# Plusvalía municipal para inversores en España: cuánto resta a tu rentabilidad

> Calcula cuánto te cuesta la plusvalía municipal al vender una vivienda de inversión y cuántos puntos pierde tu rentabilidad total y anual (España).

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/plusvalia-municipal-inversor-coste/
- Solo España.

## En resumen

- Con una compra de 200.000 €, venta de 260.000 € tras 8 años y 40.000 € de valor catastral del suelo, la plusvalía municipal es de 2.880 €, el 4,11 % de tu beneficio.
- Si ganaste 70.000 € con la inversión, tras la plusvalía te quedan 67.120 €: la rentabilidad total baja del 31,82 % al 30,51 %.
- La rentabilidad anual pasa del 3,51 % al 3,38 %: unos 0,13 puntos menos por año.
- Si vendes por menos de lo que pagaste no hay plusvalía municipal, aunque tienes que declarar la venta.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio al que compraste: 200.000 €
- Precio al que vendes: 260.000 €
- Valor catastral del suelo: 40.000 €
- Valor catastral total: 100.000 €
- Años que la has tenido: 8 años
- Tipo del ayuntamiento: 30 %
- Alquiler neto cobrado en total: 30.000 €
- Gastos de la compra: 20.000 €
- Reformas pagadas: 0 €
- Gastos de la venta: 0 €
- Método de cálculo: El más bajo de los dos
- Coeficiente de tu ayuntamiento: 0

Según el modo que elijas, también:

- Meses (si menos de un año): 0 meses

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Plusvalía municipal: 2.880 €
- Beneficio después de plusvalía: 67.120 €
- Puntos de rentabilidad que pierdes: 1,31 %

## ¿Cuánto resta la plusvalía municipal a tu rentabilidad?

Resta lo que el ayuntamiento cobra por la subida del valor del suelo, y casi siempre es poco frente al beneficio total. Con los datos de ejemplo, la plusvalía es de 2.880 € y se lleva el 4,11 % de un beneficio de 70.000 €. La rentabilidad total baja unos 1,31 puntos y la anual, unos 0,13.

Aun así, conviene calcularla antes de fijar el precio de venta. Cuenta como un gasto más de la operación, igual que la agencia o la notaría. Esta calculadora la mete dentro de la cuenta completa de tu inversión. Si solo quieres la cuota del impuesto, con herencias o donaciones incluidas, usa la [calculadora de plusvalía municipal](https://skilio.com/calculadoras/plusvalia-municipal-espana/).

Es un impuesto solo de España. Lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda y es distinto del IRPF por la ganancia, que se paga aparte.

## Cómo se calcula la plusvalía municipal

Hay dos métodos y el ayuntamiento aplica el objetivo, salvo que tú pidas el real y salga más bajo. Está regulado en los artículos 104, 107 y 108 de la [Ley Reguladora de las Haciendas Locales](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a107).

1. **Método objetivo:** valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos que la tuviste × tipo del ayuntamiento.
2. **Método real:** (precio de venta − precio de compra) × parte del suelo en el valor catastral × tipo del ayuntamiento. No cuenta gastos ni impuestos de la compra.

Los coeficientes máximos van de 0,11 a 0,30 según los años. Por ejemplo, 0,24 con 8 años y 0,30 con 20 años o más. En menos de un año, el coeficiente de 0,17 se reparte por meses completos. El tipo lo fija cada ayuntamiento y no puede pasar del 30 %.

Si vendes por igual o menos de lo que pagaste, no hay incremento y no pagas. Tienes que declarar la venta y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditarlo.

## Cómo usar la calculadora

- **Precio de compra y de venta:** los que figuran en las escrituras.
- **Valor catastral del suelo y total:** salen en el recibo del IBI o en la sede del Catastro.
- **Años que la has tenido:** solo años completos. Si fue menos de un año, aparece el campo de meses.
- **Tipo del ayuntamiento:** mira la ordenanza de tu municipio. Por defecto se usa el máximo, el 30 %.
- **Alquiler neto cobrado:** el total que te quedó tras gastos mientras la alquilaste.
- **Opciones avanzadas:** gastos de la compra, reformas, gastos de la venta, el método (el más bajo de los dos o solo el objetivo) y el coeficiente de tu ayuntamiento, si lo conoces.

## Fórmula de la rentabilidad con plusvalía

```
inversión = compra + gastos de compra + reformas
beneficio = venta − gastos de venta + alquiler − inversión − plusvalía
rentabilidad total = beneficio ÷ inversión
rentabilidad anual = (1 + rentabilidad total) ^ (1 ÷ años) − 1
```

La plusvalía se resta una sola vez, al final. Para ver los gastos de vender con más detalle, usa la [calculadora de gastos de venta de una vivienda](https://skilio.com/calculadoras/gastos-venta-vivienda-espana/). Para la rentabilidad del alquiler año a año, la [calculadora de rentabilidad de alquiler](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler/).

## Ejemplo

Compras una vivienda por 200.000 € y pagas 20.000 € de impuestos y notaría. La alquilas 8 años y te quedan 30.000 € netos. La vendes por 260.000 €. El valor catastral del suelo es de 40.000 € y el total, de 100.000 €. El tipo es del 30 %.

- Objetivo: 40.000 × 0,24 × 30 % = 2.880 €.
- Real: 60.000 × 0,40 × 30 % = 7.200 €.
- Se aplica el objetivo, que es el más bajo.

| Concepto | Antes de plusvalía | Después de plusvalía |
| --- | --- | --- |
| Inversión total | 220.000,00 € | 220.000,00 € |
| Beneficio | 70.000,00 € | 67.120,00 € |
| Rentabilidad total | 31,82 % | 30,51 % |
| Rentabilidad anual | 3,51 % | 3,38 % |

La plusvalía de 2.880 € es el 4,11 % del beneficio. Con una venta a 205.000 €, ganarías poco y el método real saldría por 600 €, mucho menos que el objetivo.

## Qué no incluye este cálculo

No incluye el IRPF de la ganancia, que va aparte y tiene sus propios tramos. Tampoco incluye bonificaciones que tu ayuntamiento haya aprobado, ni la parte que pagaría un comprador. Tampoco el IBI del año de la venta: mira la [calculadora de IBI](https://skilio.com/calculadoras/ibi-espana/). Para saber qué gastos del alquiler restas cada año, consulta la [calculadora de gastos deducibles del alquiler](https://skilio.com/calculadoras/gastos-deducibles-alquiler-espana/).

Es una estimación educativa, no asesoría fiscal. Confirma el tipo y los coeficientes en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento.

## Preguntas frecuentes

### ¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una vivienda?

Quien vende. En una herencia o una donación la paga quien recibe la vivienda. Un pacto con el comprador puede repartirlo, pero la ley obliga al vendedor frente al ayuntamiento.

### ¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?

No. Si el precio de venta es igual o menor que el de compra, no hay incremento de valor y no hay impuesto. Debes declarar la venta y aportar las escrituras de compra y de venta.

### ¿Qué método me conviene, el objetivo o el real?

El que dé menos. El real suele ganar cuando la ganancia es pequeña frente al valor catastral del suelo. Tienes que pedirlo y acreditarlo con las escrituras. La calculadora muestra los dos.

### ¿Qué pasa si he tenido la vivienda menos de un año?

El coeficiente de 0,17 se prorratea por los meses completos que la has tenido. Con 6 meses, queda en 0,085.

### ¿La plusvalía municipal reduce el IRPF de la venta?

Esta calculadora no calcula el IRPF. Consulta la Agencia Tributaria o a un profesional para saber cómo tratar este gasto en tu caso.

## Fuentes

- Ley Reguladora de las Haciendas Locales — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a107