# Calculadora del multiplicador de renta bruta (GRM) de un inmueble

> Calcula el multiplicador de renta bruta (GRM): años de alquiler que cuesta un inmueble, rentabilidad bruta y comparación entre dos inmuebles.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/multiplicador-renta-bruta-grm/
- Sirve en cualquier país (eliges la moneda).

## En resumen

- Un inmueble de 250.000 con un alquiler de 1.000 al mes tiene un GRM de 20,8: tardarías 20,8 años de alquiler bruto en igualar su precio.
- Ese GRM de 20,8 equivale a 250 meses de alquiler y a una rentabilidad bruta del 4,8 %.
- Otro inmueble de 171.000 con 900 al mes tiene un GRM de 15,8: es más barato por cada unidad de alquiler y rinde un 6,32 % bruto.
- Con un multiplicador de zona de 18, el primer inmueble valdría 216.000 y su precio queda 34.000 por encima.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio del inmueble: $250.000
- Alquiler bruto que cobras: $1.000
- El alquiler es: Al mes
- Precio del otro inmueble: $171.000
- Alquiler bruto del otro inmueble: $900
- Multiplicador típico de tu zona: 18 años

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Multiplicador de renta bruta (GRM): 20,8
- Rentabilidad bruta: 4,8 %
- GRM del otro inmueble: 15,8

## ¿Qué es el multiplicador de renta bruta (GRM)?

El multiplicador de renta bruta, o GRM (*gross rent multiplier*), es **el número de años de alquiler bruto que hacen falta para igualar el precio de un inmueble**. Si cuesta 250.000 y cobras 12.000 al año, el GRM es 20,8.

Es una medida rápida para comparar inmuebles. Cuanto más bajo, menos pagas por cada unidad de alquiler. No es una norma oficial: es una convención de mercado, así que no hay una fuente legal que fije su valor.

## Cómo usar la calculadora

1. Escribe el **precio** del inmueble.
2. Escribe el **alquiler bruto** y marca si es al mes o al año. Bruto es lo que cobras antes de gastos e impuestos.
3. Para comparar, deja marcado «Comparar con otro inmueble» y escribe su precio y su alquiler.
4. En las opciones avanzadas puedes poner el **multiplicador típico de tu zona**. Verás cuánto valdría el inmueble con ese multiplicador y si su precio queda por encima o por debajo.

## Fórmula

```
GRM = precio ÷ alquiler bruto de un año
GRM en meses = GRM × 12
Rentabilidad bruta = alquiler bruto de un año ÷ precio = 1 ÷ GRM
Valor por multiplicador de zona = alquiler bruto de un año × GRM de la zona
```

El GRM y la rentabilidad bruta son la misma información: un GRM de 20 es una rentabilidad bruta del 5 %. La rentabilidad bruta se parece al rendimiento (*yield*) que explica la [SEC de Estados Unidos](https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/yield) para los bonos: lo que rinde cada año entre lo que pagas.

## Ejemplo

Comparas dos inmuebles. El primero cuesta 250.000 y se alquila por 1.000 al mes. El segundo cuesta 171.000 y se alquila por 900 al mes.

| | Primero | Segundo |
| --- | --- | --- |
| Alquiler al año | 12.000 | 10.800 |
| GRM (años) | 20,8 | 15,8 |
| GRM (meses) | 250 | 190 |
| Rentabilidad bruta | 4,8 % | 6,32 % |

El segundo es 5,0 años de alquiler más barato. Si en tu zona el multiplicador habitual es 18, el primero valdría 12.000 × 18 = 216.000, y su precio de 250.000 queda 34.000 por encima.

## Límites del GRM

- **No resta gastos.** Comunidad, impuestos, seguros, reparaciones y meses vacíos no cuentan. Dos inmuebles con el mismo GRM pueden dejar beneficios muy distintos. Para eso, usa la [rentabilidad del alquiler](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler/).
- **No mira la hipoteca.** Para saber lo que te queda cada mes, prueba el [cash flow de un alquiler](https://skilio.com/calculadoras/cashflow-mensual-inmueble-alquiler/).
- **No cuenta los meses sin inquilino.** Mira su efecto en el [impacto de la vacancia](https://skilio.com/calculadoras/vacancia-impacto-rentabilidad-alquiler/).
- **Depende de la zona.** Un GRM «bueno» en una ciudad puede ser alto en otra. Compara siempre inmuebles parecidos.
- **Es una estimación.** No es una recomendación de compra.

## Preguntas frecuentes

### ¿Un GRM alto es malo?

Un GRM alto significa que pagas más años de alquiler por el inmueble, es decir, que la rentabilidad bruta es baja. No siempre es malo: puede compensar con una zona que se revaloriza o con menos riesgo de impago. Compáralo con inmuebles parecidos de la misma zona.

### ¿Qué GRM es bueno?

No hay una cifra oficial. Un GRM de 10 equivale a un 10 % bruto y uno de 20, a un 5 %. Lo útil es compararlo con el de otros inmuebles de tu zona, no con un número fijo.

### ¿Cuál es la diferencia entre GRM y rentabilidad bruta?

Son lo mismo visto del revés. El GRM divide precio entre alquiler anual (años); la rentabilidad bruta divide alquiler anual entre precio (porcentaje). Un GRM de 12,5 es una rentabilidad bruta del 8 %.

### ¿Por qué el GRM no sirve para decidir una compra por sí solo?

Porque usa el alquiler bruto. Ignora gastos, impuestos, hipoteca y meses vacíos. Úsalo para descartar o preseleccionar y después calcula la rentabilidad neta.

### ¿Cómo paso un GRM a meses de alquiler?

Multiplícalo por 12. Un GRM de 20,8 son unos 250 meses de alquiler. Es lo mismo que dividir el precio entre el alquiler mensual.

### ¿Puedo usar el alquiler anual en lugar del mensual?

Sí. Elige «Al año» y escribe el alquiler de un año completo. El resultado es el mismo.

## Fuentes

- SEC de Estados Unidos — investor.gov: https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/yield