# Donar una vivienda a un hijo: qué impuestos se pagan y quién los paga

> Al donar una vivienda a un hijo se pagan tres impuestos distintos y los paga cada uno una persona. El hijo paga el impuesto de donaciones, que depende de su comunidad autónoma, y la plusvalía municipal del ayuntamiento. El padre o la madre paga IRPF solo si la vivienda vale hoy más de lo que le costó. Esta guía es solo para España.

- Guía con calculadora: https://skilio.com/calculadoras/guias/donar-una-vivienda-a-un-hijo-impuestos/
- Calculadora: https://skilio.com/calculadoras/impuesto-donaciones/

## En resumen

- Una vivienda de 200.000 € donada a un hijo de 30 años paga 316,21 € de impuesto de donaciones en Madrid, 7.000 € en Cataluña y 10.000 € en Galicia.
- Quien dona paga IRPF por lo que la vivienda ha subido desde que la compró: con 132.000 € de coste y 200.000 € de valor, la ganancia es de 68.000 € y el IRPF, de 14.520 €.
- La plusvalía municipal la paga el hijo, no quien dona, y la rebaja de hasta el 95 % que permite la ley a los ayuntamientos es solo para herencias.
- El hijo no paga IRPF por recibir la vivienda, y cuando la venda su precio de compra será el valor con el que se declaró la donación.

## Qué impuestos paga una donación de vivienda

Donar una vivienda a un hijo genera tres impuestos y cada uno lo paga una persona distinta. Además hay que ir al notario, porque una donación de inmueble solo es válida si se hace en escritura pública, según el [artículo 633 del Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763).

| Impuesto | Quién lo paga | A quién | De qué depende |
| --- | --- | --- | --- |
| Donaciones (sucesiones y donaciones) | El hijo que recibe | Comunidad autónoma | Su comunidad, su edad, su patrimonio y el valor de la vivienda |
| Plusvalía municipal | El hijo que recibe | Ayuntamiento | Valor catastral del suelo, años de tenencia y ordenanza |
| IRPF | Quien dona | Hacienda estatal | Cuánto ha subido la vivienda desde que la compró |

Que se pague uno no evita los demás. Para el hijo, la donación no paga IRPF: la [Ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a6) (artículo 6.4) dice que no está sujeta la renta que ya paga el impuesto de donaciones.

## Impuesto de donaciones: lo paga el hijo

El impuesto de donaciones lo paga siempre quien recibe, en la comunidad donde está la vivienda, y es el que más cambia de un sitio a otro. Su base es el valor de la vivienda: para un inmueble, el valor de referencia del Catastro, salvo que el declarado sea mayor ([artículo 9.3 de la Ley 29/1987](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-28141)). Sobre ese valor se aplica la tarifa, el coeficiente por patrimonio previo y las bonificaciones de cada comunidad.

Con los datos de la calculadora, una vivienda de 200.000 € donada por un padre a su hijo de 30 años, que tiene 50.000 € de patrimonio, paga esto según la comunidad:

| Comunidad | Impuesto de donaciones |
| --- | --- |
| Aragón | 0,00 € |
| Andalucía | 52,30 € |
| Madrid | 316,21 € |
| Castilla-La Mancha | 3.164,08 € |
| Cataluña | 7.000,00 € |
| Galicia | 10.000,00 € |
| Asturias | 10.500,00 € |

La diferencia de 10.000 € entre una comunidad y otra con la misma vivienda es la mayor sorpresa de esta operación: mira primero dónde está la vivienda. Para comparar las veinte comunidades y territorios, usa la calculadora. Si dudas entre donar ahora o dejarla en herencia, la guía [donar en vida o heredar](https://skilio.com/calculadoras/guias/donar-en-vida-o-heredar/) lo compara.

El plazo para presentar el impuesto es de 30 días hábiles desde el día siguiente a la donación en la norma del Estado, según el [Reglamento del impuesto](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1991-27678), y algunas comunidades lo cambian.

## Plusvalía municipal: también la paga el hijo

La plusvalía municipal grava lo que ha subido el valor del suelo, no el de la construcción, y en una donación la paga quien recibe: lo dice el [artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214). Su importe depende del valor catastral del suelo, de los años que la tuvo quien dona y del tipo de tu ayuntamiento, que no puede pasar del 30 % ([artículo 108.1](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214)).

Hay un detalle que se confunde mucho. La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta un 95 % la plusvalía a los familiares más cercanos, pero el [artículo 108.4 de la misma ley](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214) habla de transmisiones «por causa de muerte»: es decir, de herencias. En una donación no hay esa bonificación general, salvo que la ordenanza de tu ayuntamiento lo prevea de otra forma. Calcula la tuya con la [calculadora de plusvalía municipal](https://skilio.com/calculadoras/plusvalia-municipal-espana/), eligiendo «Me la donan».

## IRPF: lo paga quien dona

Quien dona una vivienda paga IRPF por la ganancia que le ha dado, aunque no cobre nada. Hacienda compara el valor de la vivienda con el que se declara en la donación con lo que costó comprarla, gastos incluidos. Así lo dicen los artículos [33, 34 y 36 de la Ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a36), que toman como valor el del impuesto de donaciones sin pasar del valor de mercado. La ganancia paga entre un 19 % y un 30 % en la base del ahorro.

Hay una excepción importante: no se paga si quien dona tiene 65 años o más y lo que dona es su vivienda habitual ([artículo 33.4.b](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a33)). Para una segunda vivienda o una habitual de alguien más joven, la ganancia tributa.

Un padre de 58 años dona una vivienda que no es su vivienda habitual. Le costó 120.000 € y pagó 12.000 € de gastos de compra, y hoy vale 200.000 € para el impuesto de donaciones:

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Valor de la donación | 200.000 € |
| Coste de compra con gastos | 132.000 € |
| Ganancia patrimonial | 68.000 € |
| IRPF: 6.000 € al 19 %, 44.000 € al 21 % y 18.000 € al 23 % | 14.520 € |

Es el mismo cálculo que hace la [calculadora del IRPF por vender una vivienda](https://skilio.com/calculadoras/irpf-venta-vivienda-espana/), sin gastos de venta. Hay una compensación: cuando el hijo la venda, su precio de compra será el valor de la donación (200.000 €), así que esos 68.000 € ya no vuelven a tributar. Si el padre en cambio la deja en herencia, esa ganancia no paga IRPF.

## Qué cuesta en total, con un ejemplo

Sumando los dos impuestos del ejemplo, en Madrid la operación cuesta 316,21 € al hijo y 14.520 € al padre, es decir, 14.836,21 €, más la plusvalía municipal, el notario y el registro. En Galicia el hijo pagaría 10.000 €, y el total subiría a 24.520 €.

Notario y registro se pagan aparte y no hay una cifra fija: dependen del valor de la vivienda y de la comunidad, así que pide un presupuesto antes de firmar. El registro de la propiedad inscribe la vivienda a nombre del hijo, algo que conviene hacer para que la donación tenga efectos frente a terceros.

## Donar solo la nuda propiedad

Una opción habitual es donar la nuda propiedad y quedarse el usufructo, es decir, el derecho a vivir en la vivienda. El impuesto se calcula entonces sobre la parte que se dona. Con un usufructo vitalicio, según el [artículo 26 de la Ley del impuesto](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1987-28141), el usufructo vale un 70 % si quien lo conserva tiene menos de 20 años y baja un punto por cada año más, hasta un mínimo del 10 %. Con 66 años, el usufructo vale el 23 % y la nuda propiedad, el 77 %. Para calcular la cuota se aplica el tipo medio de la vivienda entera. Mira el [usufructo](https://skilio.com/calculadoras/glosario/usufructo/) y la [nuda propiedad](https://skilio.com/calculadoras/glosario/nuda-propiedad/) en el diccionario, y calcula lo que valen con la [calculadora de usufructo](https://skilio.com/calculadoras/usufructo-espana/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Quién paga la plusvalía municipal al donar una vivienda a un hijo?

La paga el hijo, que es quien recibe la vivienda, y no el padre o la madre que dona. Es lo contrario de una venta, donde la paga quien vende. Se presenta en el ayuntamiento donde está la vivienda, en un plazo de 30 días hábiles desde la donación ([artículo 110.2](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214)).

### ¿Puede un padre donar la vivienda y seguir viviendo en ella?

Sí, si se reserva el usufructo y dona solo la nuda propiedad. Mientras viva, conserva el derecho a usar la vivienda, y el hijo es el dueño de la propiedad. Esa reserva aparece en la escritura de donación, y el impuesto se calcula sobre la parte que se dona.

### ¿Hay que ir al notario para donar una vivienda?

Sí. Una donación de un inmueble solo es válida si consta en escritura pública, y la aceptación del hijo debe hacerse en vida de quien dona. Sin escritura no hay donación, y las comunidades que bonifican el impuesto también la exigen.

### ¿Paga el hijo IRPF por recibir una vivienda donada?

No, el hijo no paga IRPF por recibirla. Paga el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal. El IRPF aparece solo cuando él venda la vivienda y gane dinero con ella, y se calcula desde el valor con el que se declaró la donación.

### ¿Qué pasa si el padre que dona tiene 65 años o más?

Si es su vivienda habitual, no paga IRPF por la ganancia, sea cual sea su importe. Si dona otra vivienda, por ejemplo una segunda residencia, sí paga, aunque tenga más de 65 años.

## Fuentes

- Artículo 633 del Código Civil — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763