# Hipoteca al 100 %: cuánto ahorro necesitas aunque te financien todo el precio

> Una hipoteca al 100 % te presta todo el precio de la vivienda, pero no los impuestos ni los gastos de la compra, que suman entre un 7 y un 14 % más según la comunidad y los pagas con tus ahorros. Lo habitual en España es que el banco preste como mucho el 80 % de la tasación; el 100 % solo se da en casos concretos, como el aval ICO, y cuesta más cada mes y en intereses. Esta guía es solo para España.

- Guía con calculadora: https://skilio.com/calculadoras/guias/hipoteca-al-100-por-cien/
- Calculadora: https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/

## En resumen

- Para comprar una vivienda de 250.000 con una hipoteca al 100 % hacen falta unos 26.725 ahorrados: 25.000 de impuestos (un 10 %) y 1.725 de notaría, registro, tasación y trámites.
- A 25 años al 3 %, una hipoteca de 250.000 es una cuota de 1.185,53 y 105.658,34 de intereses; con el 80 %, 948,42 y 84.527,18.
- Frente al 80 %, financiar el 100 % pide 50.000 menos de ahorros, pero sube la cuota 237,11 al mes y suma 21.131,16 de intereses.
- Si por pedir el 100 % el banco sube el interés del 3 al 3,5 %, la cuota pasa a 1.251,56 y los intereses a 125.467,48.

## Qué significa una hipoteca al 100 %

Una hipoteca al 100 % es un préstamo igual al precio de la vivienda: no das entrada. Pero el precio no es todo lo que cuesta comprar. Los impuestos de la compra, la notaría, el registro y la tasación casi nunca entran en el préstamo y los pagas tú, con tus ahorros. Por eso «100 %» no quiere decir «sin ahorros»: quiere decir que el dinero que necesitas se queda en esos gastos, entre un 7 y un 14 % del precio, según la comunidad.

## Cuánto dinero necesitas aunque te financien todo

Para una vivienda usada de 250.000, con un 10 % de impuestos (son los valores de ejemplo de la calculadora), necesitas 26.725 ahorrados:

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Impuestos de la compra (10 %) | 25.000,00 |
| Notaría y registro (0,45 %) | 1.125,00 |
| Tasación y trámites | 600,00 |
| Total de ahorros necesarios | 26.725,00 |

El impuesto cambia según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada: en las usadas, el ITP general va del 6 % de Madrid al 10 % o más en otras comunidades, y llega al 13 % en las escalas por valor de Cataluña y Baleares, según la [tabla de tributación autonómica del Ministerio de Hacienda](https://www.hacienda.gob.es/es-ES/Areas%20Tematicas/Financiacion%20Autonomica/Paginas/tributacion-autonomica-2026.aspx), que no incluye el País Vasco ni Navarra, con impuesto propio; en las nuevas, el IVA (10 %) y el AJD. El 10 % del ejemplo es solo un valor de la calculadora: en tu comunidad puede ser menos o más. Calcula el tuyo con la calculadora de [gastos de compra de vivienda](https://skilio.com/calculadoras/gastos-compra-vivienda/).

Además, la ley reparte los gastos de la hipoteca: según el [artículo 14 de la Ley 5/2019](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814#ar-14), tú pagas la tasación, y el banco asume los aranceles de la notaría del préstamo, la inscripción de la garantía en el registro y la gestión. El impuesto se paga como dice la normativa tributaria.

## Cuota e intereses con el 100 %, el 90 % y el 80 %

Con la misma vivienda de 250.000, a 25 años y al 3 %, financiar más baja los ahorros que necesitas, pero sube la cuota y los intereses:

| Financiación | Hipoteca | Ahorros que necesitas | Cuota al mes | Intereses totales |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 100 % | 250.000,00 | 26.725,00 | 1.185,53 | 105.658,34 |
| 90 % | 225.000,00 | 51.725,00 | 1.066,98 | 95.092,02 |
| 80 % | 200.000,00 | 76.725,00 | 948,42 | 84.527,18 |
| 100 % al 3,5 % | 250.000,00 | 26.725,00 | 1.251,56 | 125.467,48 |

Frente al 80 %, el 100 % te pide 50.000 menos de ahorros, pero la cuota sube 237,11 al mes y pagas 21.131,16 más de intereses. Y si el banco cobra más interés por financiar todo, como en la última fila, la diferencia crece: 66,03 más de cuota y 19.809,14 más de intereses que al 3 %.

También cuenta tu sueldo. Los bancos suelen poner el límite en el 30-35 % de tus ingresos netos: una cuota de 1.185,53 pide unos 3.400 a 3.950 netos al mes. Compruébalo con la calculadora de [qué hipoteca me puedo permitir](https://skilio.com/calculadoras/que-hipoteca-me-puedo-permitir/).

## Quién da una hipoteca al 100 %

Lo normal es que no te la den. Según el [Banco de España](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/la-tasacion-no-solo-es-un-mero-tramite.html), el préstamo está ligado al valor de tasación y suele llegar como mucho al 80 %. No es un límite legal, sino lo que hacen las entidades. Para superarlo hay dos caminos:

- **El aval ICO.** Es una garantía del Estado que cubre lo que el banco presta por encima del 80 %, hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor). Es para jóvenes (hasta 35 años) y familias con hijos menores que compran su primera vivienda habitual, con límites de ingresos, de patrimonio y de precio, y mientras la línea siga abierta: el plazo y los límites vigentes los publica el [ICO](https://www.ico.es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda). Está explicado en la [web del Banco de España](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/avales-ico--ayudas-para-la-compra-de-tu-primera-vivienda.html), en el [convenio publicado en el BOE](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-9128) y con cifras en la calculadora de [hipoteca con aval ICO](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca-aval-ico/).
- **Garantías propias.** Algunas entidades pueden estudiar financiar más si aportas otra garantía, como un avalista o hipotecar otro inmueble. Es una condición que decide el banco, no un derecho.

## Los riesgos de financiar todo el precio

Con el 100 % empiezas debiendo todo lo que vale la vivienda, y eso tiene tres riesgos:

- **Deber más de lo que vale.** Si el precio baja, tu deuda puede superar el valor de la vivienda, y vender sin perder dinero cuesta más.
- **Una cuota más alta durante años,** como en la tabla.
- **Cero colchón.** Si usas todos tus ahorros en impuestos y gastos, una avería o unos meses sin ingresos pesan mucho más.

La guía [entrada del 10 o del 20 %](https://skilio.com/calculadoras/guias/entrada-del-10-o-del-20-por-ciento/) compara cuánto da cada entrada, y [comprar o alquilar vivienda](https://skilio.com/calculadoras/guias/comprar-o-alquilar-vivienda/), cuándo compensa comprar.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué ingresos hacen falta para una hipoteca de 250.000?

Con un interés del 3 % a 25 años, la cuota es de 1.185,53 al mes. Si el banco limita la cuota al 30-35 % de tus ingresos netos, necesitas entre 3.400 y 3.950 netos al mes, sumando los de todos los que firman.

### ¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio?

El banco calcula sobre el valor de tasación cuando es menor que el precio. Si la vivienda cuesta 250.000 y se tasa en 235.000, la hipoteca máxima al 100 % será de 235.000 y los 15.000 de diferencia salen de tus ahorros, además de los impuestos y gastos.

### ¿Se puede pedir una hipoteca al 100 % para una segunda vivienda?

Con el aval ICO no, porque exige que sea tu primera vivienda y habitual. Sin ese aval, la financiación depende de lo que decida cada banco, y tendrás que aportar garantías o ahorros extra: no cuentes con encontrar más del 80 % por defecto.

### ¿Se puede pedir una hipoteca al 100 % si tengo más de 35 años?

Con el aval ICO, solo si compras con hijos menores a tu cargo, porque la edad no cuenta en las familias con menores. Sin hijos y con más de 35 años, el aval no te sirve y volverías a la norma del 80 %.

## Fuentes

- Tabla de tributación autonómica del Ministerio de Hacienda: https://www.hacienda.gob.es/es-ES/Areas%20Tematicas/Financiacion%20Autonomica/Paginas/tributacion-autonomica-2026.aspx
- Artículo 14 de la Ley 5/2019 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814#ar-14
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/la-tasacion-no-solo-es-un-mero-tramite.html
- Instituto de Crédito Oficial (ICO): https://www.ico.es/web/guest/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda