# Calculadora de gastos deducibles del alquiler en España

> Suma los gastos deducibles de tu alquiler en España, aplica el límite de intereses y reparaciones y la amortización del 3 %. Verás impuesto y neto.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/gastos-deducibles-alquiler-espana/
- Solo España.

## En resumen

- En España, un propietario resta de los ingresos del alquiler los gastos necesarios y la amortización: con 9.600 € cobrados y 6.380 € deducibles, el rendimiento neto es 3.220 €.
- Con un IRPF del 30 % sobre tu último euro, esos 3.220 € pagan 966 € y te quedan 5.404 € después de gastos e impuesto.
- Intereses y reparaciones no pueden superar los ingresos: con 3.000 € cobrados y 4.500 € de esos gastos, sobran 1.500 € que se deducen en los cuatro años siguientes.
- La amortización es el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin suelo: 3.150 € al año en el ejemplo.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Alquiler que cobras al mes: 800 €
- Meses alquilada en el año: 12 meses
- Intereses de la hipoteca (al año): 1.500 €
- Reparación y conservación (al año): 600 €
- IBI y tasas (al año): 400 €
- Comunidad (al año): 480 €
- Seguros (al año): 250 €
- IRPF de tu último euro de ingresos: 30 %
- Otros gastos necesarios (al año): 0 €
- Exceso pendiente de años anteriores: 0 €
- Coste de compra de la vivienda: 150.000 €
- Valor catastral: 80.000 €
- Parte que es suelo: 30 %
- Reducción del artículo 23.2: Ninguna

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Gastos y amortización deducibles: 6.380,00 €
- Rendimiento neto: 3.220,00 €
- IRPF por este alquiler: 966,00 €

## Qué gastos se pueden deducir del alquiler

Cuando alquilas una vivienda en España no pagas impuesto por todo lo que cobras, sino por lo que cobras **menos los gastos necesarios**. Esta calculadora los pone en fila, uno por uno, para que veas cuánto restas y qué se queda fuera. Se basa en los artículos 22 y 23 de la [Ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764).

Los gastos que cuentan son:

- **Intereses de la hipoteca** de la compra y otros gastos de financiación.
- **Reparación y conservación** de la vivienda.
- **IBI y tasas**, siempre que no sean sanciones.
- **Comunidad, seguros y servicios de terceros**, como una gestión del alquiler.
- **Amortización** del inmueble: el desgaste, aunque ese año no pagues nada.

## Cómo usar la calculadora

1. **Alquiler al mes y meses alquilada.** Dan los ingresos del año.
2. **Intereses y reparación.** Los dos que tienen límite.
3. **IBI, comunidad y seguros.** Gastos del año.
4. **IRPF de tu último euro.** Un porcentaje de ejemplo que puedes cambiar.

En **Opciones avanzadas** añades otros gastos, el exceso de años anteriores, el coste de compra, el valor catastral, el porcentaje de suelo y la reducción del artículo 23.2.

## El límite de intereses y reparaciones

Intereses y reparaciones se suman y **no pueden superar lo que cobras** por esa vivienda. Si te pasas, el exceso no se pierde: lo puedes deducir en los **cuatro años siguientes**, con el mismo límite. Si ya traes un exceso de años anteriores, entra en la misma suma.

```
límite = ingresos del año
deducible = menor entre (intereses + reparación + exceso anterior) e ingresos
exceso = lo que sobra
```

El IBI, la comunidad y los seguros no tienen este límite.

## La amortización del 3 %

```
amortización = 3 % × mayor(coste de compra; valor catastral) × (1 − % de suelo)
```

El suelo no se desgasta, por eso se quita. La calculadora la ajusta a los meses que la vivienda estuvo alquilada. Si ya tienes la cifra, escribe el coste de compra equivalente.

## Qué no se deduce

- **El capital de la hipoteca**: solo los intereses.
- **Las mejoras**: ampliar o cambiar la distribución no es conservación; se recupera con la amortización.
- **Gastos de tu uso personal**, como los suministros cuando vives en la vivienda parte del tiempo.
- **Sanciones y recargos** de carácter sancionador.

## Ejemplo

Alquilas una vivienda a 800 € al mes durante 12 meses. Pagas 1.500 € de intereses, 600 € de reparaciones, 400 € de IBI, 480 € de comunidad y 250 € de seguro. Compraste por 150.000 €, el valor catastral es 80.000 € y el 30 % es suelo. Tu IRPF marginal es el 30 %.

| Concepto | Resultado |
| --- | --- |
| Ingresos del año | 9.600 € |
| Intereses y reparaciones | 2.100 € |
| IBI, comunidad y seguro | 1.130 € |
| Amortización | 3.150 € |
| Gastos y amortización deducibles | 6.380 € |
| Rendimiento neto | 3.220 € |
| IRPF | 966 € |
| Te queda después de gastos e IRPF | 5.404 € |

Cálculo de la amortización: 3 % × 150.000 × 0,70 = 3.150. De cada 10 € que cobras, tributas por algo más de 3 €.

### Cuando hay exceso

Cobras 500 € al mes durante 6 meses: 3.000 €. Pagas 3.000 € de intereses y 1.500 € de reparaciones, sin más gastos. Intereses y reparaciones suman 4.500 €, pero solo puedes restar 3.000 €. **Sobran 1.500 €**, que aplicas en los cuatro años siguientes.

## Reducción del artículo 23.2

En alquileres de vivienda, el artículo 23.2 reduce el rendimiento neto **positivo** según el caso, del 15 % al 100 %: depende de si es un contrato nuevo o la primera vez que alquilas, de la renta pactada, de si la zona está tensionada y de la edad del inquilino. Cada porcentaje tiene requisitos. Aquí es un selector: léelos en el texto oficial. Para zona tensionada hay una [calculadora propia](../bonificacion-irpf-alquiler-zona-tensionada-espana/).

## Errores comunes

- **Restar la cuota entera de la hipoteca.** Solo los intereses.
- **Meter mejoras como reparaciones.** Cambian el cálculo y el límite.
- **Olvidar el exceso del año pasado.** Puedes usarlo si cabe.
- **Amortizar el suelo.** El 3 % se aplica sin el suelo.
- **Contar un año entero si alquilaste unos meses.**

Para ver el impuesto completo del propietario, usa [IRPF del alquiler](../irpf-alquiler-propietario-espana/). Si tienes viviendas vacías, mira la [imputación de rentas inmobiliarias](../imputacion-rentas-inmobiliarias-espana/); y para declarar, la [declaración de la renta](../declaracion-renta-espana/).

## En resumen

Restas los gastos necesarios y la amortización, con un límite para intereses y reparaciones. En el ejemplo, de 9.600 € cobrados tributas por 3.220 €. Es una estimación educativa: tu declaración manda.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué gastos puedo deducir si alquilo una vivienda en España?
Intereses de la hipoteca, reparación y conservación, IBI y tasas, comunidad, seguros, servicios de terceros y la amortización.

### ¿Puedo deducir la cuota entera de la hipoteca?
No. Solo los intereses y gastos de financiación. El capital que devuelves no es gasto.

### ¿Qué pasa si mis intereses y reparaciones superan lo que cobro?
Solo deduces hasta el importe de los ingresos. El exceso se aplica en los cuatro años siguientes.

### ¿Cuánto puedo amortizar?
Hasta el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin contar el suelo.

### ¿Las mejoras se pueden deducir?
No como reparación. Aumentan el valor de la vivienda y se recuperan con la amortización.

### ¿Esta calculadora sirve para declarar?
Es una estimación educativa. Tu situación puede tener requisitos que no recoge; consulta el texto oficial.

## Fuentes

- Ley del IRPF (Ley 35/2006) — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764