200,000 ($250,000 casados juntos), se suma además el [impuesto sobre la inversión neta](https://skilio.com/calculadoras/niit-impuesto-inversion-neta-estados-unidos/) de 3,8 %.

## Ejemplo

Un soltero vende su casa en $650,000. La compró en $300,000, hizo mejoras por $20,000 y paga $39,000 de gastos de venta. Vivió allí los 60 meses. Sus otros ingresos son $60,000, con lo que su ingreso gravable es $43,900.

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia de la venta | $291,000.00 |
| Exclusión (tope de un soltero) | $250,000.00 |
| Ganancia que paga impuesto | $41,000.00 |
| Parte al 0 % (hasta $49,450 de ingreso gravable) | $5,550.00 |
| Parte al 15 % | $35,450.00 |
| Impuesto federal | $5,317.50 |
| Impuesto si no hubiera exclusión | $48,555.50 |
| Lo que te ahorra la exclusión | $43,238.00 |

Si ese mismo vendedor declarara en conjunto con su cónyuge, el tope sería de $500,000 y no pagaría nada por esta venta.

## Casos especiales

- **Exclusión reducida:** si vendes por trabajo, salud o una causa imprevista sin llegar a 24 meses, el tope se reparte por meses. Con 12 meses de uso, un soltero excluye $250,000 × 12 / 24 = $125,000.
- **Depreciación:** si usaste parte de la casa como oficina o la alquilaste después del 6 de mayo de 1997, esa depreciación no se excluye y paga como máximo un 25 %.
- **Pérdida:** si vendes por menos de lo que te costó, la pérdida de una vivienda habitual no se deduce.
- **Venta a plazos:** si te pagan en varios años, puedes repartir la ganancia gravable y la exclusión sigue disponible.
- **Servicio en el extranjero o en el ejército:** los 5 años se pueden ampliar hasta 10 en ciertos destinos oficiales.

## Qué no cuenta esta calculadora

- El impuesto de tu estado, que cada estado trata a su manera.
- La declaración de casados por separado y la de cabeza de familia (aquí se usa el tope de $250,000 de un soltero).
- Casos de viudez, divorcio o propiedad compartida con quien no es tu cónyuge.

Aunque toda la ganancia quede excluida, si recibes un Form 1099-S tienes que declarar la venta. Fuentes oficiales: [IRS Topic 701, sale of your home](https://www.irs.gov/taxtopics/tc701) y [Publication 523, selling your home](https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf). Es una estimación, no una declaración. Para saber el impuesto de otras ventas, mira la [calculadora de ganancias de capital](https://skilio.com/calculadoras/ganancias-capital-estados-unidos/) y el [impuesto federal](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-federal-estados-unidos/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Puedo usar la exclusión más de una vez?
Sí. No hay límite de veces en la vida. Solo tienes que esperar: no puedes usarla si excluiste la ganancia de otra casa en los 2 años anteriores a la venta.

### ¿Tengo que haber vivido seguido 24 meses?
No. Los 24 meses pueden sumarse en periodos separados dentro de los últimos 5 años. Con 15 meses un año y 9 meses otro, ya cumples el uso.

### ¿Qué pasa si vendo por un cambio de trabajo antes de los 24 meses?
Puedes tener una exclusión reducida. Se calcula con los meses de propiedad o de uso, el menor, entre 24. Con 12 meses, un soltero con $291,000 de ganancia excluye $125,000, le quedan $166,000 gravables y paga unos $25,055.50 con los datos del ejemplo.

### ¿Los gastos de reformar la casa bajan la ganancia?
Las mejoras permanentes sí, como una ampliación o un tejado nuevo. Las reparaciones normales no. Guarda las facturas de lo que gastes.

### ¿Y si alquilé una habitación o usé un cuarto como oficina?
La depreciación que dedujiste o pudiste deducir desde 1997 no se excluye. Escríbela en las opciones avanzadas y la calculadora la grava con un máximo del 25 %.

### ¿Debo declarar la venta si no pago impuesto?
Si recibes un Form 1099-S, sí. También si no puedes excluir toda la ganancia. Si no recibes el formulario y toda la ganancia queda excluida, no hace falta declararla.

## Fuentes

- IRS Topic 701, sale of your home: https://www.irs.gov/taxtopics/tc701