En resumen
- Una casa de $350,000 con $35,000 de down payment y un préstamo a 30 años al 6.5 % fijo tiene un pago de $2,593.09 al mes con property tax, seguro y PMI.
- En ese ejemplo, solo el principal y los intereses suman $1,991.01 al mes y, en 30 años, se pagan $401,768 de intereses: más que el propio préstamo de $315,000.
- Con menos del 20 % de down payment se paga PMI. Puedes pedir que lo quiten cuando debas el 80 % del precio de la casa, y se quita solo al llegar al 78 %.
- Con $315,000 al 6.5 %, el PMI del 0.5 % cuesta $131.25 al mes y se puede quitar tras 95 pagos (7 años y 11 meses): unos $12,469 en total.
Cuánto pagas al mes por una hipoteca en Estados Unidos
En Estados Unidos, el pago mensual de una hipoteca no es solo el préstamo: casi siempre incluye también los impuestos y el seguro de la casa. Los bancos lo llaman PITI: principal (el dinero que devuelves), interest (los intereses), taxes (el property tax, el impuesto anual sobre la casa) e insurance (el seguro de la casa). Si tu down payment, la entrada que pagas al comprar, es menor del 20 %, se suma el PMI, un seguro que protege al banco. Y si la casa está en una comunidad con asociación de propietarios, la cuota HOA.
Por eso dos casas con el mismo precio pueden tener pagos muy distintos: el property tax cambia mucho de un estado a otro, y el seguro también.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la casa: lo que pagas por ella.
- Down payment: el dinero que pones tú. El resto es el préstamo.
- Tasa de interés fija: la que te ofrece el prestamista. Usa la tasa, no el APR (la tasa con comisiones incluidas).
- Plazo: lo más común en Estados Unidos es a 30 años; a 15 años pagas más al mes pero muchos menos intereses.
- Property tax: en % del precio al año. En «Property tax aproximado por estado», en esta página, tienes una tabla orientativa.
- Homeowners insurance: lo que cuesta al año el seguro de la casa.
En Opciones avanzadas puedes cambiar el porcentaje del PMI y añadir la cuota HOA. Si aún no sabes qué precio puedes pagar, empieza por la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir. Para hipotecas de otros países tienes el simulador de hipoteca.
Fórmula del pago mensual
Principal e intereses (P&I) = Préstamo × i / (1 − (1 + i)^−n) Pago mensual = P&I + property tax / 12 + seguro / 12 + PMI + HOA PMI al mes = Préstamo × % de PMI / 12
- i es la tasa mensual: la tasa anual entre 12 (un 6.5 % da 0.005417).
- n es el número de pagos: 360 en un préstamo a 30 años.
- Préstamo es el precio menos el down payment.
Con tasa fija, el P&I es el mismo todos los meses. Al principio casi todo son intereses; con los años, cada pago devuelve más capital.
Ejemplo: casa de $350,000 con un 10 % de down payment
Con los valores de ejemplo: una casa de $350,000, $35,000 de down payment, préstamo a 30 años al 6.5 %, property tax del 1.1 %, seguro de $1,800 al año y PMI del 0.5 %.
| Concepto | Al mes |
|---|---|
| Principal e intereses | $1,991.01 |
| Property tax ($3,850 al año) | $320.83 |
| Seguro de la casa | $150.00 |
| PMI | $131.25 |
| Pago mensual total | $2,593.09 |
El préstamo es de $315,000 y, en 30 años, pagas $401,768 de intereses. Cuando te quiten el PMI, el pago baja a $2,461.84. Si eligieras 15 años, el P&I subiría a $2,743.99, pero los intereses bajarían a unos $178,918.
Cuándo se quita el PMI
La ley federal de protección del propietario (Homeowners Protection Act) fija tres momentos, según explica la CFPB, la oficina federal de protección del consumidor financiero:
- Al 80 %: puedes pedir por escrito que lo quiten cuando, según el calendario de pagos, debas el 80 % del valor original de la casa. Tienes que ir al día con los pagos y, a veces, demostrar que la casa no ha perdido valor.
- Al 78 %: el prestamista tiene que quitarlo solo, sin que lo pidas.
- A mitad del plazo: como tarde, se quita el mes siguiente a la mitad del préstamo (a los 15 años en uno de 30).
En el ejemplo, el saldo baja del 80 % ($280,000) tras 95 pagos, unos 7 años y 11 meses, y del 78 % tras 109. Si haces pagos extra, llegas antes: lo ves con la calculadora de amortización anticipada. Para no pagar PMI desde el principio, necesitas un down payment del 20 %: $70,000 en una casa de $350,000.
Las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac, que compran la mayoría de los préstamos convencionales, piden este seguro cuando el préstamo pasa del 80 % del valor. Los préstamos FHA, garantizados por el HUD, el departamento federal de vivienda, llevan otro seguro (el MIP) con reglas distintas: esta calculadora no los cubre.
Property tax aproximado por estado
Es el porcentaje medio que pagan los propietarios sobre el valor de su casa, redondeado. Es solo una referencia: dentro de cada estado cambia mucho según el condado, y algunos estados dan rebajas por vivienda habitual (homestead exemption). Datos aproximados a partir de la encuesta ACS de la Oficina del Censo.
| Estado | % al año | Estado | % al año |
|---|---|---|---|
| Alabama | 0.4 % | Montana | 0.7 % |
| Alaska | 1.0 % | Nebraska | 1.4 % |
| Arizona | 0.5 % | Nevada | 0.5 % |
| Arkansas | 0.6 % | New Hampshire | 1.6 % |
| California | 0.7 % | New Jersey | 2.1 % |
| Colorado | 0.5 % | New Mexico | 0.7 % |
| Connecticut | 1.5 % | New York | 1.4 % |
| Delaware | 0.5 % | North Carolina | 0.7 % |
| Washington D. C. | 0.6 % | North Dakota | 0.9 % |
| Florida | 0.8 % | Ohio | 1.3 % |
| Georgia | 0.8 % | Oklahoma | 0.8 % |
| Hawaii | 0.3 % | Oregon | 0.9 % |
| Idaho | 0.5 % | Pennsylvania | 1.3 % |
| Illinois | 1.9 % | Rhode Island | 1.1 % |
| Indiana | 0.8 % | South Carolina | 0.5 % |
| Iowa | 1.4 % | South Dakota | 1.1 % |
| Kansas | 1.3 % | Tennessee | 0.5 % |
| Kentucky | 0.8 % | Texas | 1.5 % |
| Louisiana | 0.5 % | Utah | 0.5 % |
| Maine | 1.0 % | Vermont | 1.7 % |
| Maryland | 1.0 % | Virginia | 0.8 % |
| Massachusetts | 1.0 % | Washington | 0.8 % |
| Michigan | 1.2 % | West Virginia | 0.6 % |
| Minnesota | 1.0 % | Wisconsin | 1.4 % |
| Mississippi | 0.7 % | Wyoming | 0.6 % |
| Missouri | 0.9 % |
El dato exacto de una casa concreta está en el recibo de impuestos del condado o en el anuncio de venta.
Errores comunes al calcular la hipoteca
- Mirar solo el P&I. Muchos anuncios enseñan solo el principal y los intereses. Con impuestos, seguro y PMI, el pago real puede ser un 30 % más alto.
- Confundir la tasa con el APR. El APR incluye comisiones y sirve para comparar ofertas; el pago se calcula con la tasa.
- Olvidar los gastos de cierre. Al firmar pagas los closing costs (tasación, título, comisiones), que suelen sumar entre un 2 y un 5 % del préstamo, aparte del down payment.
- Pensar que el pago no cambia nunca. Con tasa fija, el P&I no cambia, pero el property tax y el seguro suelen subir cada año. Tu banco los cobra a través de una cuenta llamada escrow y ajusta el pago.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el pago mensual de una casa de $300,000?
Con un 10 % de down payment ($30,000), un préstamo a 30 años al 6.5 % y valores medios de impuestos y seguro, el pago completo ronda los $2,200 al mes. Cambia mucho según el estado: escribe tus datos en la calculadora.
¿Cuánto down payment necesito para comprar una casa?
No hay un mínimo único: algunos préstamos convencionales aceptan un 3 % y los FHA, un 3.5 %. Pero con menos del 20 % pagas PMI. Recuerda guardar también para los gastos de cierre.
¿Qué es el PMI y cuánto cuesta?
Es un seguro hipotecario privado que protege al banco si dejas de pagar. Suele costar entre un 0.3 y un 1.5 % del préstamo al año, según tu puntaje de crédito y tu down payment. Lo pagas tú, aunque el beneficiario es el banco.
¿Cómo quito el PMI de mi hipoteca?
Pídelo por escrito a tu banco cuando debas el 80 % del valor original de la casa. Si no lo pides, se quita solo al 78 %. Si tu casa ha subido de valor, algunos bancos aceptan una nueva tasación para quitarlo antes.
¿El property tax está incluido en el pago de la hipoteca?
Normalmente sí: el banco cobra cada mes una doceava parte del impuesto y del seguro, la guarda en una cuenta escrow y paga las facturas por ti. Si no tienes escrow, los pagas tú directamente al condado y a la aseguradora.
¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa de $300,000 o $400,000?
Con una regla habitual de los prestamistas, que el pago de la casa no pase del 28 % de tus ingresos brutos, necesitas ganar unos $96,000 al año para una casa de $300,000 y unos $126,000 para una de $400,000. Es con un 10 % de down payment, a 30 años al 6.5 %, con property tax del 1.1 % y PMI: el pago completo sale en $2,244 y $2,942 al mes. Si tienes otras deudas, el banco te prestará menos.
¿Cuánto necesito ahorrado para comprar una casa en Estados Unidos?
El down payment más los gastos de cierre (closing costs), que según la CFPB suelen ir del 2 al 5 % del precio. Para una casa de $300,000 con un 10 % de down payment, serían $30,000 más entre $6,000 y $15,000 de cierre. Guarda también un colchón para mudanza y reparaciones.