# Calculadora de predial en Monterrey: cuánto pagas al año y por bimestre

> Calcula el predial de Monterrey y Nuevo León con tu valor catastral: tasa al millar, pago por bimestre, descuento por anualidad y tarifa especial.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/predial-monterrey/
- Solo México.

## En resumen

- En Monterrey y todo Nuevo León el predial de una casa es de 2 al millar del valor catastral: de cada $1,000 de valor, pagas $2 al año; con $1,500,000 son $3,000.00 al año.
- Si el predio es comercio, industria o servicios, se suma 1 al millar (3 en total); un baldío paga 4 al millar en el área metropolitana.
- Pagando todo el año hasta el 5 de febrero tienes 15 % menos ($2,550.00 con el ejemplo) y hasta el 5 de marzo, 10 % menos ($2,700.00).
- El predial nunca baja de 2 cuotas al año ($234.62), y la vivienda propia de hasta $709,608.19 de valor catastral paga esa tarifa especial.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Valor catastral de tu predio: $1,500,000
- Uso del predio: Casa habitación
- Tarifa especial: No tengo
- Cómo pagas: Todo el año, hasta el 5 de febrero
- Valor de una cuota: $117.31
- Tasa general: 2 al millar
- Extra por baldío: 2 al millar
- Extra por baldío pequeño o fuera del área: 1 al millar
- Extra por uso no habitacional: 1 al millar
- Impuesto mínimo: 2 cuotas
- Tope de la vivienda propia: 6,049 cuotas
- Tope del doble (vivienda): 10,188 cuotas
- Tope para 60 años o más y otros: 7,354 cuotas
- Tope del doble (otros): 14,708 cuotas
- Descuento hasta el 5 de febrero: 15 %
- Descuento hasta el 5 de marzo: 10 %
- Descuento extra que anuncie tu municipio: 0 %

Según el modo que elijas, también:

- Parte del valor que es del negocio: 30 %
- Municipio del terreno: Monterrey y área metropolitana

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Pagas al año: $2,550.00
- Cada bimestre: $500.00
- Te ahorras: $450.00

## ¿Cómo se calcula el predial en Monterrey?

El predial de Monterrey es el **valor catastral de tu predio multiplicado por una tasa de 2 al millar** si es una casa. Es decir, de cada $1,000 de valor catastral pagas $2 al año. Lo marca el artículo 21 bis-8 de la [Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León](https://www.monterrey.gob.mx/pdf/portaln/2026/Tasas_y_Tarifas_Impuesto_Predial_2026.pdf), que se aplica igual en todos los municipios del estado.

El valor catastral es el que el municipio le da a tu terreno y a tu construcción para cobrar impuestos. **No es el precio de compra.** Lo encuentras en tu recibo de predial. Si estás comprando, mira también los [gastos de escrituración](https://skilio.com/calculadoras/gastos-escrituracion-mexico/).

Esta calculadora es solo para Nuevo León. Otros estados cobran distinto: por ejemplo, el [predial de la Ciudad de México](https://skilio.com/calculadoras/predial-cdmx/) usa una tarifa por rangos.

## Las tasas al millar según el uso

La tasa cambia con el uso del predio. «Al millar» quiere decir por cada mil pesos de valor catastral.

| Uso del predio | Tasa al millar | Por cada $1,000 de valor |
| --- | --- | --- |
| Casa habitación | 2 | $2 |
| Comercio, industria, servicios u otro uso | 3 | $3 |
| Terreno baldío en el área metropolitana | 4 | $4 |
| Baldío pequeño o de otro municipio | 3 | $3 |

Un baldío es un terreno sin construcción. Paga 1 al millar extra, en vez de 2, si está fuera de los siete municipios de la zona metropolitana (Apodaca, Escobedo, Guadalupe, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina) o si mide hasta 200 m² y su dueño no tiene otro inmueble en el estado. Si el predio tiene vivienda y negocio, la tasa extra se aplica solo a la parte que no es vivienda.

La fórmula es esta:

```
Predial anual = valor catastral × tasa ÷ 1,000
Predial por bimestre = predial anual ÷ 6
```

## Cómo usar la calculadora

1. **Valor catastral.** Escríbelo como sale en tu recibo.
2. **Uso del predio.** Elige casa, negocio, mixto o baldío.
3. **Tarifa especial.** Si habitas tu casa y no tienes otro inmueble en el estado, mira si te toca más abajo.
4. **Cómo pagas.** Por bimestres, o todo el año hasta el 5 de febrero o hasta el 5 de marzo.

En «Opciones avanzadas» puedes cambiar la tasa, el valor de la cuota y los descuentos si la ley cambia o si tu municipio anuncia un descuento extra.

## Descuento por pagar todo el año

El artículo 21 bis-12 permite pagar por bimestres, con vencimiento el día 5 de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre. Si prefieres pagar todo el año de una vez, la ley da **15 % de descuento hasta el 5 de febrero** y **10 % hasta el 5 de marzo**. Cada enero, además, tu municipio puede anunciar otros descuentos de campaña; si hay uno, escríbelo en las opciones avanzadas y se suma.

## Tarifa especial: vivienda, adultos mayores y otros casos

El artículo 21 bis-9 fija una **tarifa especial de 2 cuotas al año**. La ley define la cuota como el salario mínimo diario, pero desde la reforma constitucional de 2016 ([DOF del 27 de enero de 2016](https://sidof.segob.gob.mx/notas/docFuente/5423663), transitorio tercero) esas menciones se entienden hechas a la **UMA**. Una cuota es, por tanto, la UMA diaria, que en 2026 es de $117.31, así que 2 cuotas son $234.62. Para tenerla debes habitar el predio y no tener otro inmueble en el estado, y pedirla en la Tesorería de tu municipio. Hay dos casos:

- **Vivienda propia.** Si el valor catastral llega a 6,049 cuotas ($709,608.19), pagas 2 cuotas. Hasta 10,188 cuotas ($1,195,154.28), pagas el doble: $469.24.
- **Personas de 60 años o más, jubilados y pensionados, personas con discapacidad para trabajar, mujeres no casadas y huérfanos menores de 18.** El tope es de 7,354 cuotas ($862,697.74) para pagar 2 cuotas, y de 14,708 cuotas ($1,725,395.48) para pagar el doble.

El impuesto mínimo en todos los casos es de 2 cuotas. Con una tarifa especial de $234.62 y el descuento del 15 %, el año queda en $199.43.

## Ejemplo con un valor catastral de $1,500,000

Una casa con valor catastral de $1,500,000 paga 2 al millar:

| Concepto | Resultado |
| --- | --- |
| Predial del año ($1,500,000 × 2 ÷ 1,000) | $3,000.00 |
| Cada bimestre | $500.00 |
| Todo el año hasta el 5 de febrero (15 % menos) | $2,550.00 |
| Todo el año hasta el 5 de marzo (10 % menos) | $2,700.00 |

Pagando antes del 5 de febrero te ahorras $450.00. Si el mismo predio fuera un comercio, la tasa sería de 3 al millar y pagarías $4,500.00 al año.

## ¿Aplica igual en San Pedro, Guadalupe o Apodaca?

Sí, en lo que fija la ley estatal: la tasa, la tarifa especial, el mínimo y el descuento por anualidad son los mismos en todos los municipios de Nuevo León. Cambian el valor catastral de cada predio (lo aprueba el Congreso con las tablas de cada municipio) y los descuentos de campaña que anuncia cada ayuntamiento. Por eso es una estimación: tu recibo es el dato final. Las tasas, topes y descuentos salen de la ley estatal y no se pudieron cotejar con la hoja de tasas de 2026 del municipio; si tu recibo trae otras cifras, cámbialas en «Opciones avanzadas».

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuánto es el predial en Monterrey?

Para una casa es de 2 al millar del valor catastral. Con $1,500,000, son $3,000.00 al año, o $500.00 cada bimestre.

### ¿Cuándo se paga el predial en Monterrey?

Por bimestres, con vencimiento el día 5 de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre, o todo el año de una vez, con 15 % de descuento hasta el 5 de febrero y 10 % hasta el 5 de marzo.

### ¿Cuál es el predial mínimo?

Dos cuotas al año, que con la UMA de 2026 son $234.62. Aunque tu valor catastral sea muy bajo, no se paga menos.

### ¿Los adultos mayores pagan menos predial en Nuevo León?

Las personas de 60 años o más que habitan su predio, sin otro inmueble en el estado y con ingresos propios de hasta dos cuotas y media al día (o sin ingresos), pagan la tarifa especial de 2 cuotas si el valor catastral no pasa de 7,354 cuotas.

### ¿Dónde encuentro el valor catastral de mi predio en Nuevo León?

En tu recibo de predial o en la consulta de tu cuenta en la página de tu municipio. Es distinto del precio al que compraste.

### ¿Puedo ver cuánto me cuesta tener casa en total?

Suma el predial, la [cuota de mantenimiento](https://skilio.com/calculadoras/cuota-mantenimiento-condominio/) y el pago del crédito. Para decidir entre comprar y rentar, usa la calculadora de [comprar o rentar](https://skilio.com/calculadoras/comprar-o-alquilar/).

## Fuentes

- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León — Gobierno de México: https://www.monterrey.gob.mx/pdf/portaln/2026/Tasas_y_Tarifas_Impuesto_Predial_2026.pdf
- DOF del 27 de enero de 2016: https://sidof.segob.gob.mx/notas/docFuente/5423663