En resumen
- Una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo tiene una cuota de 843,21 € al mes; a 25 años, de 948,42 €.
- Para una vivienda de 250.000 € con 80.000 € ahorrados, la hipoteca es de 196.725 €: a 25 años al 3 %, 932,89 € al mes y 83.143 € de intereses.
- Para comprar una vivienda de 250.000 € en España pidiendo solo el 80 %, hacen falta unos 76.725 € ahorrados: 50.000 € de entrada y 26.725 € de impuestos y gastos.
- Alargar una hipoteca de 196.725 € al 3 % de 25 a 30 años baja la cuota unos 100 € al mes, pero suma casi 19.000 € más de intereses.
- La cuota de una hipoteca a tipo fijo se calcula con el sistema francés: Cuota = P × i / (1 − (1 + i)^−n), con i el interés mensual y n el número de cuotas.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La cuota de una hipoteca a tipo fijo sale de tres datos: cuánto te prestan, a qué interés y durante cuántos años. Con ellos, el banco fija una cuota igual todos los meses que deja la deuda a cero al final del plazo.
Es el sistema francés, el que usan casi todos los bancos. Cada cuota tiene dos partes: los intereses del mes, calculados sobre lo que aún debes, y el capital, que reduce tu deuda. Al principio casi toda la cuota son intereses; con los años, cada vez más parte va a capital.
En Latinoamérica se llama crédito hipotecario y el cálculo es el mismo. Para un préstamo personal o para el coche, usa el simulador de préstamos.
Cómo usar el simulador de hipoteca
La moneda la eliges arriba a la derecha.
- Ahorros que aportas. Todo el dinero que pones tú. La calculadora lo usa primero para pagar los impuestos y gastos de la compra, y lo que sobra es la entrada (en México lo llaman enganche; en Colombia y Perú, cuota inicial, y en Chile, pie). La hipoteca es lo que falta: precio más gastos menos tus ahorros.
- Plazo e interés. El número de años y el TIN, que es el interés anual que cobra el banco sin contar comisiones.
- Impuestos de la compra. Un porcentaje del precio. En España es un 10 % de IVA si la vivienda es nueva (IGIC en Canarias) o entre un 4 y un 10 % de ITP (el impuesto de las viviendas usadas) según la comunidad autónoma, algo más en las viviendas caras. En otros países, pon el que corresponda.
Si tu hipoteca es variable o mixta, elige el tipo y escribe los años al interés fijo, el índice que supones y el diferencial.
En Opciones avanzadas puedes ajustar la notaría, la tasación y los trámites, elegir el sistema alemán, escribir tus ingresos netos y añadir la comisión de apertura, otros gastos del préstamo y los seguros para ver la TAE aproximada.
Fórmula para calcular la cuota de una hipoteca
La cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo se calcula con la fórmula del sistema francés:
Cuota = P × i / (1 − (1 + i) ^ −n)
- P es el importe de la hipoteca (lo que te presta el banco).
- i es el interés mensual: el TIN dividido entre 12 y entre 100. Un 3 % anual es 0,0025 al mes.
- n es el número de cuotas: los años por 12.
Si el interés es 0, la cuota es P dividido entre n. Los intereses de cada mes son la deuda pendiente por i; el resto es capital.
Ejemplo: cuota de la hipoteca de una vivienda de 250.000
Una vivienda de 250.000, comprada con 80.000 de ahorros y una hipoteca a 25 años al 3 %, sale por una cuota de 932,89 al mes. Son los valores de ejemplo de la calculadora, con un 10 % de impuestos:
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Impuestos de la compra | 25.000 |
| Notaría, registro, tasación y trámites | 1.725 |
| Entrada (ahorros menos gastos) | 53.275 |
| Importe de la hipoteca | 196.725 (78,7 % del precio) |
| Cuota mensual | 932,89 |
| Intereses totales | 83.143 |
| Coste total de la vivienda | 359.868 |
En la primera cuota pagas 491,81 de intereses y solo 441,08 de capital. De cada 100 que devuelves al banco, unos 30 son intereses.
El plazo cambia mucho la cuenta. Con la misma hipoteca:
| Plazo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 1.091,03 | 65.123 |
| 25 años | 932,89 | 83.143 |
| 30 años | 829,40 | 101.859 |
Alargar de 25 a 30 años baja la cuota unos 100 al mes, pero te cuesta casi 19.000 más en intereses. Y un punto más de interés (del 3 al 4 %) sube la cuota a 1.038,39 y los intereses a 114.790.
¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa?
En España sueles necesitar tener ahorrado entre un 28 y un 32 % del precio, porque no basta con la entrada:
- La entrada. La mayoría de bancos prestan como mucho el 80 % del precio, así que tú pones al menos el 20 %.
- Los impuestos y gastos. Casi nunca se pueden meter en la hipoteca. En España suelen suponer entre un 8 y un 12 % del precio.
En el ejemplo, para pedir solo el 80 % harían falta 76.725 de ahorros. Si te quedas por debajo, la calculadora te avisa y te dice cuánto te falta. Si quieres saber hasta qué precio llegas con tu sueldo y tus ahorros, usa la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable?
Ninguna es mejor siempre: la fija te da una cuota que no cambia nunca y la variable puede salir más barata o más cara según se muevan los tipos de interés.
- Fija: suele empezar con un interés algo más alto, a cambio de seguridad.
- Variable: tras un periodo inicial fijo (a menudo 1 año), pagas un índice (el euríbor en la zona euro) más un diferencial, y se revisa cada 6 o 12 meses.
- Mixta: unos años a tipo fijo (de 5 a 15) y el resto a variable.
La calculadora hace los tres casos. En la variable y la mixta, el índice es una suposición tuya (no el valor de hoy) y se mantiene igual hasta el final, como hacen los bancos para la TAE. Con la hipoteca del ejemplo como mixta, 10 años al 3 % y después un índice del 2,5 % más 0,75 de diferencial (3,25 %), la cuota pasa de 932,89 a 949,22 en el año 11 y los intereses suben de 83.143 a 86.082. Prueba también con el índice dos o tres puntos más alto: si irías justo, la fija da tranquilidad.
Errores comunes al calcular una hipoteca
El error más habitual es fijarse solo en la cuota y olvidar el coste total.
- Alargar el plazo sin mirar. Un plazo largo da una cuota cómoda, pero muchos más intereses.
- Comparar por el TIN. Para comparar ofertas, mira la TAE: incluye comisiones y seguros.
- Ir al límite. Que el banco acepte una cuota del 35 % de tus ingresos no significa que sea cómoda. Revisa tu presupuesto mensual.
- No pensar en adelantar dinero. Cada pago anticipado te ahorra intereses: calcúlalo con la de amortización anticipada.
¿Prefieres llevar estas cuentas en una hoja de cálculo? Descarga gratis la plantilla Excel de amortización de hipoteca (cuadro mes a mes): hace las cuentas con fórmulas que puedes ver y cambiar, no tiene macros y se abre también en Google Sheets. En su página tienes la vista previa y las fórmulas explicadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE de una hipoteca?
El TIN es el interés que cobra el banco por el dinero prestado; la TAE suma además las comisiones, los gastos y los seguros que exige el banco, y sirve para comparar ofertas. Una hipoteca al 3 % de TIN sin gastos tiene una TAE del 3,04 %, porque pagas cada mes. Con 100.000 a 25 años, un 1 % de comisión, 500 de tasación y 300 de seguros al año, la TAE sube al 3,68 %. La cuota se calcula con el TIN. El Banco de España explica cómo se calcula la TAE en su portal del cliente bancario.
¿Se pueden meter los impuestos y gastos en la hipoteca?
Casi nunca. Los bancos suelen prestar como mucho el 80 % del precio o del valor de tasación, el menor de los dos. Los impuestos, la notaría y el resto de gastos los pagas con tus ahorros.
¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca?
En España lo habitual es un máximo de 30 años, y muchos bancos exigen que termines de pagar antes de los 70 o 75 años.
¿Qué parte de mi sueldo puede ir a la hipoteca?
Los bancos suelen poner el límite en el 30-35 % de tus ingresos netos, sumando la cuota y otras deudas. Escribe tus ingresos en las opciones avanzadas para verlo.
¿Me compensa comprar en vez de alquilar?
Depende del precio, del alquiler, de los años que vayas a vivir allí y de lo que ganarías invirtiendo tus ahorros. Puedes comparar los dos caminos con la calculadora de comprar o alquilar.
¿Cuánto se paga al mes por cada 100.000 de hipoteca?
Al 3 % de interés, cada 100.000 de hipoteca cuestan 421,60 al mes a 30 años, 474,21 a 25 años y 554,60 a 20 años. Con otros intereses:
| Interés | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 3 % | 554,60 | 474,21 | 421,60 |
| 4 % | 605,98 | 527,84 | 477,42 |
| 10 % | 965,02 | 908,70 | 877,57 |
Las cuotas al 3 % de las cantidades que más se piden:
| Hipoteca | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 100.000 | 554,60 | 474,21 | 421,60 |
| 150.000 | 831,90 | 711,32 | 632,41 |
| 200.000 | 1.109,20 | 948,42 | 843,21 |
| 250.000 | 1.386,49 | 1.185,53 | 1.054,01 |
| 300.000 | 1.663,79 | 1.422,63 | 1.264,81 |
Son cuotas del sistema francés, sin seguros. Las más buscadas tienen su caso calculado, con más tipos de interés, el sueldo que piden los bancos y lo que ahorras si adelantas dinero: por ejemplo, hipoteca de 150.000 € a 30 años o de 200.000 € a 30 años.
¿Cuánta entrada, enganche, cuota inicial o pie piden para un crédito hipotecario?
Lo habitual es entre el 10 y el 30 % del precio. En España los bancos suelen prestar hasta el 80 % del precio o de la tasación, el menor de los dos. En Colombia la norma permite financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda, o el 80 % si es vivienda de interés social (Decreto 145 de 2000). En Perú, el Nuevo Crédito Mivivienda pide una cuota inicial desde el 7,5 %. En México el enganche suele ir del 10 al 20 %, y en Chile el pie, del 10 al 20 %: para Chile tienes el simulador de crédito hipotecario en UF.
¿Qué es el sistema alemán y en qué se diferencia del francés?
En el sistema alemán devuelves cada mes la misma parte de la deuda, así que la cuota empieza más alta y baja con los años. En el francés la cuota es igual siempre. Con la hipoteca del ejemplo (196.725 € a 25 años al 3 %), el alemán empieza en 1.147,56 y acaba en 657,39, y suma 74.018 de intereses, unos 9.100 menos que el francés, a cambio de pagar más los primeros años.