# Calculadora de hipoteca en Estados Unidos: el pago mensual de tu casa, con PMI e impuestos

> Calculadora hipotecaria de Estados Unidos: el pago mensual con property tax, seguro, PMI y HOA, cuándo se quita el PMI y qué down payment necesitas.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/hipoteca-estados-unidos/
- Solo Estados Unidos.

## En resumen

- Una casa de $350,000 con $35,000 de down payment y un préstamo a 30 años al 6.5 % fijo tiene un pago de $2,593.09 al mes con property tax, seguro y PMI.
- En ese ejemplo, solo el principal y los intereses suman $1,991.01 al mes y, en 30 años, se pagan $401,768 de intereses: más que el propio préstamo de $315,000.
- Con menos del 20 % de down payment se paga PMI. Puedes pedir que lo quiten cuando debas el 80 % del precio de la casa, y se quita solo al llegar al 78 %.
- Con $315,000 al 6.5 %, el PMI del 0.5 % cuesta $131.25 al mes y se puede quitar tras 95 pagos (7 años y 11 meses): unos $12,469 en total.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de la casa: $350,000
- Down payment (entrada que pagas): $35,000
- Tasa de interés fija: 6.5 %
- Plazo: 30 años
- Property tax (impuesto anual sobre la casa): 1.1 %
- Homeowners insurance (seguro de la casa) al año: $1,800
- PMI (seguro hipotecario privado), % anual: 0.5 %
- Cuota HOA al mes: $0

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Pago mensual total: $2,593.09
- Préstamo: $315,000.00
- Intereses totales: $401,768.34

## Cuánto pagas al mes por una hipoteca en Estados Unidos

En Estados Unidos, el pago mensual de una hipoteca no es solo el préstamo: casi siempre incluye también los impuestos y el seguro de la casa. Los bancos lo llaman **PITI**: *principal* (el dinero que devuelves), *interest* (los intereses), *taxes* (el property tax, el impuesto anual sobre la casa) e *insurance* (el seguro de la casa). Si tu down payment, la entrada que pagas al comprar, es menor del 20 %, se suma el **PMI**, un seguro que protege al banco. Y si la casa está en una comunidad con asociación de propietarios, la **cuota HOA**.

Por eso dos casas con el mismo precio pueden tener pagos muy distintos: el property tax cambia mucho de un estado a otro, y el seguro también.

## Cómo usar la calculadora

1. **Precio de la casa:** lo que pagas por ella.
2. **Down payment:** el dinero que pones tú. El resto es el préstamo.
3. **Tasa de interés fija:** la que te ofrece el prestamista. Usa la tasa, no el APR (la tasa con comisiones incluidas).
4. **Plazo:** lo más común en Estados Unidos es a 30 años; a 15 años pagas más al mes pero muchos menos intereses.
5. **Property tax:** en % del precio al año. En «Property tax aproximado por estado», en esta página, tienes una tabla orientativa.
6. **Homeowners insurance:** lo que cuesta al año el seguro de la casa.

En **Opciones avanzadas** puedes cambiar el porcentaje del PMI y añadir la cuota HOA. Si aún no sabes qué precio puedes pagar, empieza por la calculadora de [qué hipoteca me puedo permitir](https://skilio.com/calculadoras/que-hipoteca-me-puedo-permitir/). Para hipotecas de otros países tienes el [simulador de hipoteca](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/).

## Fórmula del pago mensual

```
Principal e intereses (P&I) = Préstamo × i / (1 − (1 + i)^−n)
Pago mensual = P&I + property tax / 12 + seguro / 12 + PMI + HOA
PMI al mes = Préstamo × % de PMI / 12
```

- **i** es la tasa mensual: la tasa anual entre 12 (un 6.5 % da 0.005417).
- **n** es el número de pagos: 360 en un préstamo a 30 años.
- **Préstamo** es el precio menos el down payment.

Con tasa fija, el P&I es el mismo todos los meses. Al principio casi todo son intereses; con los años, cada pago devuelve más capital.

## Ejemplo: casa de $350,000 con un 10 % de down payment

Con los valores de ejemplo: una casa de $350,000, $35,000 de down payment, préstamo a 30 años al 6.5 %, property tax del 1.1 %, seguro de $1,800 al año y PMI del 0.5 %.

| Concepto | Al mes |
| --- | --- |
| Principal e intereses | $1,991.01 |
| Property tax ($3,850 al año) | $320.83 |
| Seguro de la casa | $150.00 |
| PMI | $131.25 |
| **Pago mensual total** | **$2,593.09** |

El préstamo es de $315,000 y, en 30 años, pagas **$401,768 de intereses**. Cuando te quiten el PMI, el pago baja a $2,461.84. Si eligieras 15 años, el P&I subiría a $2,743.99, pero los intereses bajarían a unos $178,918.

## Cuándo se quita el PMI

La ley federal de protección del propietario (Homeowners Protection Act) fija tres momentos, según explica la [CFPB](https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/when-can-i-remove-private-mortgage-insurance-pmi-from-my-loan-en-202/), la oficina federal de protección del consumidor financiero:

- **Al 80 %:** puedes pedir por escrito que lo quiten cuando, según el calendario de pagos, debas el 80 % del valor original de la casa. Tienes que ir al día con los pagos y, a veces, demostrar que la casa no ha perdido valor.
- **Al 78 %:** el prestamista tiene que quitarlo solo, sin que lo pidas.
- **A mitad del plazo:** como tarde, se quita el mes siguiente a la mitad del préstamo (a los 15 años en uno de 30).

En el ejemplo, el saldo baja del 80 % ($280,000) tras 95 pagos, unos 7 años y 11 meses, y del 78 % tras 109. Si haces pagos extra, llegas antes: lo ves con la calculadora de [amortización anticipada](https://skilio.com/calculadoras/amortizacion-anticipada/). Para no pagar PMI desde el principio, necesitas un down payment del 20 %: $70,000 en una casa de $350,000.

Las reglas de [Fannie Mae](https://selling-guide.fanniemae.com/) y Freddie Mac, que compran la mayoría de los préstamos convencionales, piden este seguro cuando el préstamo pasa del 80 % del valor. Los préstamos FHA, garantizados por el [HUD](https://www.hud.gov/buying), el departamento federal de vivienda, llevan otro seguro (el MIP) con reglas distintas: esta calculadora no los cubre.

## Property tax aproximado por estado

Es el porcentaje medio que pagan los propietarios sobre el valor de su casa, redondeado. Es **solo una referencia**: dentro de cada estado cambia mucho según el condado, y algunos estados dan rebajas por vivienda habitual (*homestead exemption*). Datos aproximados a partir de la encuesta ACS de la Oficina del Censo.

| Estado | % al año | Estado | % al año |
| --- | --- | --- | --- |
| Alabama | 0.4 % | Montana | 0.7 % |
| Alaska | 1.0 % | Nebraska | 1.4 % |
| Arizona | 0.5 % | Nevada | 0.5 % |
| Arkansas | 0.6 % | New Hampshire | 1.6 % |
| California | 0.7 % | New Jersey | 2.1 % |
| Colorado | 0.5 % | New Mexico | 0.7 % |
| Connecticut | 1.5 % | New York | 1.4 % |
| Delaware | 0.5 % | North Carolina | 0.7 % |
| Washington D. C. | 0.6 % | North Dakota | 0.9 % |
| Florida | 0.8 % | Ohio | 1.3 % |
| Georgia | 0.8 % | Oklahoma | 0.8 % |
| Hawaii | 0.3 % | Oregon | 0.9 % |
| Idaho | 0.5 % | Pennsylvania | 1.3 % |
| Illinois | 1.9 % | Rhode Island | 1.1 % |
| Indiana | 0.8 % | South Carolina | 0.5 % |
| Iowa | 1.4 % | South Dakota | 1.1 % |
| Kansas | 1.3 % | Tennessee | 0.5 % |
| Kentucky | 0.8 % | Texas | 1.5 % |
| Louisiana | 0.5 % | Utah | 0.5 % |
| Maine | 1.0 % | Vermont | 1.7 % |
| Maryland | 1.0 % | Virginia | 0.8 % |
| Massachusetts | 1.0 % | Washington | 0.8 % |
| Michigan | 1.2 % | West Virginia | 0.6 % |
| Minnesota | 1.0 % | Wisconsin | 1.4 % |
| Mississippi | 0.7 % | Wyoming | 0.6 % |
| Missouri | 0.9 % | | |

El dato exacto de una casa concreta está en el recibo de impuestos del condado o en el anuncio de venta.

## Errores comunes al calcular la hipoteca

- **Mirar solo el P&I.** Muchos anuncios enseñan solo el principal y los intereses. Con impuestos, seguro y PMI, el pago real puede ser un 30 % más alto.
- **Confundir la tasa con el APR.** El APR incluye comisiones y sirve para comparar ofertas; el pago se calcula con la tasa.
- **Olvidar los gastos de cierre.** Al firmar pagas los *closing costs* (tasación, título, comisiones), que suelen sumar entre un 2 y un 5 % del préstamo, aparte del down payment.
- **Pensar que el pago no cambia nunca.** Con tasa fija, el P&I no cambia, pero el property tax y el seguro suelen subir cada año. Tu banco los cobra a través de una cuenta llamada *escrow* y ajusta el pago.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto es el pago mensual de una casa de $300,000?

Con un 10 % de down payment ($30,000), un préstamo a 30 años al 6.5 % y valores medios de impuestos y seguro, el pago completo ronda los $2,200 al mes. Cambia mucho según el estado: escribe tus datos en la calculadora.

### ¿Cuánto down payment necesito para comprar una casa?

No hay un mínimo único: algunos préstamos convencionales aceptan un 3 % y los FHA, un 3.5 %. Pero con menos del 20 % pagas PMI. Recuerda guardar también para los gastos de cierre.

### ¿Qué es el PMI y cuánto cuesta?

Es un seguro hipotecario privado que protege al banco si dejas de pagar. Suele costar entre un 0.3 y un 1.5 % del préstamo al año, según tu puntaje de crédito y tu down payment. Lo pagas tú, aunque el beneficiario es el banco.

### ¿Cómo quito el PMI de mi hipoteca?

Pídelo por escrito a tu banco cuando debas el 80 % del valor original de la casa. Si no lo pides, se quita solo al 78 %. Si tu casa ha subido de valor, algunos bancos aceptan una nueva tasación para quitarlo antes.

### ¿El property tax está incluido en el pago de la hipoteca?

Normalmente sí: el banco cobra cada mes una doceava parte del impuesto y del seguro, la guarda en una cuenta *escrow* y paga las facturas por ti. Si no tienes escrow, los pagas tú directamente al condado y a la aseguradora.

### ¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa de $300,000 o $400,000?

Con una regla habitual de los prestamistas, que el pago de la casa no pase del 28 % de tus ingresos brutos, necesitas ganar unos $96,000 al año para una casa de $300,000 y unos $126,000 para una de $400,000. Es con un 10 % de down payment, a 30 años al 6.5 %, con property tax del 1.1 % y PMI: el pago completo sale en $2,244 y $2,942 al mes. Si tienes otras deudas, el banco te prestará menos.

### ¿Cuánto necesito ahorrado para comprar una casa en Estados Unidos?

El down payment más los gastos de cierre (*closing costs*), que según la [CFPB](https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/prepare/figure-out-how-much-you-want-to-spend/) suelen ir del 2 al 5 % del precio. Para una casa de $300,000 con un 10 % de down payment, serían $30,000 más entre $6,000 y $15,000 de cierre. Guarda también un colchón para mudanza y reparaciones.

## Casos ya calculados

Páginas con la respuesta y la calculadora ya rellena con esas cifras:

- [Casa de 300 mil dólares](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca-estados-unidos/casa-de-300-mil-dolares/)

## Fuentes

- Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB): https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/when-can-i-remove-private-mortgage-insurance-pmi-from-my-loan-en-202/
- Departamento de Vivienda (HUD): https://www.hud.gov/buying