# Calculadora del IRPF del alquiler: cuánto pagas por alquilar tu vivienda

> Calcula cuánto pagas a Hacienda por alquilar tu vivienda: gastos deducibles, amortización del 3 %, reducción del 50 al 90 % y el IRPF a tu tipo.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/irpf-alquiler/
- Solo España.

## En resumen

- Alquilando por 900 € al mes una vivienda que costó 200.000 €, con 4.710 € de gastos al año, tributan 1.245 € y pagas 373,50 € de IRPF al 30 %.
- La amortización deja restar cada año el 3 % de lo que te costó la vivienda sin el suelo: con 200.000 € y un 60 % de construcción, 3.600 € al año.
- Los intereses de la hipoteca y las reparaciones no pueden pasar de lo que cobras de alquiler en el año; lo que sobra se deduce en los 4 años siguientes.
- Si es la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce un 50 % en general, un 60 % en contratos anteriores a la Ley de vivienda y hasta un 90 %.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Alquiler que cobras al mes: 900 €
- Intereses de la hipoteca (al año): 2.500 €
- Reparaciones y conservación (al año): 600 €
- IBI y tasa de basuras (al año): 400 €
- Comunidad (al año): 960 €
- Seguros (al año): 250 €
- Lo que te costó la vivienda: 200.000 €
- Parte que es construcción (sin el suelo): 60 %
- Reducción por alquilar vivienda habitual: Contrato del 26-5-2023 al 1-12-2026, caso general: 50 %
- Tu tipo marginal del IRPF: 30 %
- Valor catastral total de la vivienda: 0 €
- Muebles y electrodomésticos que alquilas: 0 €
- Otros gastos (al año): 0 €
- Intereses y reparaciones de años anteriores sin deducir: 0 €

Según el modo que elijas, también:

- Tu porcentaje de reducción: 50 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- IRPF aproximado por el alquiler: 373,50 €
- Rendimiento que tributa: 1.245,00 €
- Te queda limpio al año: 5.716,50 €

## Cómo tributa el alquiler de una vivienda

El alquiler tributa en el IRPF (impuesto sobre la renta) por lo que **ganas**, no por lo que cobras. A lo que cobras en el año le restas los gastos de la vivienda y la amortización, y si es la vivienda habitual del inquilino, al resultado le aplicas una reducción del 50 al 90 %. Lo que queda se suma a tu sueldo y demás ingresos y paga a tu tipo marginal.

Hacienda llama a esto **rendimiento del capital inmobiliario**. Esta calculadora solo sirve para España; en otros países el alquiler también paga impuesto sobre la renta, con otros gastos y sin estas reducciones.

## Cómo usar la calculadora

- **Alquiler al mes:** lo que te paga el inquilino, sin los suministros que te devuelva.
- **Intereses de la hipoteca:** solo la parte de intereses del año. El banco te da un certificado con la cifra.
- **Reparaciones y conservación:** arreglos que mantienen la vivienda como estaba.
- **Lo que te costó la vivienda:** precio más impuestos y gastos de la compra. Si no los recuerdas, calcúlalos con la calculadora de [gastos de compra de vivienda](https://skilio.com/calculadoras/gastos-compra-vivienda/).
- **Parte que es construcción:** en el recibo del IBI, el valor catastral de la construcción entre el total. El suelo no se amortiza.
- **Reducción:** según la fecha del contrato y tu caso.
- **Tu tipo marginal:** el porcentaje de tu último tramo de IRPF. Si no lo sabes, la [calculadora de IRPF de la nómina](https://skilio.com/calculadoras/irpf-nomina/) te lo dice.

En **Opciones avanzadas** puedes poner el valor catastral (si es mayor que lo que te costó, la amortización sale mayor), los muebles que alquilas, otros gastos y lo que te quedó pendiente de intereses y reparaciones de años anteriores.

## Fórmula del IRPF del alquiler

```
Rendimiento neto = alquiler del año − intereses y reparaciones (con límite) − otros gastos − amortización
Amortización = 3 % × mayor (lo que te costó, valor catastral) × parte de construcción
Rendimiento que tributa = rendimiento neto × (1 − reducción)
IRPF ≈ rendimiento que tributa × tu tipo marginal
```

Las reglas están en el [artículo 23 de la Ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a23) y en los [artículos 13 y 14 del Reglamento](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820#a13). Lo más importante:

- **Intereses y reparaciones**, juntos, no pueden pasar de lo que cobras de alquiler en el año. Lo que sobra se deduce en los 4 años siguientes.
- **IBI, basuras, comunidad, seguros, agencia, abogado** y demás gastos se restan enteros, aunque den pérdidas.
- **Amortización:** el 3 % del valor de la construcción cada año. Los muebles, un 10 %.
- La **reducción** solo se aplica si el rendimiento es positivo y lo declaras tú.

## Ejemplo: vivienda alquilada por 900 € al mes

Con los valores de ejemplo: alquiler de 900 € al mes, vivienda que costó 200.000 € con un 60 % de construcción, contrato de 2024 (reducción del 50 %) y tipo marginal del 30 %.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Alquiler del año | 10.800,00 € |
| Intereses de la hipoteca | −2.500,00 € |
| Reparaciones | −600,00 € |
| IBI, comunidad y seguro | −1.610,00 € |
| Amortización (3 % de 120.000 €) | −3.600,00 € |
| Rendimiento neto | 2.490,00 € |
| Reducción del 50 % | −1.245,00 € |
| Rendimiento que tributa | 1.245,00 € |
| IRPF aproximado al 30 % | 373,50 € |
| Te queda limpio al año | 5.716,50 € |

De cada 100 € de alquiler, unos 3 € van al IRPF. La amortización no la pagas de tu bolsillo, pero resta igual: es la que más baja el impuesto. Sin reducción (por ejemplo, un alquiler de temporada), pagarías 747 €.

## La reducción por alquilar vivienda habitual

Depende de la fecha del contrato:

| Contrato firmado | Reducción |
| --- | --- |
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026 | 50 % en general; 60 % si rehabilitaste la vivienda en los 2 años anteriores; 70 % si es el primer alquiler en zona tensionada a un joven de 18 a 35 años o es alquiler social; 90 % si en zona tensionada bajas la renta más de un 5 % |
| Después del 1 de diciembre de 2026 | Si no eres gran tenedor, del 15 al 100 % según la renta y el inquilino; si lo eres, solo el 70 % (alquiler social) o el 60 % (vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores); si no, ninguna |

La última fila sale del [Real Decreto-ley 29/2026](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823): si no eres gran tenedor y bajas la renta más de un 5 %, al menos un 70 %; si no la subes (o la bajas un 5 % o menos), un 50 %; si la subes, del 40 al 15 %; en el primer alquiler de la vivienda, del 50 al 100 %. Las prórrogas tácitas en las que el plazo mínimo de 5 años acaba después del 1 de diciembre de 2026 tienen un 80 % si la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso; si no lo hace, queda derogado. Compruébalo en el BOE y elige «otro caso» para poner tu porcentaje.

Sin reducción: alquiler de temporada (por estudios o trabajo de unos meses), turístico, de habitaciones sin ser vivienda habitual o de locales.

## Errores frecuentes al declarar un alquiler

- **Olvidar la amortización.** Es el gasto más grande y no sale en ningún recibo.
- **Deducir la cuota entera de la hipoteca.** Solo se deducen los intereses.
- **Meter una reforma como reparación.** Cambiar la cocina entera o ampliar es una mejora: se suma a lo que te costó la vivienda y se amortiza un 3 % al año.
- **No declarar los meses vacíos.** Si la vivienda estuvo vacía parte del año, por esos días se declara una imputación de rentas (un 1,1 o 2 % del valor catastral) y los gastos se reparten.

Si quieres saber cuánto te rinde de verdad la vivienda, calcula su [rentabilidad del alquiler](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una vivienda?

Depende de tus gastos, de la reducción y de tu tipo marginal. Con 900 € al mes, 4.710 € de gastos al año, 3.600 € de amortización, una reducción del 50 % y un tipo del 30 %, 373,50 € al año: de cada 100 € de alquiler, unos 3 €.

### ¿Qué gastos puedo desgravar de un alquiler?

Los intereses de la hipoteca, las reparaciones, el IBI y la tasa de basuras, la comunidad, los seguros, la agencia o el administrador, el abogado, los suministros que pagues tú y la amortización de la vivienda y los muebles. Los intereses y las reparaciones, juntos, tienen como límite lo que cobras en el año.

### ¿Cómo se calcula la amortización de una vivienda alquilada?

Es el 3 % del mayor entre lo que te costó (con impuestos y gastos de compra) y el valor catastral, sin contar el suelo. Con 200.000 € y un 60 % de construcción: 200.000 × 0,60 × 3 % = 3.600 € al año.

### ¿Qué reducción tengo por alquilar mi vivienda?

Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, un 60 %. Si se firmó entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026, un 50 % en general y un 60, 70 o 90 % en casos concretos. Para los posteriores, del 15 al 100 % si no eres gran tenedor (y solo el 70 o el 60 % en dos casos si lo eres), según el Real Decreto-ley 29/2026, si el Congreso lo convalida.

### ¿Qué pasa si el alquiler me da pérdidas?

Si los gastos superan lo que cobras, el rendimiento sale negativo: no pagas IRPF por el alquiler y esa pérdida se resta del resto de tus ingresos de la base general. No hay reducción. Ojo: los intereses y las reparaciones no pueden crear pérdidas; lo que pase del alquiler se guarda para los 4 años siguientes.

### ¿Dónde se declara el alquiler en la renta?

En el apartado de rendimientos del capital inmobiliario de la declaración, dentro de los inmuebles arrendados. La [Agencia Tributaria](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/irpf.html) explica cada casilla y te deja ver tus datos fiscales con el valor catastral.

## Fuentes

- Artículo 23 de la Ley del IRPF — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a23
- Agencia Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/irpf.html