# Calculadora de exención del IRPF al vender tu vivienda con más de 65 años

> Calcula si la ganancia al vender tu vivienda habitual con 65 años o más está exenta del IRPF y cuánto pagas si reinviertes en una renta vitalicia.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/irpf-venta-vivienda-mayor-65-exencion-espana/
- Solo España.

## En resumen

- Si vendes por 250.000 € tu vivienda habitual comprada por 120.000 € y tienes 70 años, la ganancia de 130.000 € está exenta y el IRPF es 0 €.
- Con 64 años, esa misma ganancia de 130.000 € tributa y el IRPF estimado sería de unos 28.780 €.
- Si no es tu vivienda habitual y destinas 200.000 € de los 250.000 € a una renta vitalicia, quedan exentos 104.000 € y pagas unos 5.340 €.
- La renta vitalicia permite excluir la ganancia con un máximo de 240.000 € y un plazo de 6 meses desde la venta.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- ¿Qué vendes?: Mi vivienda habitual
- Tu edad el día de la venta: 70 años
- Precio de venta: 250.000 €
- Precio al que la compraste: 120.000 €
- Gastos e impuestos de la compra y mejoras: 0 €
- Gastos de la venta: 0 €
- Años viviendo en ella de forma continuada: 10 años
- Otras rentas del ahorro del año: 0 €
- Máximo para la renta vitalicia: 240.000 €

Según el modo que elijas, también:

- Dinero que destinas a una renta vitalicia: 200.000 €

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- IRPF estimado: 0 €
- Ganancia exenta: 130.000 €
- Ganancia que tributa: 0 €

## ¿Está exenta del IRPF la venta de la vivienda a los 65 años?

Sí, si es tu vivienda habitual. La ganancia que obtienes al venderla está **exenta** del IRPF (el impuesto sobre la renta) cuando tienes 65 años o más el día de la venta. No hay límite de importe: se libra toda la ganancia, sea de 30.000 € o de 500.000 €. Lo dice el [artículo 33.4.b de la Ley del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764).

Esta calculadora es **solo para España**. Es una estimación: te da la idea clara antes de ir a la declaración de la renta.

## Quién cumple los requisitos

Para la exención total tienen que darse dos cosas:

1. **Edad:** 65 años o más en la fecha de la venta. Si tienes dependencia severa o gran dependencia reconocida, no hace falta la edad.
2. **Vivienda habitual:** la edificación donde viviste de forma continuada al menos **3 años**, según el [artículo 41 bis del Reglamento del IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820). Si la dejaste antes por una causa justificada (traslado de trabajo, separación, fallecimiento u otra parecida), también vale.

No se exige reinvertir el dinero. Puedes gastarlo, ahorrarlo o regalarlo.

## Si no es tu vivienda habitual: la renta vitalicia

Con una segunda vivienda, un local o cualquier otro bien no hay exención automática. Pero con 65 años o más puedes **excluir de gravamen** la ganancia si destinas lo que obtienes a una renta vitalicia asegurada a tu favor (un seguro que te paga una cantidad mensual mientras vivas). Lo regula el artículo 38.3 de la misma ley:

- Debes contratarla en los **6 meses** siguientes a la venta.
- El máximo que puede destinarse es de **240.000 €**.
- Si reinviertes menos de lo que cobras, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
- Si luego anticipas los derechos de la renta, la ganancia pasa a tributar.

## Cómo se calcula

```
ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra y mejoras)
exenta (otra vivienda) = ganancia × el menor entre 1 y (dinero a renta vitalicia, máximo 240.000 €) ÷ importe de la venta
tributa = ganancia − exenta
```

Lo que tributa se suma a la base del ahorro y se paga por tramos, en total: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima ([artículos 66 y 76](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764)). La calculadora no resta el mínimo personal y tu comunidad puede cambiar su parte de la escala.

## Cómo usar la calculadora

1. Elige si vendes tu vivienda habitual u otra cosa.
2. Escribe tu edad, el precio de venta y el precio de compra.
3. Si vendes otra vivienda, indica cuánto destinas a la renta vitalicia.
4. En las opciones avanzadas añade gastos, años de residencia, dependencia u otras rentas del ahorro.

## Ejemplo

Vendes tu vivienda habitual por 250.000 € y la compraste por 120.000 €. Tienes 70 años y viviste 10 en ella.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Ganancia | 130.000 € |
| Exenta | 130.000 € |
| Tributa | 0 € |
| IRPF estimado | 0 € |

Mismo caso con 64 años: la ganancia de 130.000 € tributa entera y el IRPF sería de unos 28.780 €. De cada 100 € ganados, pagarías unos 22.

Ahora una segunda vivienda, también a 250.000 € y comprada por 120.000 €, con 70 años y 200.000 € a renta vitalicia. Reinviertes el 80 % de lo cobrado, así que queda exento el 80 % de la ganancia.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Ganancia | 130.000 € |
| Exenta (80 %) | 104.000 € |
| Tributa | 26.000 € |
| IRPF estimado | 5.340 € |

## Errores comunes

- Creer que la exención vale con una segunda vivienda: solo la habitual está exenta sin condiciones.
- Contar mal los 3 años de residencia. Cuenta la vivienda donde viviste, no solo donde estás empadronado.
- Olvidar que el plazo de 6 meses de la renta vitalicia empieza el día de la venta.
- Confundir este impuesto con la plusvalía municipal, que paga el ayuntamiento aparte y se debe aunque la ganancia esté exenta del IRPF. Mírala en la [calculadora de plusvalía municipal](https://skilio.com/calculadoras/plusvalia-municipal-espana/).

## Preguntas frecuentes

### ¿A qué edad se libra del IRPF la venta de la vivienda?

A los 65 años cumplidos en la fecha de la venta. Un día antes de cumplirlos no cuenta. En caso de duda justo en el límite, confírmalo con la Agencia Tributaria.

### ¿Tengo que reinvertir el dinero si vendo mi vivienda habitual?

No. Con 65 años o más la ganancia queda exenta sin reinvertir nada. La reinversión es otra exención distinta, para menores de esa edad.

### ¿Cuántos años tengo que haber vivido en la casa?

Al menos 3 de forma continuada. Si te fuiste antes por un traslado de trabajo, una separación u otra causa justificada, también se considera vivienda habitual.

### ¿Qué pasa si la vendo con pérdida?

No hay impuesto. Con la vivienda habitual exenta, esa pérdida tampoco se puede compensar con otras ganancias.

### ¿Se declara la venta aunque esté exenta?

Sí. En la declaración de la renta del año de la venta se marca la exención. Consulta la [calculadora de la declaración de la renta](https://skilio.com/calculadoras/declaracion-renta-espana/) para el resto de tu renta.

### ¿Puedo usar la exención si heredé la vivienda?

Sí, si es tu vivienda habitual y cumples edad y residencia. El precio de compra será el valor con el que pagaste el impuesto de sucesiones. Para viviendas heredadas que no habitas, mira [vender una vivienda heredada](https://skilio.com/calculadoras/vender-vivienda-heredada-espana/).

## Fuentes

- Artículo 33.4.b de la Ley del IRPF — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764