# Calculadora de amortización de un inmueble alquilado en el IRPF

> Calcula la amortización del 3 % de tu vivienda alquilada en el IRPF: base sin suelo, el mayor entre coste y catastral, y cuánto impuesto ahorras.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/irpf-amortizacion-inmueble-alquilado-3-por-ciento-espana/
- Solo España.

## En resumen

- En España puedes deducir cada año el 3 % del mayor entre el coste de compra y el valor catastral, sin contar el suelo.
- Con 180.000 € de precio, 16.000 € de gastos y 80.000 € de catastral (30 % suelo), la base es 137.200 € y deduces 4.116 € al año.
- Con un tipo de IRPF del 30 %, esos 4.116 € de amortización te ahorran unos 1.234,80 € de impuesto al año.
- Al 3 % anual tardas unos 33,33 años en amortizar todo; si alquilas solo parte del año, se reparte por días.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de compra: 180.000 €
- Gastos e impuestos de la compra: 16.000 €
- Valor catastral total: 80.000 €
- De ese valor, el del suelo: 24.000 €
- Días alquilado en el año: 365 días
- Alquiler cobrado en el año: 9.600 €
- Otros gastos deducibles del año: 2.000 €
- Tu tipo de IRPF marginal: 30 %
- Mejoras pagadas en el inmueble: 0 €
- Porcentaje de amortización anual: 3 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Amortización deducible del año: 4.116,00 €
- Ahorro estimado de IRPF: 1.234,80 €

## ¿Cuánto se amortiza un inmueble alquilado en el IRPF?

Puedes deducir cada año hasta el 3 % de la base amortizable de la vivienda. La base es el mayor entre lo que te costó (con gastos e impuestos) y su valor catastral, siempre sin contar el suelo. El suelo no se desgasta y no se amortiza.

La amortización es un gasto más del alquiler: baja el rendimiento neto y, con él, el IRPF. Esta calculadora es **solo para España**. Es una estimación y no sustituye a tu declaración.

## Cómo usar la calculadora

1. **Precio de compra y gastos.** El precio de la escritura y lo que pagaste de notaría, registro, agencia tramitadora e impuesto de la compra. Los intereses de la hipoteca no entran aquí.
2. **Valor catastral y suelo.** Los dos salen en el recibo del IBI. Sirven para saber qué parte de lo que pagaste es construcción.
3. **Días alquilado.** Si alquilaste todo el año, 365. Si no, los días reales.
4. **Alquiler y otros gastos.** Lo que cobraste y los gastos del año (IBI, comunidad, seguro, reparaciones). Con ellos se ve el rendimiento neto antes y después de amortizar.
5. **Tipo de IRPF.** Tu tipo marginal, para estimar el ahorro. En opciones avanzadas puedes añadir mejoras.

El resultado sale al momento con los valores de ejemplo.

## Cómo se calcula

La [Ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764) (art. 23.1.b) y su [Reglamento](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820) (art. 14) fijan el 3 % sobre el mayor de dos valores, sin suelo. Si no sabes cuánto del precio es suelo, se reparte según el catastral.

```
coste = precio + gastos + mejoras
construcción = (catastral − catastral del suelo) / catastral
base 1 = coste × construcción
base 2 = catastral − catastral del suelo
amortización = mayor(base 1, base 2) × 3 % × días alquilado / 365
```

## Ejemplo

Compras una vivienda por 180.000 €, pagas 16.000 € de gastos e impuestos y su catastral es de 80.000 €, de los que 24.000 € son suelo. La construcción es el 70 %. La alquilas todo el año por 9.600 €, con 2.000 € de otros gastos y un tipo del 30 %.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Coste de adquisición | 196.000,00 € |
| Base con el coste sin suelo | 137.200,00 € |
| Base con el catastral sin suelo | 56.000,00 € |
| Amortización del año (3 %) | 4.116,00 € |
| Rendimiento neto sin amortizar | 7.600,00 € |
| Rendimiento neto con amortización | 3.484,00 € |
| Ahorro de IRPF | 1.234,80 € |

De cada 100 € de amortización, ahorras unos 30 € de impuesto con ese tipo. Sin amortizar, tributarías por 7.600,00 €; con ella, por 3.484,00 €.

## Errores comunes

- **Amortizar el suelo.** Solo se amortiza la construcción.
- **Olvidar los gastos de compra.** Notaría, registro e impuesto suben el coste.
- **Usar siempre el coste.** Si el catastral de la construcción es mayor, usa ese.
- **Amortizar todo el año si no lo alquilaste todo el año.** Se reparte por días.
- **Meter la amortización en «otros gastos».** Ya la calcula la herramienta.

Para ver el IRPF completo de un alquiler, usa la [calculadora del IRPF del propietario](https://skilio.com/calculadoras/irpf-alquiler-propietario-espana/). Si la vivienda es heredada, tienes la [calculadora de vivienda heredada](https://skilio.com/calculadoras/vender-vivienda-heredada-espana/).

## Preguntas frecuentes

### ¿Se amortiza el valor del suelo?

No. Solo la construcción. Si no conoces el valor del suelo, se calcula repartiendo el coste según los valores catastrales de suelo y construcción.

### ¿Cuántos días cuento si alquilo solo parte del año en España?

La amortización se reparte por los días en que el inmueble estuvo alquilado o disponible para alquilar. Con 180 días en el ejemplo, deduces 2.029,81 € en vez de 4.116,00 €.

### ¿Los gastos de compra cuentan como coste?

Sí, los gastos y tributos inherentes a la adquisición forman parte del coste. Los intereses de la hipoteca no: se deducen aparte como gasto.

### ¿Puedo amortizar más del 3 %?

No en un inmueble: el 3 % es el máximo que se considera depreciación efectiva. Puedes usar menos, pero lo normal es aplicar el 3 %.

### ¿Y los muebles de la vivienda?

Tienen su propia tabla de amortización y se calculan aparte. Esta herramienta solo amortiza el inmueble.

### ¿Tiene efecto al vender la vivienda?

Sí. La amortización deducida, o la que pudiste deducir, reduce el coste de adquisición al calcular la ganancia al vender.

## Fuentes

- Ley del IRPF (Ley 35/2006) — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764