# Calculadora de gastos de heredar una vivienda: lo que pagas en total

> Gastos de heredar una vivienda en España: notaría, registro, plusvalía municipal e impuesto de sucesiones sumados, y cuánto paga cada heredero.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/gastos-herencia-vivienda-espana/
- Solo España.

## En resumen

- Heredar a medias una vivienda de 250.000 € cuesta unos 1.997 € a cada heredero, con 1.000 € de sucesiones.
- La notaría y el registro de una vivienda de 250.000 € suman unos 884 €, y la plusvalía municipal puede ser de 1.080 €.
- Si no hay testamento, la notaría sube unos 150 € por el acta de declaración de herederos.
- El impuesto de sucesiones es el gasto que más cambia: según la comunidad va de casi nada a miles de euros.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Valor de la vivienda: 250.000 €
- Tu parte de la vivienda: 50 %
- ¿Había testamento?: Sí
- Tu impuesto de sucesiones: 1.000 €
- Valor catastral del suelo: 40.000 €
- Años que la tuvo el fallecido: 15 años
- Tipo de tu ayuntamiento: 30 %
- Coeficiente de tu ayuntamiento (0 = el máximo legal): 0
- Bonificación del ayuntamiento en la plusvalía: 0 %
- Certificados y copias: 30 €
- Otros trámites contratados: 0 €

Según el modo que elijas, también:

- Acta de declaración de herederos: 150 €

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Total que pagas tú: 1.997 €
- Gastos de toda la vivienda: 1.994 €

## ¿Cuánto cuesta heredar una vivienda?

Heredar una vivienda de 250.000 € entre dos hermanos cuesta **unos 1.997 € a cada uno**, si el impuesto de sucesiones de cada uno es de 1.000 €. Sin ese impuesto, los gastos de toda la vivienda (notaría, registro, plusvalía y certificados) suman unos 1.994 €.

Es una estimación. El dato que más cambia es el impuesto de sucesiones, porque cada comunidad autónoma lo calcula a su manera. Esta calculadora sirve solo para España.

## Cómo usar la calculadora

1. Escribe el **valor de la vivienda** el día del fallecimiento.
2. Indica **tu parte**. Si sois tres hermanos a partes iguales, pon 33,33.
3. Di si **había testamento**. Si no lo había, hace falta un acta notarial de herederos.
4. Escribe **tu impuesto de sucesiones**. Calcúlalo antes con la [calculadora de impuesto de sucesiones](https://skilio.com/calculadoras/impuesto-sucesiones/) y pon aquí la cifra.
5. Para la plusvalía, mira en el recibo del IBI el **valor catastral del suelo**, y pregunta en el ayuntamiento su **tipo**.

En «Opciones avanzadas» puedes cambiar el coeficiente y la bonificación del ayuntamiento, el acta, los certificados y otros trámites que contrates.

## Los gastos, uno a uno

- **Impuesto de sucesiones.** Lo paga cada heredero según lo que recibe. Hay reducciones y bonificaciones que dependen de la comunidad y del parentesco. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, ampliables otros 6 si lo pides a tiempo.
- **Notaría.** Es la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia. Se calcula con la escala del [Real Decreto 1426/1989](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-9950), con una rebaja del 5 % y el 21 % de IVA. Más un extra estimado de 150 € por folios y copias.
- **Registro de la propiedad.** Para inscribir la vivienda a tu nombre. Escala del [Real Decreto 1427/1989](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-9951), con tope de 2.181,67 € antes de rebaja e IVA.
- **Plusvalía municipal.** Se paga al ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. En herencias, el plazo es de 6 meses prorrogables otros 6. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % si la hereda un hijo, el cónyuge o un padre. Su detalle está en la [calculadora de plusvalía municipal](https://skilio.com/calculadoras/plusvalia-municipal-espana/). Los coeficientes máximos que usa esta página son los vigentes hoy; el [Real Decreto-ley 29/2026](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823) prevé otros desde el 1 de diciembre de 2026, así que, si tu ayuntamiento ya aplica los nuevos, escríbelos en «Coeficiente».
- **Certificados y copias.** Defunción, últimas voluntades y seguros de vida. Unos 30 € en total.

Si no se firma la escritura de herencia, el [IBI](https://skilio.com/calculadoras/ibi-espana/) sigue llegando a nombre del fallecido.

## Ejemplo: vivienda de 250.000 € entre dos hermanos

| Concepto | Toda la vivienda | Cada hermano (50 %) |
| --- | --- | --- |
| Plusvalía (suelo de 40.000 €, 15 años, tipo del 30 %) | 1.080 € | 540 € |
| Notaría | 622 € | 311 € |
| Registro | 262 € | 131 € |
| Certificados | 30 € | 15 € |
| **Suma sin sucesiones** | **1.994 €** | **997 €** |

Si cada uno paga 1.000 € de sucesiones, el total para cada hermano sale en **1.997 €**.

Sin testamento, la notaría sube unos 150 € y los gastos de toda la vivienda quedan en unos 2.144 €.

## Plazos que conviene tener presentes

Desde el fallecimiento tienes 6 meses para presentar sucesiones y plusvalía. Se pueden prorrogar otros 6 si lo pides dentro de los 5 primeros meses. Pasado el plazo hay recargos, y la inscripción en el registro no tiene plazo legal, pero hasta que no se hace no puedes vender ni hipotecar la vivienda.

## Cómo pagar menos

- Mira si tu comunidad **bonifica sucesiones**: en algunas, la cuota para hijos y cónyuge se queda casi en cero.
- Pide en el ayuntamiento la **bonificación de la plusvalía** por herencia.
- Si es más barato, comprueba si la plusvalía por **método real** (ganancia real) sale menor que la objetiva.
- Repartir la escritura entre todos los herederos en una sola firma evita pagar la notaría varias veces.

## Preguntas frecuentes

### ¿Quién paga la notaría y el registro de una herencia?
Los herederos, en proporción a lo que reciben, salvo que pacten otro reparto. Aquí se divide por tu porcentaje de la vivienda.

### ¿Hay que pagar plusvalía si el fallecido la compró más cara que su valor actual?
Si no hubo aumento de valor del suelo, no hay plusvalía. La calculadora de [plusvalía municipal](https://skilio.com/calculadoras/plusvalia-municipal-espana/) lo comprueba con el método real.

### ¿Cuánto tarda en estar la vivienda a mi nombre?
Depende de la notaría y del registro. Cuenta con varias semanas desde la firma, sin plazos legales para la inscripción.

### ¿Puedo renunciar a la herencia para no pagar nada?
Sí, pero pierdes la vivienda. Hazlo ante notario y antes de aceptar, que se consideraría aceptada si la vendes o la usas.

### ¿Y si luego vendo la vivienda heredada?
Es otra operación, con su propio IRPF y su plusvalía. Mira la calculadora de [IRPF por venta de vivienda](https://skilio.com/calculadoras/irpf-venta-vivienda-espana/).

## Fuentes

- [Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-28141) (BOE).
- [Ley reguladora de las Haciendas Locales](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214), arts. 104 a 110 (BOE).
- [Real Decreto-ley 8/2023](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-26452), art. 24: coeficientes de la plusvalía.
- Aranceles de notarios y registradores: RD 1426/1989 y RD 1427/1989.

Estas cifras son una estimación para orientarte. Confirma el importe final con tu notaría y tu ayuntamiento.

## Fuentes

- Real Decreto 1426/1989 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-9950