# Calculadora para refinanciar la hipoteca de un inmueble de alquiler

> Calcula si te compensa refinanciar la hipoteca de un inmueble de alquiler: ahorro neto tras gastos e impuestos y meses para recuperar el coste.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/inmo-refinanciar-hipoteca-inversion-ahorro-neto/
- Sirve en cualquier país (eliges la moneda).

## En resumen

- Con 150.000 pendientes a 25 años, pasar del 3,5 % al 2,5 % con 3.000 de gastos deja un ahorro neto de 20.402,93 hasta el final de la hipoteca.
- En ese ejemplo la cuota baja de 750,94 a 672,93 al mes y la refinanciación compensa si conservas el inmueble más de 25 meses.
- Si vendes el inmueble a los 5 años, el ahorro neto del mismo ejemplo baja a 4.170,95, porque tienes menos tiempo para recuperar los gastos.
- Alargar el plazo de 25 a 30 años baja la cuota a 592,68, pero el ahorro neto cae de 20.402,93 a 8.914,21.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Lo que te queda por pagar: $150.000
- Años que te quedan: 25 años
- Y meses: 0 meses
- Interés que pagas ahora: 7 %
- Interés de la nueva: 6 %
- Gastos del cambio: $3.000
- Años que conservarás el inmueble: 0 años
- Plazo de la nueva: 0 años
- Comisión por cancelar la actual: 0 %
- Impuesto que te ahorra cada 100 de intereses: 0 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Ahorro neto: $25.113,60
- Nueva cuota mensual: $966,45
- Compensa si la conservas más de: 2 años y 1 mes

## Cuándo compensa refinanciar la hipoteca de un inmueble de alquiler

Refinanciar la hipoteca de un inmueble que alquilas compensa cuando **lo que ahorras en intereses es mayor que lo que pagas por cambiar**, y cuando conservas el inmueble el tiempo suficiente. Un interés más bajo no basta: tasación, notaría, registro, comisión de apertura y, a veces, una comisión por cancelar la hipoteca actual pueden comerse el ahorro.

La calculadora responde a dos preguntas:

1. **¿Cuánto me ahorro de verdad?** Es el ahorro neto: lo que pagarías si sigues igual, menos lo que pagas si refinancias, con los gastos y los impuestos dentro.
2. **¿Cuántos meses debo conservar el inmueble?** Si lo vendes antes, pagas lo que debes y pierdes lo que gastaste en el cambio.

Es una calculadora para cualquier país. En EE. UU. se llama *refinance* y los gastos son los *closing costs*; la [Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB)](https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/) explica ese proceso. Los impuestos dependen de tu país, así que los dejamos como dato que tú escribes.

## Cómo usar la calculadora

- **Lo que te queda por pagar:** el capital pendiente, no el precio del inmueble.
- **Años y meses que te quedan** de la hipoteca actual.
- **Interés que pagas ahora** y **el de la nueva:** la tasa nominal anual de cada una.
- **Gastos del cambio:** todo lo que pagas por cambiar.
- **Opciones avanzadas:** años que conservarás el inmueble, plazo nuevo, comisión por cancelar, impuesto que te ahorran los intereses y si sumas los gastos al nuevo préstamo.

## Fórmula

```
cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
neto(m) = (pagado actual + saldo actual) − (pagado nuevo + saldo nuevo + gastos) − tipo × (intereses actuales − nuevos)
```

`P` es lo que debes, `i` el interés mensual (el anual entre 12), `n` los meses y `m` el mes en que dejas la hipoteca. El equilibrio es el primer mes en que `neto(m)` llega a cero.

## Ejemplo

Debes 150.000 a 25 años al 3,5 % y te ofrecen el 2,5 % con 3.000 de gastos.

| Dato | Actual | Nueva |
| --- | --- | --- |
| Cuota mensual | 750,94 | 672,93 |
| Intereses hasta el final | 75.279,91 | 51.876,98 |

El ahorro neto es 75.279,91 − 51.876,98 − 3.000 = **20.402,93**. Compensa si conservas el inmueble más de 25 meses. Si lo vendes a los 5 años, el ahorro neto es 4.170,95.

## Qué cambia si el inmueble es para alquilar

- **Impuestos:** en algunos países los intereses de la hipoteca restan de los ingresos del alquiler. Si pagas menos intereses, ahorras menos impuestos. Con un 24 %, el ahorro del ejemplo baja a 14.786,23.
- **Cuota y alquiler:** compara la cuota nueva con el alquiler en [cuota de hipoteca frente a renta](https://skilio.com/calculadoras/cuota-hipoteca-vs-renta-inversion/) y mira la [rentabilidad del alquiler](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler/).
- **Plazo:** alargarlo baja la cuota, pero paga más intereses.

Para otros usos, mira [refinanciar la hipoteca de tu vivienda](https://skilio.com/calculadoras/refinanciar-hipoteca/), la [amortización anticipada](https://skilio.com/calculadoras/amortizacion-anticipada/), el [apalancamiento positivo en un inmueble](https://skilio.com/calculadoras/apalancamiento-positivo-inmueble-hipoteca/) y el [LTV y el patrimonio](https://skilio.com/calculadoras/inmo-ltv-apalancamiento-patrimonio-crecimiento/).

## Errores comunes

- Comparar solo las cuotas y olvidar los gastos.
- No contar la comisión por cancelar la hipoteca actual.
- Suponer que conservarás el inmueble para siempre.
- Dar por hecho que los intereses restan impuestos sin confirmarlo.

Es una estimación: no incluye cambios del interés en una hipoteca variable ni otros costes de tu contrato.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuándo compensa refinanciar la hipoteca de un inmueble de alquiler?
Cuando el ahorro en intereses supera los gastos del cambio y conservas el inmueble más de los meses de equilibrio. En el ejemplo, más de 25 meses.

### ¿Qué pasa si vendo el inmueble poco después de refinanciar?
Pagas el saldo pendiente y no recuperas los gastos. Pon los años en «Años que conservarás el inmueble» para verlo.

### ¿Los intereses de la hipoteca restan impuestos?
Depende del país y del tipo de inmueble. Si restan, el ahorro neto es menor, porque pagas menos intereses. Confírmalo con tu agencia tributaria.

### ¿Conviene sumar los gastos al nuevo préstamo?
Evitas pagarlos de tu bolsillo, pero pagas intereses por ellos. En el ejemplo, el ahorro neto baja de 20.402,93 a 19.364,41.

### ¿Y si alargo el plazo al refinanciar?
La cuota baja, pero pagas más intereses. En el ejemplo, de 25 a 30 años el ahorro neto cae a 8.914,21.

## Fuentes

- Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB): https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/