# Simulador de hipoteca o crédito hipotecario: cuota, gastos y cuadro de amortización > Calculadora hipotecaria: cuota de tu hipoteca o crédito hipotecario fijo, variable o mixto, TAE, intereses, gastos y cuadro de amortización. - Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/ - Sirve en cualquier país (eliges la moneda). - Plantilla de Excel gratis (Plantilla Excel de amortización de hipoteca (cuadro mes a mes)): https://skilio.com/calculadoras/descargas/plantilla-hipoteca-amortizacion.xlsx ## En resumen - Una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % fijo tiene una cuota de 843,21 € al mes; a 25 años, de 948,42 €. - Para una vivienda de 250.000 € con 80.000 € ahorrados, la hipoteca es de 196.725 €: a 25 años al 3 %, 932,89 € al mes y 83.143 € de intereses. - Para comprar una vivienda de 250.000 € en España pidiendo solo el 80 %, hacen falta unos 76.725 € ahorrados: 50.000 € de entrada y 26.725 € de impuestos y gastos. - Alargar una hipoteca de 196.725 € al 3 % de 25 a 30 años baja la cuota unos 100 € al mes, pero suma casi 19.000 € más de intereses. - La cuota de una hipoteca a tipo fijo se calcula con el sistema francés: Cuota = P × i / (1 − (1 + i)^−n), con i el interés mensual y n el número de cuotas. ## Qué datos pide Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora: - Precio de la vivienda: 250.000 € - Ahorros que aportas: 80.000 € - Plazo de la hipoteca: 25 años - Interés fijo (TIN): 3 % - Tipo de hipoteca: Fija - Impuestos de la compra: 10 % - Notaría y registro: 0,45 % - Tasación y trámites: 600 € - Sistema de amortización: Francés: cuota fija - Tus ingresos netos al mes (opcional): 0 € - Comisión de apertura: 0 % - Otros gastos del préstamo: 0 € - Seguros que exige el banco, al año: 0 € Según el modo que elijas, también: - Años al interés fijo del principio: 1 año - Índice que supones (euríbor u otro): 2,5 % - Diferencial: 0,75 % ## Resultado con los valores de ejemplo Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior: - Cuota mensual: 932,89 € - Importe de la hipoteca: 196.725,00 € - Coste total de la vivienda: 359.867,78 € ## Cómo se calcula la cuota de una hipoteca La cuota de una hipoteca a tipo fijo sale de tres datos: **cuánto te prestan, a qué interés y durante cuántos años**. Con ellos, el banco fija una cuota igual todos los meses que deja la deuda a cero al final del plazo. Es el **sistema francés**, el que usan casi todos los bancos. Cada cuota tiene dos partes: los intereses del mes, calculados sobre lo que aún debes, y el capital, que reduce tu deuda. Al principio casi toda la cuota son intereses; con los años, cada vez más parte va a capital. En Latinoamérica se llama crédito hipotecario y el cálculo es el mismo. Para un préstamo personal o para el coche, usa el [simulador de préstamos](https://skilio.com/calculadoras/prestamo/). ## Cómo usar el simulador de hipoteca La moneda la eliges en la calculadora. - **Ahorros que aportas.** Todo el dinero que pones tú. La calculadora lo usa primero para pagar los impuestos y gastos de la compra, y lo que sobra es la **entrada** (en México lo llaman enganche; en Colombia y Perú, cuota inicial, y en Chile, pie). La hipoteca es lo que falta: precio más gastos menos tus ahorros. - **Plazo e interés.** El número de años y el TIN, que es el interés anual que cobra el banco sin contar comisiones. - **Impuestos de la compra.** Un porcentaje del precio. En España es un 10 % de IVA si la vivienda es nueva (IGIC en Canarias) o entre un 4 y un 10 % de ITP (el impuesto de las viviendas usadas) según la comunidad autónoma, algo más en las viviendas caras. En otros países, pon el que corresponda. Si tu hipoteca es **variable o mixta**, elige el tipo y escribe los años al interés fijo, el índice que supones y el diferencial. En **Opciones avanzadas** puedes ajustar la notaría, la tasación y los trámites, elegir el sistema alemán, escribir tus ingresos netos y añadir la comisión de apertura, otros gastos del préstamo y los seguros para ver la **TAE aproximada**. ## Fórmula para calcular la cuota de una hipoteca La cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo se calcula con la fórmula del sistema francés: ``` Cuota = P × i / (1 − (1 + i) ^ −n) ``` - **P** es el importe de la hipoteca (lo que te presta el banco). - **i** es el interés mensual: el TIN dividido entre 12 y entre 100. Un 3 % anual es 0,0025 al mes. - **n** es el número de cuotas: los años por 12. Si el interés es 0, la cuota es P dividido entre n. Los intereses de cada mes son la deuda pendiente por i; el resto es capital. ## Ejemplo: cuota de la hipoteca de una vivienda de 250.000 Una vivienda de 250.000, comprada con 80.000 de ahorros y una hipoteca a 25 años al 3 %, sale por una cuota de 932,89 al mes. Son los valores de ejemplo de la calculadora, con un 10 % de impuestos: | Concepto | Resultado | | --- | --- | | Impuestos de la compra | 25.000 | | Notaría, registro, tasación y trámites | 1.725 | | Entrada (ahorros menos gastos) | 53.275 | | Importe de la hipoteca | 196.725 (78,7 % del precio) | | Cuota mensual | 932,89 | | Intereses totales | 83.143 | | Coste total de la vivienda | 359.868 | En la primera cuota pagas 491,81 de intereses y solo 441,08 de capital. De cada 100 que devuelves al banco, unos 30 son intereses. El plazo cambia mucho la cuenta. Con la misma hipoteca: | Plazo | Cuota | Intereses totales | | --- | --- | --- | | 20 años | 1.091,03 | 65.123 | | 25 años | 932,89 | 83.143 | | 30 años | 829,40 | 101.859 | Alargar de 25 a 30 años baja la cuota unos 100 al mes, pero te cuesta casi 19.000 más en intereses. Y un punto más de interés (del 3 al 4 %) sube la cuota a 1.038,39 y los intereses a 114.790. ## ¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa? En España sueles necesitar tener ahorrado entre un 28 y un 32 % del precio, porque no basta con la entrada: 1. **La entrada.** La mayoría de bancos prestan como mucho el 80 % del precio, así que tú pones al menos el 20 %. 2. **Los impuestos y gastos.** Casi nunca se pueden meter en la hipoteca. En España suelen suponer entre un 8 y un 12 % del precio. En el ejemplo, para pedir solo el 80 % harían falta 76.725 de ahorros. Si te quedas por debajo, la calculadora te avisa y te dice cuánto te falta. Si quieres saber hasta qué precio llegas con tu sueldo y tus ahorros, usa la calculadora de [qué hipoteca me puedo permitir](https://skilio.com/calculadoras/que-hipoteca-me-puedo-permitir/). ## ¿Es mejor una hipoteca fija o variable? Ninguna es mejor siempre: la fija te da una cuota que no cambia nunca y la variable puede salir más barata o más cara según se muevan los tipos de interés. - **Fija:** suele empezar con un interés algo más alto, a cambio de seguridad. - **Variable:** tras un periodo inicial fijo (a menudo 1 año), pagas un índice (el euríbor en la zona euro) más un diferencial, y se revisa cada 6 o 12 meses. - **Mixta:** unos años a tipo fijo (de 5 a 15) y el resto a variable. La calculadora hace los tres casos. En la variable y la mixta, el índice es una suposición tuya (no el valor de hoy) y se mantiene igual hasta el final, como hacen los bancos para la TAE. Con la hipoteca del ejemplo como mixta, 10 años al 3 % y después un índice del 2,5 % más 0,75 de diferencial (3,25 %), la cuota pasa de 932,89 a 949,22 en el año 11 y los intereses suben de 83.143 a 86.082. Prueba también con el índice dos o tres puntos más alto: si irías justo, la fija da tranquilidad. ## Errores comunes al calcular una hipoteca El error más habitual es fijarse solo en la cuota y olvidar el coste total. - **Alargar el plazo sin mirar.** Un plazo largo da una cuota cómoda, pero muchos más intereses. - **Comparar por el TIN.** Para comparar ofertas, mira la TAE: incluye comisiones y seguros. - **Ir al límite.** Que el banco acepte una cuota del 35 % de tus ingresos no significa que sea cómoda. Revisa tu [presupuesto mensual](https://skilio.com/calculadoras/presupuesto-mensual/). - **No pensar en adelantar dinero.** Cada pago anticipado te ahorra intereses: calcúlalo con la de [amortización anticipada](https://skilio.com/calculadoras/amortizacion-anticipada/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE de una hipoteca? El TIN es el interés que cobra el banco por el dinero prestado; la TAE suma además las comisiones, los gastos y los seguros que exige el banco, y sirve para comparar ofertas. Una hipoteca al 3 % de TIN sin gastos tiene una TAE del 3,04 %, porque pagas cada mes. Con 100.000 a 25 años, un 1 % de comisión, 500 de tasación y 300 de seguros al año, la TAE sube al 3,68 %. La cuota se calcula con el TIN. El [Banco de España](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/simuladores/calculo-de-la-tae-de-un-prestamo-hipotecario.html) explica cómo se calcula la TAE en su portal del cliente bancario. ### ¿Se pueden meter los impuestos y gastos en la hipoteca? Casi nunca. Los bancos suelen prestar como mucho el 80 % del precio o del valor de tasación, el menor de los dos. Los impuestos, la notaría y el resto de gastos los pagas con tus ahorros. ### ¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca? En España lo habitual es un máximo de 30 años, y muchos bancos exigen que termines de pagar antes de los 70 o 75 años. ### ¿Qué parte de mi sueldo puede ir a la hipoteca? Los bancos suelen poner el límite en el 30-35 % de tus ingresos netos, sumando la cuota y otras deudas. Escribe tus ingresos en las opciones avanzadas para verlo. ### ¿Me compensa comprar en vez de alquilar? Depende del precio, del alquiler, de los años que vayas a vivir allí y de lo que ganarías invirtiendo tus ahorros. Puedes comparar los dos caminos con la calculadora de [comprar o alquilar](https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar/). ### ¿Cuánto se paga al mes por cada 100.000 de hipoteca? Al 3 % de interés, cada 100.000 de hipoteca cuestan 421,60 al mes a 30 años, 474,21 a 25 años y 554,60 a 20 años. Con otros intereses: | Interés | 20 años | 25 años | 30 años | | --- | --- | --- | --- | | 3 % | 554,60 | 474,21 | 421,60 | | 4 % | 605,98 | 527,84 | 477,42 | | 10 % | 965,02 | 908,70 | 877,57 | Las cuotas al 3 % de las cantidades que más se piden: | Hipoteca | 20 años | 25 años | 30 años | | --- | --- | --- | --- | | 100.000 | 554,60 | 474,21 | 421,60 | | 150.000 | 831,90 | 711,32 | 632,41 | | 200.000 | 1.109,20 | 948,42 | 843,21 | | 250.000 | 1.386,49 | 1.185,53 | 1.054,01 | | 300.000 | 1.663,79 | 1.422,63 | 1.264,81 | Son cuotas del sistema francés, sin seguros. Las más buscadas tienen su caso calculado, con más tipos de interés, el sueldo que piden los bancos y lo que ahorras si adelantas dinero: por ejemplo, [hipoteca de 150.000 € a 30 años](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/150000-euros-a-30-anos/) o [de 200.000 € a 30 años](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/200000-euros-a-30-anos/). ### ¿Cuánta entrada, enganche, cuota inicial o pie piden para un crédito hipotecario? Lo habitual es entre el 10 y el 30 % del precio. En España los bancos suelen prestar hasta el 80 % del precio o de la tasación, el menor de los dos. En Colombia la norma permite financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda, o el 80 % si es vivienda de interés social ([Decreto 145 de 2000](https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=12331)). En Perú, el [Nuevo Crédito Mivivienda](https://www.gob.pe/33425-programa-nuevo-credito-mivivienda) pide una cuota inicial desde el 7,5 %. En México el enganche suele ir del 10 al 20 %, y en Chile el pie, del 10 al 20 %: para Chile tienes el [simulador de crédito hipotecario en UF](https://skilio.com/calculadoras/credito-hipotecario-chile/). ### ¿Qué es el sistema alemán y en qué se diferencia del francés? En el sistema alemán devuelves cada mes la misma parte de la deuda, así que la cuota empieza más alta y baja con los años. En el francés la cuota es igual siempre. Con la hipoteca del ejemplo (196.725 € a 25 años al 3 %), el alemán empieza en 1.147,56 y acaba en 657,39, y suma 74.018 de intereses, unos 9.100 menos que el francés, a cambio de pagar más los primeros años. ## Casos ya calculados Páginas con la respuesta y la calculadora ya rellena con esas cifras: - [100.000 € a 30 años](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/100000-euros-a-30-anos/) - [150.000 € a 30 años](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/150000-euros-a-30-anos/) - [200.000 € a 30 años](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/200000-euros-a-30-anos/) - [1 millón de pesos a 20 años al 10 %](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/1000000-pesos-mexicanos-a-20-anos-al-10-por-ciento/) - [100 millones de pesos a 20 años](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/100000000-pesos-colombianos-a-20-anos-al-12-por-ciento/) ## Fuentes - Banco de España (Portal del Cliente Bancario): https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/simuladores/calculo-de-la-tae-de-un-prestamo-hipotecario.html - Decreto 145 de 2000 — Función Pública (normas de Colombia): https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=12331 - Nuevo Crédito Mivivienda — Gobierno del Perú: https://www.gob.pe/33425-programa-nuevo-credito-mivivienda