# Calculadora de rentabilidad por habitaciones: coliving frente a alquiler entero

> Calcula la rentabilidad de alquilar por habitaciones (coliving) frente a alquilar entero: renta, vacío y gastos extra, neto al año y ocupación mínima.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler-por-habitaciones-coliving/
- Sirve en cualquier país (eliges la moneda).

## En resumen

- Con 4 habitaciones a 450 al mes y una ocupación del 90 %, alquilar por habitaciones deja 13.040 al año tras gastos; entero a 1.300 con un 95 % de ocupación deja 12.420.
- La diferencia a favor de las habitaciones es de 620 al año, unos 51,67 al mes, y la rentabilidad neta sale al 5,82 % frente al 5,65 %.
- En ese ejemplo, las habitaciones solo compensan si se ocupan al menos un 87,13 % del año; por debajo, rinde más alquilar entero.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Habitaciones que alquilas: 4 habitaciones
- Renta por habitación (al mes): $450
- Ocupación de las habitaciones: 90 %
- Renta si lo alquilas entero (al mes): $1.300
- Agua, luz e internet (al mes): $200
- Limpieza y gestión (al mes): $100
- Gastos fijos al año (iguales en los dos casos): $2.400
- Precio del inmueble: $200.000
- Ocupación del alquiler entero: 95 %
- Cambios de inquilino al año (habitaciones): 4 cambios
- Coste de cada cambio: $100
- Gastos de compra y reforma: $20.000
- Mobiliario de las habitaciones: $4.000

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Diferencia neta al año (habitaciones menos entero): $620
- Neto por habitaciones al año: $13.040
- Neto entero al año: $12.420

## ¿Compensa alquilar por habitaciones o entero?

Alquilar por habitaciones compensa cuando la suma de las rentas, ya descontados los vacíos y los gastos extra, supera lo que dejaría alquilar el inmueble entero. En el ejemplo de esta página, sí compensa, pero por poco: 620 al año.

Cada habitación se alquila por separado, así que cobras más renta en total. A cambio, pagas más gastos (agua, luz, internet, limpieza), cambias más veces de inquilino y tienes más huecos vacíos. La calculadora pone todo en la misma cuenta.

## Cómo usar la calculadora

1. **Habitaciones y renta:** cuántas alquilas y cuánto cobras por cada una al mes.
2. **Ocupación:** de cada 100 días del año, los que están alquiladas. Con un 90 %, pierdes unas semanas al año. Sé prudente.
3. **Renta entero:** lo que cobrarías por alquilar todo el inmueble a un solo inquilino.
4. **Agua, luz, internet y limpieza:** gastos mensuales que asumes tú en el modelo por habitaciones.
5. **Gastos fijos y precio:** los gastos que pagas igual en los dos casos y el precio del inmueble, para calcular el porcentaje.

En las opciones avanzadas puedes cambiar la ocupación del alquiler entero, los cambios de inquilino al año y su coste, los gastos de compra y el mobiliario de las habitaciones.

## Fórmula

```
Neto por habitaciones = habitaciones × renta × 12 × ocupación
                        − (suministros + limpieza) × 12 − gastos fijos − cambios × coste
Neto entero           = renta entero × 12 × ocupación − gastos fijos
Diferencia            = neto por habitaciones − neto entero
Rentabilidad neta     = neto ÷ (precio + gastos de compra [+ mobiliario])
```

La rentabilidad neta es el beneficio de un año entre lo que has invertido. Es la idea de [rentabilidad de la inversión](https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/return-investment-roi) que explica la SEC de EE. UU.

## Ejemplo

Un inmueble de 200.000, con 20.000 de gastos de compra y 4.000 de mobiliario:

| Concepto | Por habitaciones | Entero |
| --- | --- | --- |
| Ingresos al año | 19.440 | 14.820 |
| Gastos al año | 6.400 | 2.400 |
| Neto al año | 13.040 | 12.420 |
| Rentabilidad neta | 5,82 % | 5,65 % |

Los 19.440 salen de 4 habitaciones a 450, 12 meses y un 90 % de ocupación. Los gastos de 6.400 son 3.600 de agua, luz, internet y limpieza (300 al mes), 2.400 de gastos fijos y 400 de cambios de inquilino (4 cambios a 100). La diferencia es de 620 al año.

## Costes que se suelen olvidar

- **Suministros:** en el entero los paga el inquilino; por habitaciones, casi siempre tú.
- **Cambios de inquilino:** cada salida trae limpieza, anuncio y días sin cobrar.
- **Mobiliario:** hay que amueblar cada habitación y las zonas comunes.
- **Tu tiempo:** gestionar varios inquilinos lleva más horas. No sale en la cuenta, pero cuenta.
- **Normas locales:** algunas ciudades regulan el alquiler por habitaciones. Consulta las de tu zona.

## Ocupación mínima para que compense

Es el porcentaje de ocupación con el que ambos modelos dejan lo mismo. En el ejemplo es un 87,13 %. Con un 90 % ganas poco margen; si bajas a 85 %, el entero gana.

También puedes mirarlo en renta: con un 90 % de ocupación, necesitas cobrar unos 436 por habitación para igualar al entero. La calculadora muestra los dos datos y una tabla con distintas ocupaciones.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué es el coliving y en qué se diferencia de alquilar habitaciones?

El coliving es vivir en un espacio compartido con zonas comunes y servicios incluidos (internet, limpieza, suministros). Alquilar habitaciones es la versión sencilla: cada persona tiene su cuarto y comparte el resto. La cuenta de esta página sirve para las dos.

### ¿Qué ocupación debo poner?

Una prudente. Si no tienes datos, prueba con un 90 % y mira la tabla con otros valores. Los suministros se pagan aunque haya habitaciones vacías, así que el vacío duele más que en el entero.

### ¿Incluye impuestos e hipoteca?

No. El resultado es el neto antes de impuestos y sin hipoteca. Si tienes hipoteca, compara con el [apalancamiento positivo](https://skilio.com/calculadoras/apalancamiento-positivo-inmueble-hipoteca/); para la deuda sobre el valor del inmueble, mira el [loan to value](https://skilio.com/calculadoras/loan-to-value-ltv-inmueble-inversion/).

### ¿Por qué rinde más el entero si cobro más por habitación?

Porque los gastos y los vacíos también suben. Con pocas habitaciones llenas o una renta baja por cuarto, la suma no llega al alquiler entero.

### ¿Puedo usarla fuera de mi país o con otra moneda?

Sí, las cuentas son iguales en cualquier moneda. Lo que cambia son las normas del alquiler y los impuestos: no los incluimos, consúltalos en tu país. Para otros usos del inmueble, mira la [rentabilidad del alquiler](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler/) y el [alquiler vacacional](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-alquiler-vacacional/).

### ¿Cuánto me puedo fiar del resultado en mi caso?

Es una estimación con los datos que escribes. Cambia la ocupación, la renta y los gastos para ver cuánto margen tienes antes de decidir.

## Fuentes

- Rentabilidad de la inversión — investor.gov: https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/return-investment-roi