# Calculadora de ganancia de capital al vender un inmueble en El Salvador

> Calcula el impuesto por vender una casa o terreno en El Salvador: ganancia con costo, mejoras y gastos, 10 % tras 12 meses y pérdidas previas.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/ganancia-capital-venta-inmueble-el-salvador/
- Solo El Salvador.

## En resumen

- En El Salvador, la ganancia por vender un inmueble paga el 10 % si lo vendes con más de 12 meses de tenencia; con 12 meses o menos se suma a tu renta ordinaria.
- La ganancia es el precio de venta menos el costo, las mejoras y los gastos de la venta: con $85,000, $60,000, $5,000 y $2,500 es de $17,500 y el impuesto de $1,750.
- Con ese mismo inmueble vendido en 6 meses, el impuesto sube a $2,391.43 porque se aplica la tabla de renta ordinaria.
- Si vendes con pérdida no pagas impuesto, y esa pérdida puedes usarla contra ganancias de capital de los 5 años siguientes.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de venta: $85,000
- Costo de compra del inmueble: $60,000
- Mejoras hechas: $5,000
- Gastos de la venta: $2,500
- Meses entre compra y venta: 36 meses
- Depreciaciones ya deducidas: $0
- Pérdida de capital de años anteriores: $0

Según el modo que elijas, también:

- Otras rentas netas del año: $0

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Impuesto estimado: $1,750.00
- Ganancia de capital: $17,500.00
- Te quedan de la venta: $80,750.00

## Cómo se calcula la ganancia de capital al vender un inmueble en El Salvador

Si vendes una casa o un terreno y no te dedicas a comprar y vender inmuebles como negocio, lo que ganas se llama **ganancia de capital**. En El Salvador paga el **10 %** de la ganancia si el inmueble lo tenías **más de 12 meses**. Con 12 meses o menos, la ganancia se suma a tu renta del año y paga con la tabla normal de renta.

La ganancia no es el precio de venta completo. Es el precio menos lo que invertiste. Con los datos de ejemplo ($85,000 de venta, $60,000 de compra, $5,000 de mejoras y $2,500 de gastos), la ganancia es de **$17,500** y el impuesto de **$1,750**. Te quedan unos $80,750 de la venta, antes de pagar cualquier deuda del inmueble.

Esta calculadora sirve solo para El Salvador. Es una estimación para entender tu caso: no sustituye tu declaración.

## Cómo usar la calculadora

1. Escribe el **precio de venta** de la escritura.
2. Escribe el **costo de compra** del inmueble.
3. Añade las **mejoras** (ampliaciones o refacciones que elevan su valor) y los **gastos de la venta** (escritura, registro, comisión).
4. Indica los **meses** entre la compra y la venta.

En las opciones avanzadas puedes añadir las depreciaciones que ya dedujiste, una pérdida de capital de años anteriores y, si vendes en 12 meses o menos, tus otras rentas del año.

## Fórmula

```
Costo básico = costo de compra − depreciaciones deducidas
Ganancia = precio de venta − costo básico − mejoras − gastos de la venta
Ganancia neta = ganancia − pérdida de años anteriores
Impuesto = 10 % × ganancia neta   (más de 12 meses)
```

Con 12 meses o menos, el impuesto es lo que sube tu renta al sumar la ganancia. Se calcula con la tabla del artículo 37 de la [Ley de Impuesto sobre la Renta](https://ssf.gob.sv/images/stories/descarga_otras_leyes/Ley_impuesto_sobre_la_renta.pdf), que fija la regla de la ganancia en el artículo 14 y la tasa en el 42:

| Renta neta del año | Impuesto |
| --- | --- |
| Hasta $4,064.00 | Exento |
| De $4,064.01 a $9,142.86 | $212.12 + 10 % del exceso de $4,064.00 |
| De $9,142.87 a $22,857.14 | $720.00 + 20 % del exceso de $9,142.86 |
| Más de $22,857.14 | $3,462.86 + 30 % del exceso de $22,857.14 |

## Ejemplo: venta de una casa por $85,000

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Precio de venta | $85,000.00 |
| Costo de compra | −$60,000.00 |
| Mejoras | −$5,000.00 |
| Gastos de la venta | −$2,500.00 |
| **Ganancia de capital** | **$17,500.00** |
| **Impuesto (10 %)** | **$1,750.00** |

Es decir, de cada $100 de ganancia, $10 son impuesto. Los otros $15,750 son tuyos. Te quedan $80,750 de la venta: $85,000 menos $2,500 de gastos y menos $1,750 de impuesto.

## Si vendes con 12 meses o menos

La ley dice que, si vendes **dentro de los doce meses siguientes** a la compra, la ganancia se suma a tu renta ordinaria. En esta calculadora, 12 meses justos cuentan como «dentro de los doce»: el 10 % se aplica con 13 meses o más. Es el criterio más prudente.

Con el mismo inmueble vendido a los 6 meses y sin otras rentas, la ganancia de $17,500 cae en el tramo del 20 %: $720.00 más el 20 % de $8,357.14 da **$2,391.43**. Son $641.43 más que con el 10 %.

Si tienes otras rentas ese año, escríbelas en las opciones avanzadas. La calculadora resta el impuesto que ya pagarías sin la venta y te muestra solo lo que sube por ella.

## Pérdidas de capital

Si vendes por menos de lo que te costó, hay una **pérdida de capital**. No pagas impuesto. Con un precio de venta de $50,000 en el ejemplo, la pérdida es de $17,500.

Esa pérdida se resta de ganancias de capital de la misma clase y, si sobra, puedes usarla dentro de los **5 años siguientes**, siempre que la declares en el formulario que da la administración tributaria. Si ya tienes una pérdida anterior de $5,000, la ganancia neta del ejemplo baja a $12,500 y el impuesto a $1,250.

## Qué cuenta como costo, mejora y gasto

- **Costo básico:** lo que pagaste, menos las depreciaciones que ya dedujiste. Si lo heredaste o te lo donaron, es el costo del anterior dueño.
- **Mejoras:** ampliaciones, refacciones y otras inversiones que alargan la vida del inmueble o elevan su valor. No cuentan si ya las deducías como gasto de una renta.
- **Gastos de la venta:** los necesarios para vender, como escritura, registro o comisión.

Guarda facturas y escrituras: sin ellas es difícil probar el costo.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto impuesto se paga por vender una casa en El Salvador?
Si tenías la casa más de 12 meses, el 10 % de la ganancia neta. Con $17,500 de ganancia son $1,750. Si no hay ganancia, no hay impuesto de renta.

### ¿El 10 % se calcula sobre el precio de venta?
No. Se calcula sobre la ganancia: el precio menos costo, mejoras y gastos. Con $85,000 de venta, el 10 % no es $8,500 sino $1,750.

### ¿Qué pasa si vendo antes de cumplir un año?
La ganancia se suma a tu renta ordinaria del año y paga con la tabla del artículo 37. Casi siempre sale más que el 10 %, como en el ejemplo de $2,391.43.

### ¿Puedo usar una pérdida de un año anterior?
Sí, si fue una pérdida de capital declarada, dentro de los 5 años siguientes. Se resta de la ganancia antes de aplicar el impuesto.

### ¿Esto incluye el impuesto de transferencia del inmueble?
No. Aquí solo está el impuesto de renta por la ganancia. Para el otro tributo mira la [calculadora de transferencia de bienes raíces](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-transferencia-bienes-raices-el-salvador/).

### ¿Y si vendo acciones en lugar de un inmueble?
Las reglas son otras. Usa la [calculadora de ganancia de capital por venta de acciones](https://skilio.com/calculadoras/ganancia-capital-venta-acciones-el-salvador/).

## Más información

Para tu declaración anual, mira la [calculadora de renta de persona natural](https://skilio.com/calculadoras/isr-anual-persona-natural-el-salvador/) y la de [devolución de renta](https://skilio.com/calculadoras/devolucion-renta-el-salvador/). Las reglas de la ganancia están en los artículos 14 y 42 de la ley oficial enlazada arriba. Si tu caso tiene detalles especiales, consulta a la administración tributaria.

## Fuentes

- Ley de Impuesto sobre la Renta — ssf.gob.sv: https://ssf.gob.sv/images/stories/descarga_otras_leyes/Ley_impuesto_sobre_la_renta.pdf