En resumen
- Con 2.500 netos al mes y 150 de otras deudas, un banco acepta una cuota de hasta 725 al mes, que al 3 % a 30 años da una hipoteca máxima de 171.962.
- Con esos ingresos y 50.000 ahorrados, el límite son los ahorros: la vivienda máxima es de 162.233, con una hipoteca del 80 % (129.787) y una cuota de 547,19.
- En España suele hacer falta tener ahorrado entre un 28 y un 32 % del precio: un 20 % de entrada y entre un 8 y un 12 % de impuestos y gastos de compra.
- Cada 100 al mes de otras deudas restan unos 23.700 de hipoteca máxima a 30 años al 3 %, porque el banco suma todas tus cuotas en el límite del 35 %.
¿Qué hipoteca me puedo permitir?
Te puedes permitir la hipoteca que cumpla a la vez dos límites, el de tu sueldo y el de tus ahorros, y manda el más estricto:
- Tu sueldo. Los bancos no suelen aceptar que la cuota de la hipoteca, sumada a tus otras deudas, pase del 30-35 % de tus ingresos netos. Con esa cuota máxima, el interés y el plazo sale la hipoteca máxima.
- Tus ahorros. El banco presta como mucho una parte del precio (en España, normalmente el 80 %). El resto es la entrada, que en México se llama enganche, en Colombia y Perú cuota inicial y en Chile pie. Esa parte, y además los impuestos y gastos de la compra, los pones tú.
Mucha gente mira solo el primero y se lleva una sorpresa: con un buen sueldo te podrían prestar mucho, pero sin ahorros suficientes no llegas a firmar. Esta calculadora tiene en cuenta los dos y te dice cuál te frena.
Cómo usar la calculadora
Escribe tus ingresos netos, tus otras deudas, tus ahorros, el plazo, el interés y los impuestos de la compra.
- Ingresos netos al mes. Lo que te entra en la cuenta después de impuestos. Si compras en pareja, suma los dos. Si solo sabes tu sueldo bruto, pásalo a neto con la calculadora de sueldo bruto a neto.
- Otras deudas al mes. Préstamos personales, del vehículo o tarjetas. No incluyas el alquiler, que dejarás de pagar.
- Ahorros para la compra. El dinero que puedes poner, sin tocar tu colchón para imprevistos.
- Plazo e interés. Los años de la hipoteca y el TIN (el interés anual sin comisiones) que esperas conseguir.
- Impuestos de la compra. En España, un 10 % de IVA si la vivienda es nueva (IGIC en Canarias) o entre un 4 y un 10 % de ITP si es de segunda mano, según la comunidad autónoma (algo más en las viviendas caras).
En Opciones avanzadas puedes cambiar el porcentaje de tus ingresos que aceptan los bancos, la parte del precio que financian y los gastos de notaría, registro, tasación y trámites.
Cómo se calcula la hipoteca máxima
La hipoteca máxima sale de la cuota máxima que acepta el banco, y el precio máximo, de combinarla con tus ahorros:
Cuota máxima = Ingresos × 35 % − Otras deudas
Hipoteca máxima = Cuota máxima × (1 − (1 + i) ^ −n) / i
Precio máximo = el menor de:
Ahorros / (1 + g − f)
(Ahorros + Hipoteca máxima) / (1 + g)
- i es el interés mensual (TIN / 12 / 100) y n el número de cuotas (años por 12).
- f es la parte del precio que financia el banco (0,80 si es el 80 %).
- g son los impuestos y gastos de compra en tanto por uno (0,10 si son el 10 %).
La primera opción del precio máximo es el límite de los ahorros: con ellos pagas la entrada y los gastos. La segunda es el límite del sueldo: el banco te presta la hipoteca máxima y tus ahorros pagan el resto. Los gastos fijos (tasación y trámites) se restan antes de los ahorros.
Ejemplo: 2.500 al mes y 50.000 ahorrados
Con 2.500 netos al mes y 50.000 ahorrados puedes comprar una vivienda de hasta 162.233, con una hipoteca de 129.787. Son los valores de ejemplo (2.500 de ingresos netos, 150 de otras deudas, 50.000 de ahorros, 30 años al 3 % e impuestos del 10 %):
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota máxima según tu sueldo | 725,00 al mes |
| Hipoteca máxima según tu sueldo | 171.962 |
| Precio máximo con tus ahorros | 162.233 |
| Hipoteca que pedirías (80 %) | 129.787 |
| Cuota mensual | 547,19 |
| Entrada | 32.447 |
| Impuestos y gastos de compra | 17.553 |
Aquí el límite son los ahorros. El sueldo daría para una vivienda de hasta 214.953, pero para eso harían falta 66.053 ahorrados: faltan 16.053. Con 80.000 de ahorros, el límite pasaría a ser el sueldo y el precio máximo subiría a 227.580, con una cuota de 725 al mes.
Fíjate también en que la cuota de 547,19 más las otras deudas suman el 27,9 % de los ingresos: por debajo del máximo del 35 %, lo que deja algo de margen.
¿Qué hace que el banco te preste más o menos?
Lo que más mueve la hipoteca máxima son tus otras deudas, el interés, el plazo y la parte de tus ingresos que acepta el banco. Con el mismo ejemplo:
| Cambio | Hipoteca máxima |
|---|---|
| Ejemplo (35 %, 3 %, 30 años) | 171.962 |
| El banco solo acepta el 30 % | 142.314 |
| Interés del 4 % | 151.859 |
| Plazo de 25 años | 152.885 |
- Tus otras deudas restan directamente. Cada 100 de cuota de un préstamo personal son unos 23.700 menos de hipoteca a 30 años al 3 %. Cancelar deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca es de lo más eficaz.
- El interés y el plazo pesan mucho. Un punto más de interés o cinco años menos de plazo reducen la hipoteca máxima en unos 20.000.
- La estabilidad cuenta. Un contrato fijo, varios años en la misma empresa o un historial sin impagos ayudan a conseguir mejores condiciones. El Banco de España explica en su portal del cliente bancario qué miran los bancos antes de prestar.
¿Qué parte del sueldo debería ir a la hipoteca?
Lo prudente es que la cuota y tus otras deudas no pasen del 30 % de tus ingresos netos, aunque el banco acepte un 35 %. Si tienes hijos, un sueldo variable o planes de gastos grandes, piensa en un 30 % o menos: cambia el porcentaje en las opciones avanzadas y verás tu nuevo límite. Antes de decidir, repasa tu presupuesto mensual con la cuota nueva y comprueba cómo están tus finanzas con el test de salud financiera.
Y no gastes todos tus ahorros en la compra. Guarda un colchón de varios meses de gastos para imprevistos: una avería, un mes sin trabajo o una obra imprevista en el edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué hipoteca me puedo permitir si cobro 1.500, 2.000 o 3.000 al mes?
Sin otras deudas, con el límite del 35 % y una hipoteca al 3 % a 30 años, te podrían prestar unos 124.500 si cobras 1.500 netos al mes, unos 166.000 si cobras 2.000 y unos 249.000 si cobras 3.000. La cuota máxima sería de 525, 700 y 1.050 al mes. Pero recuerda que además necesitas ahorros para la entrada y los gastos.
¿Cuántos ahorros necesito para comprar una vivienda?
En España, como regla rápida, entre un 28 y un 32 % del precio: un 20 % de entrada y entre un 8 y un 12 % de impuestos y gastos. Para una vivienda de 200.000, entre 56.000 y 64.000.
¿Se pueden conseguir hipotecas del 90 o el 100 %?
Es poco habitual, pero existe en casos concretos: compradores jóvenes con avales públicos, viviendas que vende el propio banco o perfiles con ingresos muy altos. Puedes simularlo cambiando la parte del precio que presta el banco en las opciones avanzadas.
¿Cuenta el sueldo de mi pareja?
Sí, si la hipoteca es a nombre de los dos. Los bancos suman los ingresos y las deudas de todos los titulares.
¿Qué cuota tendré una vez elegida la vivienda?
Usa el simulador de hipoteca con el precio real y tus ahorros: verás la cuota, los intereses y el cuadro de amortización completo. Y si más adelante te sobra dinero, mira cuánto ahorras adelantándolo con la calculadora de amortización anticipada.
¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa de 2 millones de pesos?
En México, con un 20 % de enganche (400.000) pedirías un crédito hipotecario de 1,6 millones. A 20 años y con un interés del 10,5 %, la mensualidad sería de unos 15.974 pesos. Para que no pase del 35 % de tus ingresos, necesitarías ganar unos 45.640 pesos netos al mes; si el banco pide el 30 %, unos 53.250. Cambia la moneda arriba y prueba con tu tasa real.
¿Cuánto debo ganar para un crédito hipotecario en UF?
En Chile los bancos miran que el dividendo, con seguros, no se lleve más del 25 al 30 % de tu renta líquida, como orientación. Como el crédito va en UF, usa el simulador de crédito hipotecario en Chile: te dice el dividendo y la renta que te pedirán para 2.000, 3.000 o las UF que quieras.
¿Cuentan el aguinaldo o las pagas extra para calcular cuánto me prestan?
Depende del banco. Muchos usan tus ingresos netos de todo el año divididos entre 12, así que las pagas extra o el aguinaldo sí suman. Otros solo miran la nómina de cada mes. Si cobras 14 pagas, prueba con tus ingresos anuales entre 12 y con tu nómina mensual: la diferencia es tu margen.