# Calculadora de gastos notariales en Colombia: escritura, beneficencia y registro

> Calcula los gastos notariales al comprar vivienda en Colombia: derechos de notaría, beneficencia, registro y retención, y cuánto paga cada parte.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/gastos-notariales-colombia/
- Solo Colombia.

## En resumen

- Al comprar una vivienda de $ 280.000.000 con un crédito de $ 150.000.000, la escritura y el registro cuestan unos $ 10.307.783, el 3,68 % del precio.
- Lo habitual es que el comprador pague unos $ 9.718.231 y el vendedor, $ 589.552, más $ 2.800.000 de retención en la fuente de este.
- La notaría cobra $ 30.900 hasta $ 259.300 y 3 por mil sobre el resto, más IVA; el registro cobra de 9,11 a 13,33 por mil según el valor.
- La vivienda de interés prioritario (VIP) no paga derechos notariales ni de registro; la de interés social (VIS) paga la mitad de los de notaría en la venta.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de la vivienda: $ 280.000.000
- ¿Qué tipo de vivienda es?: Vivienda normal (no es de interés social)
- Valor del crédito hipotecario: $ 150.000.000
- Avalúo catastral (opcional): $ 0
- Hojas de la escritura: 15 hojas
- Copias de la escritura que pides: 2 copias
- Certificados de tradición y libertad: 1 certificados
- Parte de los derechos notariales de la venta que paga el comprador: 50 %
- Parte del registro de la venta que paga el comprador: 100 %
- IVA de los derechos notariales: 19 %
- Impuesto de registro (beneficencia) de tu departamento: 1 %
- Salario mínimo mensual: $ 1.750.905
- Subida de las tarifas de notarías y registro frente a las de 2026: 0 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Pagas tú, el comprador: $ 9.718.231
- Paga el vendedor: $ 589.552
- Retención en la fuente (vendedor): $ 2.800.000

## ¿Cuánto cuestan los gastos notariales al comprar una vivienda en Colombia?

Comprar una vivienda de $ 280.000.000 con un crédito de $ 150.000.000 cuesta unos $ 10.307.783 en gastos de escritura y registro, el 3,68 % del precio. Es decir, de cada 100 pesos que vale la vivienda, casi 4 se van en estos gastos.

Esos gastos son tres: lo que cobra la **notaría** por hacer la escritura, el **impuesto de registro**, que mucha gente llama «beneficencia», y los **derechos de registro** que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la propiedad a tu nombre. Esta calculadora sirve solo para comprar vivienda en Colombia: una herencia o una sociedad tienen otras tarifas.

## Cómo usar la calculadora

1. **Escribe el precio de la vivienda.** Es el que va en la escritura.
2. **Elige el tipo de vivienda:** normal, de interés social (VIS) con o sin subsidio, o de interés prioritario (VIP).
3. **Marca si compras con crédito hipotecario** y escribe su valor. La hipoteca va en la misma escritura y paga sus propios derechos.

En **Opciones avanzadas** puedes cambiar el avalúo catastral, las hojas y copias, quién paga cada parte y el impuesto de registro de tu departamento.

## Ejemplo: vivienda de $ 280.000.000 con crédito de $ 150.000.000

Con 15 hojas, 2 copias, un certificado de tradición y un crédito de un banco, la compra deja estos gastos.

| Gasto | Valor |
| --- | --- |
| Derechos notariales de la venta | $ 870.122 |
| Hojas de la escritura | $ 84.000 |
| Derechos notariales de la hipoteca | $ 336.085 |
| Copias de la escritura | $ 168.000 |
| IVA de la notaría | $ 277.059 |
| Recaudo para el Fondo del Notariado y la Superintendencia | $ 43.700 |
| **Total de la notaría** | **$ 1.778.966** |
| Impuesto de registro (beneficencia) | $ 4.300.000 |
| Derechos de registro, con el 2 % de sistematización | $ 4.205.817 |
| Certificado de tradición y libertad | $ 23.000 |
| **Total del registro** | **$ 8.528.817** |
| **Total de gastos** | **$ 10.307.783** |

Con el reparto habitual, tú pagas $ 9.718.231 y el vendedor, $ 589.552. Además, a este le retienen $ 2.800.000 en la fuente, que no es un gasto más.

## Los tres gastos de la escritura: notaría, beneficencia y registro

**Notaría.** La [Resolución 000964 de 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro](https://servicios.supernotariado.gov.co/files/portal/portal-resolucion_000964_6_2026.pdf) fija, para 2026, $ 30.900 por un acto cuyo valor llegue hasta $ 259.300, y 3 por mil (el 0,3 %) sobre lo que pase de ahí. Cada hoja de la escritura suma $ 5.600. A los derechos se les suma el IVA del 19 % y un recaudo por escritura que va de $ 28.900 hasta $ 96.400 según el valor. La compraventa y la hipoteca pagan cada una sus derechos completos.

**Beneficencia, o impuesto de registro.** Es un impuesto del departamento sobre el valor de la compra. La [Ley 223 de 1995](https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/ley_0223_1995.htm) deja la tarifa entre el 0,5 % y el 1 %, y cada asamblea departamental elige la suya. La calculadora usa el 1 %, que puedes cambiar, y lo aplica también al valor de la hipoteca; si tu departamento cobra otra tarifa por ella, el total variará.

**Derechos de registro.** La [Resolución 001726 de 2026](https://servicios.supernotariado.gov.co/files/portal/portal-tarifas_registrales_supernotariado_2026.pdf) cobra una tarifa por rango, y esa tarifa se aplica a **todo** el valor, no por tramos:

| Valor del acto | Derechos de registro |
| --- | --- |
| Hasta $ 12.852.101 | $ 53.100 fijos |
| Hasta $ 192.778.606 | 9,11 por mil |
| Hasta $ 334.149.656 | 11,31 por mil |
| Hasta $ 494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $ 494.798.857 | 13,33 por mil |

A cada derecho se le suma el 2 % por sistematización y conservación documental. La compraventa y la hipoteca se registran por separado, y cada una paga el suyo. La Superintendencia redondea estos derechos a la centena más cercana, así que el valor real puede variar unos pesos.

## ¿Quién paga cada gasto?

La ley no fija un único reparto, así que esta calculadora usa el criterio habitual y lo deja editable. La [Superintendencia de Notariado y Registro](https://servicios.supernotariado.gov.co/files/portal/portal-costo_casa_2021.pdf) indica que los costos de escrituración se dividen por partes iguales entre comprador y vendedor, y el vendedor paga además la retención:

- **Derechos notariales de la venta:** a medias entre comprador y vendedor.
- **Hipoteca, copias y certificados:** el comprador, que es quien los necesita.
- **Impuesto de registro y derechos de registro de la venta:** el comprador. Por ley, el impuesto de registro se paga a partes iguales si nadie pacta otra cosa.
- **Retención en la fuente:** el vendedor.

Lo que firmen las dos partes en la promesa de compraventa manda sobre este criterio.

## La retención en la fuente del vendedor

Si el vendedor es una persona natural, el notario le retiene el 1 % del valor de la venta antes de firmar la escritura, según el [artículo 398 del Estatuto Tributario](https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/estatuto_tributario.htm). En el ejemplo son $ 2.800.000. Es un adelanto de su impuesto, no un gasto de la escritura: no se suma al total. Si el vendedor es una empresa, no hay esta retención. Para ver cuánto impuesto paga el vendedor por la ganancia de la venta, usa la [calculadora de ganancia ocasional](https://skilio.com/calculadoras/ganancia-ocasional-colombia/).

## Vivienda de interés social (VIS) y prioritaria (VIP)

Las viviendas de menor precio pagan menos:

- **VIS:** la compraventa y las tres primeras copias pagan la mitad de los derechos notariales. En el registro, la mitad solo si la vivienda es nueva y hay subsidio del Estado.
- **Hipoteca de un banco o entidad de crédito para vivienda:** paga el 70 % de la tarifa. Si la vivienda es VIS, el 40 %; y si además tiene subsidio, el 10 %.
- **VIP con subsidio de vivienda o para ahorradores:** no paga derechos notariales ni de registro ([Ley 1753 de 2015, art. 119](https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=61933)). Solo queda el recaudo de $ 19.300 y el impuesto de registro, que depende del departamento y puedes cambiar. El certificado que se pide junto con el registro tampoco se cobra: pon 0 certificados.

Los topes de precio son 135 salarios mínimos para la VIS (150 en las grandes ciudades y su área, y hasta 175 en renovación urbana) y 90 para la VIP (hasta 110 en renovación urbana). Con el salario mínimo de 2026, de $ 1.750.905, 135 salarios son $ 236.372.175.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda en Colombia?

Depende del precio: con $ 280.000.000 y un crédito de $ 150.000.000 son unos $ 10.307.783, el 3,68 % del precio. Todos los gastos crecen con el valor de la vivienda.

### ¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?

Lo habitual es pagar a medias los derechos notariales de la venta; el comprador paga la hipoteca y el registro. Manda lo que diga la promesa de compraventa.

### ¿Qué es la beneficencia?

Es el impuesto de registro que cobra el departamento al inscribir la escritura. Se calcula sobre el valor de la venta y de la hipoteca, entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento.

### ¿La retención del 1 % es un gasto más?

No. Es un adelanto del impuesto del vendedor, que se paga ante el notario y que él descuenta cuando declara. Por eso va aparte del total de gastos.

### ¿Estas cifras son exactas?

Son una estimación hecha con las tarifas de 2026. La notaría y la oficina de registro liquidan el valor final con tu escritura, el avalúo catastral y las tarifas de tu departamento, y la oficina de registro redondea a la centena, así que puede haber unos pesos de diferencia.

## Fuentes

- Resolución 000964 de 2026 de la Superintendencia de Notariado y Registro — servicios.supernotariado.gov.co: https://servicios.supernotariado.gov.co/files/portal/portal-resolucion_000964_6_2026.pdf
- Ley 223 de 1995 — DIAN (normograma): https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/ley_0223_1995.htm
- Ley 1753 de 2015, art. 119 — Función Pública (normas de Colombia): https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=61933