# Recargo del IBI por vivienda vacía: cuánto pagarías

> Calcula el recargo del IBI por vivienda desocupada en España: hasta el 50, 100 o 150 % de la cuota según el tiempo vacía, las viviendas y la zona.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/recargo-ibi-vivienda-desocupada-espana/
- Solo España.

## En resumen

- Con una cuota de IBI de 600,00 € y una vivienda vacía 40 meses, el recargo máximo fuera de zona tensionada puede llegar al 150 %: 900,00 €, para un IBI total de 1.500,00 €.
- Para aplicar el recargo, la vivienda debe llevar más de 2 años desocupada sin causa justificada; con 24 meses o menos no procede.
- Fuera de zona tensionada el recargo solo alcanza a titulares de 4 o más viviendas: hasta el 50 %, el 100 % con más de 3 años.
- Si tu ayuntamiento fija el 100 % en su ordenanza, con una cuota de 600,00 € el recargo es de 600,00 € y pagas 1.200,00 € en total.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Cuota líquida del IBI de la vivienda: 600 €
- Municipio: Fuera de zona tensionada
- Tiempo desocupada sin interrupción: 40 meses
- Viviendas del titular en total: 5
- Viviendas vacías del titular en ese municipio: 2
- Recargo que fija la ordenanza de tu ayuntamiento: 100 %
- Causa que justifique la desocupación: Ninguna

Según el modo que elijas, también:

- Meses en venta o en alquiler: 6 meses

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Recargo al año: 600,00 €
- IBI total con recargo: 1.200,00 €
- Techo legal del recargo: 150 %

## ¿Cuánto es el recargo del IBI por vivienda vacía?

El recargo del IBI por vivienda vacía puede ser de hasta el 50 % de la cuota líquida, y llegar al 100 % o al 150 % según el caso. Es un porcentaje que se suma a tu IBI. Solo lo cobra el ayuntamiento que lo haya aprobado en su ordenanza fiscal. Es una norma solo para España.

La base legal es el artículo 72, apartado 4 bis, del [texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214). El recargo se devenga el 31 de diciembre y se aplica a la cuota líquida: la cuota del IBI ya con tus bonificaciones. Si quieres calcular antes esa cuota, usa la [calculadora del IBI](https://skilio.com/calculadoras/ibi-espana/).

## Cuándo se puede aplicar

Para que el ayuntamiento pueda cobrarlo se tienen que dar estas condiciones:

- La vivienda es de uso residencial y está desocupada **más de dos años seguidos**, sin causa justificada. Con 24 meses justos no procede.
- La ordenanza fiscal del ayuntamiento prevé el recargo y fija las pruebas. Pueden ser el padrón o los consumos de agua y luz.
- Se da audiencia al titular antes de declarar la vivienda desocupada.
- Fuera de zona tensionada, el titular debe tener **4 o más viviendas** de uso residencial.

### Los porcentajes máximos

| Situación | Techo del recargo |
| --- | --- |
| Fuera de zona tensionada, 4 o más viviendas, más de 2 años | 50 % |
| Lo anterior, con más de 3 años | 100 % |
| Además, 2 o más viviendas vacías del titular en el mismo municipio | +50 puntos (hasta 150 %) |
| Zona tensionada, más de 2 años | 50 % |
| Zona tensionada, titular con 4 o más viviendas | 100 % |
| Zona tensionada, 4 o más viviendas y más de 3 años | 150 % |

La zona tensionada es la que se declara según la [Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203). El ayuntamiento puede quedarse por debajo del techo, o modularlo según el tiempo vacía.

## Cómo se calcula

La cuenta es sencilla: el porcentaje se multiplica por la cuota líquida.

```
porcentaje aplicado = el menor entre el de tu ordenanza y el techo legal
recargo = cuota líquida × porcentaje aplicado
IBI total = cuota líquida + recargo
```

Si tu ordenanza fija un porcentaje mayor que el techo, la calculadora aplica el techo. Si pones 0, entiende que tu ayuntamiento no lo cobra y te enseña solo lo que permitiría la ley.

## Cómo usar la calculadora

1. Escribe la **cuota líquida** del IBI: la del recibo, sin tasas.
2. Elige si el municipio es **zona tensionada** o no.
3. Indica los **meses** seguidos que lleva vacía y cuántas viviendas tiene el titular en total.
4. Fuera de zona tensionada, indica cuántas están vacías en ese municipio, contando esta.
5. Pon el **recargo de la ordenanza** de tu ayuntamiento.
6. En opciones avanzadas, marca si hay una causa justificada.

## Causas que evitan el recargo

La ley considera justificadas estas causas:

- Traslado temporal por trabajo o formación.
- Cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social.
- Segunda residencia, con un máximo de 4 años seguidos vacía.
- Obras o rehabilitación.
- Un litigio o procedimiento pendiente que impide usar la vivienda.
- Estar en venta en condiciones de mercado, máximo 1 año.
- Estar en alquiler en condiciones de mercado, máximo 6 meses.

Si pasa el plazo de la causa, deja de contar. La ordenanza de cada ayuntamiento detalla cómo se acredita.

## Ejemplo

Una vivienda con una cuota de IBI de 600,00 € lleva 40 meses vacía. Su dueño tiene 5 viviendas, 2 de ellas vacías en el mismo municipio, fuera de zona tensionada. La ordenanza fija un recargo del 100 %.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Cuota líquida del IBI | 600,00 € |
| Techo legal (más de 3 años, +50 puntos por 2 vacías): 150 % | 900,00 € |
| Recargo aplicado: el 100 % de la ordenanza | 600,00 € |
| IBI total con recargo | 1.200,00 € |
| IBI total con el techo legal | 1.500,00 € |

El recargo de 600,00 € equivale a 50,00 € al mes. Es decir, de cada 100 € de cuota pagarías 100 € más.

## Errores frecuentes

- **Contar mal el tiempo.** Hacen falta más de 24 meses, no 24.
- **Olvidar la condición de las 4 viviendas** fuera de zona tensionada.
- **Aplicar el techo sin mirar la ordenanza.** Si el ayuntamiento no lo ha aprobado, no se cobra.
- **Confundir el recargo con la bonificación.** El recargo se suma a la cuota líquida; las bonificaciones la bajan antes.

## Preguntas frecuentes

### ¿Todos los ayuntamientos cobran el recargo?

No. El recargo es potestativo: cada ayuntamiento decide si lo aplica, con qué porcentaje y con qué pruebas, dentro del techo de la ley. Consulta la ordenanza fiscal del IBI de tu municipio.

### ¿Cuándo se considera que una vivienda está vacía de forma permanente?

Cuando permanece desocupada de forma continuada y sin causa justificada más de dos años. Los requisitos y medios de prueba los regula la ordenanza.

### ¿Si tengo una sola vivienda vacía me pueden cobrar el recargo?

Fuera de zona tensionada, no: el recargo se limita a titulares de 4 o más viviendas residenciales. En zona tensionada, el techo para menos de 4 viviendas es el 50 %.

### ¿Qué pasa si la vivienda está en venta o en alquiler?

Es una causa justificada con límite: hasta un año en venta o hasta seis meses en alquiler. Pasado ese plazo, deja de justificar la desocupación.

### ¿En qué fecha se devenga el recargo del IBI de una vivienda vacía?

Se devenga el 31 de diciembre y el ayuntamiento lo liquida una vez al año, junto al acto que declara la vivienda desocupada.

### ¿Esta calculadora sirve en el País Vasco o Navarra?

No. Tienen su propia normativa foral. Los resultados son estimaciones; la cifra final la fija tu ayuntamiento.

## Fuentes

- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214