# Hipoteca fija o variable: cuál te conviene más

> En una hipoteca fija el interés no cambia nunca y sabes desde el primer día lo que pagarás. En una variable el interés sigue a un índice, como el euríbor, y la cuota sube o baja en cada revisión. La fija compra tranquilidad; la variable suele empezar más barata, pero el riesgo de que suba lo asumes tú.

- Guía con calculadora: https://skilio.com/calculadoras/guias/hipoteca-fija-o-variable/
- Calculadora: https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/

## En resumen

- Una hipoteca de 196.725 € a 25 años al 3 % fijo tiene una cuota de 932,89 € al mes y suma 83.143 € de intereses, pase lo que pase con los tipos de interés.
- La misma hipoteca a un 2,5 % variable empieza en 882,54 € al mes; si a los 5 años el interés sube al 4,5 %, la cuota pasa a 1.053,66 € y los intereses llegan a 109.107 €.
- Con una hipoteca de unos 200.000 € a 25 años, cada punto más de interés sube la cuota unos 100 € al mes, unos 1.200 € al año.
- En España, pasar una hipoteca de variable a fija tiene una comisión máxima del 0,05 % del capital que se devuelva los 3 primeros años del préstamo, y ninguna después.

## Diferencias entre hipoteca fija y variable

La diferencia está en quién asume el riesgo de que suban los tipos de interés: en la fija lo asume el banco y en la variable, tú. Por eso la fija suele tener un interés algo más alto al empezar, y la variable, uno más bajo que puede cambiar. No siempre es así: cuando el mercado espera bajadas de tipos, la fija puede salir más barata desde el principio.

| | Hipoteca fija | Hipoteca variable |
| --- | --- | --- |
| Qué es | El interés es el mismo durante todo el préstamo | El interés es un índice (como el euríbor) más un diferencial fijo |
| Cuota | Siempre la misma | Se recalcula cada 6 o 12 meses |
| Interés al empezar | Normalmente algo más alto | Normalmente algo más bajo |
| Ventajas | Sabes lo que pagarás hasta el final; no te afectan las subidas | Si los tipos bajan o se mantienen, pagas menos; suele tener comisiones más bajas por adelantar dinero |
| Inconvenientes | Si los tipos bajan, sigues pagando el interés de antes | Si los tipos suben, la cuota puede subir mucho |
| Riesgo para ti | Ninguno si suben los tipos | Todo el de las subidas |
| Cuándo elegirla | Si vas justo o quieres certeza durante muchos años | Si tienes margen para cuotas más altas o vas a devolver el préstamo pronto |

Entre las dos está la **hipoteca mixta**: un interés fijo los primeros años (por ejemplo, 5 o 10) y variable el resto del plazo.

## Hipoteca fija

En una hipoteca fija el TIN (el interés anual que cobra el banco) se pacta al firmar y no cambia nunca. La cuota es la misma el primer mes y el último, así que puedes planificar tu presupuesto durante 20 o 30 años sin sorpresas.

El precio de esa tranquilidad es que el banco te cobra un interés que cubre el riesgo de que los tipos suban, y si bajan, no te beneficias salvo que cambies la hipoteca a otro banco o la renegocies. Además, adelantar dinero suele tener una comisión más alta. En España, la [Ley 5/2019](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814) la limita en las fijas al 2 % de lo que adelantas durante los 10 primeros años y al 1,5 % después, y solo si el banco pierde dinero con la operación. Estos límites valen para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; en las anteriores, mira tu contrato.

En México, la mayoría de los créditos hipotecarios bancarios son a tasa fija. En Colombia y Chile también existen créditos en UVR o en UF, unidades que suben con la inflación: aunque el interés sea fijo, la cuota en pesos sube con los precios.

## Hipoteca variable

En una hipoteca variable el TIN es la suma de dos partes:

```
TIN = índice de referencia + diferencial

índice      = cambia con el mercado (en la zona euro, el euríbor; en España, casi siempre a 12 meses)
diferencial = margen fijo del banco, igual todo el préstamo
```

Cada 6 o 12 meses, según el contrato, el banco toma el último valor del índice, le suma el diferencial y recalcula la cuota con lo que te queda por pagar. Si el índice sube, pagas más; si baja, menos. Fuera de la zona euro se usan otros índices, como la TIIE en México.

Su gran ventaja es que suele empezar con un interés más bajo y que, si los tipos bajan, la cuota baja contigo. También suele ser más barato adelantar dinero: en España, en las hipotecas firmadas desde junio de 2019, la comisión máxima es del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros (según el contrato) y después no hay comisión. Además, la ley española no permite que el interés sea negativo aunque el índice lo sea.

## Cuál te conviene

Nadie sabe qué harán los tipos de interés en los próximos 25 años, así que no decidas por una previsión. Decide por cuánto riesgo puedes asumir:

- **Comprueba tu margen.** Calcula la cuota con el interés de hoy y con 2 puntos más. Si con 2 puntos más la cuota pasa del 35 % de tus ingresos netos o no te llega para pagarla, la fija es más prudente. En la calculadora, escribe tus ingresos en «Opciones avanzadas» y verás qué parte se lleva la cuota.
- **Mira la diferencia de interés entre las dos.** Cuanto más barata sea la variable frente a la fija, más tendrían que subir los tipos para que la fija salga mejor.
- **Piensa en el plazo.** A 25 o 30 años la incertidumbre es enorme. Si piensas devolver el préstamo en pocos años o vender la casa, la variable tiene menos tiempo para jugar en tu contra.
- **Piensa si adelantarás dinero.** Si vas a amortizar a menudo, las comisiones más bajas de la variable ayudan. Calcula el efecto con la [calculadora de amortización anticipada](https://skilio.com/calculadoras/amortizacion-anticipada/).
- **La mixta es un término medio**: te protege los primeros años, cuando debes más, y después pasa a variable.
- **Compara la TAE con y sin bonificaciones** (rebajas de interés a cambio de contratar seguros u otros productos). Lo ves en la [calculadora de bonificaciones de hipoteca](https://skilio.com/calculadoras/bonificaciones-hipoteca/).

## Ejemplo con números

Con los valores de ejemplo de la calculadora (una vivienda de 250.000, 80.000 de ahorros y 25 años) pides una hipoteca de 196.725. Te ofrecen un 3 % fijo o una variable que hoy saldría al 2,5 %:

| Escenario | Cuota mensual | Intereses en 25 años |
| --- | --- | --- |
| Fija al 3 % | 932,89 | 83.143 |
| Variable al 2,5 % todo el plazo | 882,54 | 68.037 |
| Variable: 2,5 % los 5 primeros años y 3,5 % después | 882,54 y luego 965,91 | 88.046 |
| Variable: 2,5 % los 5 primeros años y 4,5 % después | 882,54 y luego 1.053,66 | 109.107 |

Si el interés de la variable se mantiene, ahorras unos 15.100. Si a los 5 años sube al 3,5 %, ya pagas unos 4.900 más que con la fija, y si sube al 4,5 %, unos 26.000 más. En este ejemplo, la variable compensa si desde el sexto año su interés se queda por debajo del 3,26 %.

Para probar la variable en la calculadora, pon el interés de hoy y repite el cálculo con uno o dos puntos más: así verás la cuota en el peor caso que podrías asumir.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué es mejor, una hipoteca fija o una variable?

Ninguna es mejor siempre. La fija es mejor si los tipos suben o si necesitas una cuota segura; la variable, si los tipos se mantienen o bajan y puedes asumir subidas. Si una subida de 2 puntos te pusiera en apuros, la fija es más prudente.

### ¿Se puede cambiar una hipoteca variable a fija?

Sí, negociándolo con tu banco (una novación) o llevándote la hipoteca a otro banco (una subrogación). En España, la comisión por pasar de variable a fija es como mucho del 0,05 % del capital que se devuelva los 3 primeros años del préstamo, y nula después; si en la novación no devuelves capital, no hay comisión. Vale para todas las hipotecas, sea cual sea su fecha de firma. Pide antes por escrito todos los costes de la operación.

### ¿Qué es el diferencial de una hipoteca variable?

Es la parte fija del interés que el banco suma al índice y que no cambia en toda la vida del préstamo. Si el euríbor está en el 2,2 % y tu diferencial es del 0,6 %, pagas un 2,8 %. Cada décima menos de diferencial se nota en miles de intereses.

### ¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?

Depende de lo que debas y del plazo. Con 196.725 a 25 años, pasar del 2,5 % al 3,5 % sube la cuota de 882,54 a 984,85: unos 100 más al mes por cada punto. La subida se aplica en la siguiente revisión, no de inmediato.

### ¿Qué es una hipoteca mixta?

Es una hipoteca con interés fijo los primeros años y variable el resto. Te protege al principio, cuando la deuda es mayor, y su interés de los primeros años suele ser algo más bajo que el de una hipoteca fija a todo el plazo.

## Fuentes

- Ley 5/2019 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814