# Calculadora de LTV: préstamo sobre el valor de la vivienda

> Calcula el LTV (préstamo sobre valor) con precio, tasación y pago inicial, y cuánto te falta para cumplir el límite de tu prestamista.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/ltv-prestamo-valor-inmueble-ratio-limite/
- Sirve en cualquier país (eliges la moneda).

## En resumen

- Con una vivienda de 250.000 € y 50.000 € de pago inicial, el préstamo es de 200.000 € y el LTV es del 80 %.
- Con solo 25.000 € de pago inicial, el LTV sube al 90 % y, con un límite del 80 %, te faltan 25.000 €.
- El LTV se calcula sobre el menor entre el precio y la tasación; con una tasación más baja, el LTV sube.
- El límite del 80 % es una referencia habitual, no una norma: cada prestamista y cada país fija el suyo.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de compra de la vivienda: $250.000
- Pago inicial que pones tú: $50.000
- LTV máximo de tu prestamista: 80 %
- Valor de tasación (si lo tienes): $0
- Gastos que financia el préstamo: $0

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- LTV (préstamo sobre valor): 80 %
- Préstamo: $200.000
- Pago inicial que falta: $0

## ¿Qué es el LTV y cómo se calcula?

El LTV (del inglés *loan to value*, «préstamo sobre valor») es el porcentaje del valor de la vivienda que paga el préstamo. Un LTV del 80 % significa que de cada 100 de valor, 80 los presta el banco y 20 los pones tú.

Se calcula dividiendo el préstamo entre el valor de la vivienda y multiplicando por 100. Los prestamistas lo usan para medir su riesgo: cuanto más alto, menos colchón tienes tú si el precio de la casa baja.

> Esta calculadora sirve para cualquier país. El límite de LTV que acepta cada prestamista cambia, por eso puedes escribir el tuyo.

## Cómo usar la calculadora

1. **Precio de compra:** lo que cuesta la vivienda, sin gastos.
2. **Pago inicial:** lo que pagas de tu bolsillo (la entrada, el enganche o la cuota inicial, según el país).
3. **Opciones avanzadas:** el LTV máximo de tu prestamista (80 % por defecto), el valor de tasación si ya lo tienes y los gastos que el préstamo incluya.

Verás tres cifras: tu LTV, el préstamo y el pago inicial que te falta para cumplir el límite. Debajo, una tabla compara cómo cambia el LTV con distintos pagos iniciales.

## Fórmula

```
base = el menor entre precio y tasación
préstamo = precio − pago inicial + gastos financiados
LTV = préstamo / base × 100
préstamo máximo = base × límite / 100
pago inicial necesario = precio + gastos financiados − préstamo máximo
```

- **Base:** el valor que usa el prestamista. Si no hay tasación, es el precio.
- **Límite:** el LTV máximo que te acepta el prestamista.

## Ejemplo

Compras una vivienda de 250.000 € y tienes un límite del 80 %.

| Pago inicial | Préstamo | LTV | ¿Cumple el 80 %? |
| --- | --- | --- | --- |
| 50.000 € | 200.000 € | 80 % | Sí |
| 25.000 € | 225.000 € | 90 % | No: faltan 25.000 € |

Con 50.000 € pagas 20 de cada 100 y el préstamo llega justo al límite de 200.000 €. Con 25.000 €, el préstamo sería de 225.000 €, 25.000 € por encima del máximo, y esa es la cifra que te falta ahorrar.

## Si la tasación es menor que el precio

El prestamista calcula el LTV sobre el menor entre el precio y la tasación. Es un caso frecuente: aceptas pagar 300.000 € pero el tasador valora la casa en 280.000 €.

Con 60.000 € de pago inicial, el préstamo es de 240.000 € y el LTV es 240.000 / 280.000, un 85,71 %. Con un límite del 80 % solo te prestarían 224.000 €, así que necesitas 76.000 € de pago inicial, 16.000 € más de lo previsto.

## Qué cambia con un LTV más alto

- **Menos margen:** si el precio baja, tu deuda puede quedar por encima del valor de la casa.
- **Condiciones más duras:** algunos prestamistas piden un seguro o un tipo de interés más alto cuando el LTV es alto. Pregunta qué exige el tuyo.
- **Menos opciones:** muchos prestamistas ponen un tope de LTV y no financian por encima.

Para saber cuánto pagarías cada mes con ese préstamo, usa el [simulador de hipoteca](https://skilio.com/calculadoras/hipoteca/). Para ver cuánto puedes pedir según tus ingresos, usa [qué hipoteca me puedo permitir](https://skilio.com/calculadoras/que-hipoteca-me-puedo-permitir/). Y para sumar impuestos y gastos de la compra, usa los [gastos de compra de la vivienda](https://skilio.com/calculadoras/gastos-compra-vivienda/).

## Fuente de orientación

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. explica cómo se elige un préstamo y qué pago inicial pedir: [CFPB, comprar una casa](https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/). Son estimaciones: las condiciones reales las fija tu prestamista.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué LTV es bueno para un préstamo de vivienda?

Cuanto más bajo, mejor: tienes más capital propio y el prestamista ve menos riesgo. Un 80 % es una referencia habitual, pero cada prestamista fija su límite.

### ¿Cómo se calcula el LTV si ya he pagado parte del préstamo?

Divide lo que aún debes entre el valor actual de la vivienda. Si debes 150.000 € y la casa vale 250.000 €, tu LTV es del 60 %. Puedes poner ese saldo como precio menos pago inicial.

### ¿El LTV usa el precio o la tasación?

El menor de los dos. Si la tasación sale más alta que el precio, se usa el precio. Si sale más baja, el LTV sube.

### ¿Cuánto pago inicial necesito para un LTV del 80 %?

El 20 % del valor, más los gastos que no financie el préstamo. En una vivienda de 250.000 € son 50.000 €.

### ¿Puedo financiar los gastos de la compra?

Depende del prestamista. Si los incluye en el préstamo, suben el préstamo y el LTV. Puedes escribirlos en las opciones avanzadas.

## Fuentes

- CFPB, comprar una casa: https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/