# Calculadora de rentabilidad de un inmueble en subasta judicial

> Calcula la rentabilidad de comprar un inmueble en subasta judicial: puja, gastos, reforma, cargas y venta. Verás ganancia, ROI y puja máxima.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-inmueble-subasta-judicial/
- Sirve en cualquier país (eliges la moneda).

## En resumen

- Con una puja de 150.000, gastos de compra del 10 %, reforma de 15.000 y venta a 220.000 en 12 meses, la ganancia neta sale en unos 28.400.
- Eso es un 15,35 % sobre los 185.000 que pones de tu bolsillo; de cada 100 puestos, unos 15 son ganancia.
- Con esos mismos datos, la puja máxima para no perder es de unos 175.818.
- La puja de 150.000 es un 31,8 % más baja que el precio de venta; el descuento solo es ganancia si los costes no se lo comen.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Precio de remate (tu puja): $150.000
- Precio al que esperas vender: $220.000
- Impuestos y gastos de la compra: 10 %
- Reforma: $15.000
- Meses hasta vender: 12 meses
- Deudas anteriores que quedan a tu cargo: $0
- Coste de recuperar la posesión: $2.000
- Gasto al mes de tenerlo: $250
- Comisión de venta: 3 %
- Parte de la puja con préstamo: 0 %
- Impuesto sobre la ganancia: 0 %

Según el modo que elijas, también:

- Interés anual del préstamo: 5 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Ganancia neta: $28.400
- Rentabilidad sobre tu dinero: 15,35 %
- Puja máxima para no perder: $175.818

## ¿Cómo se calcula la rentabilidad de una subasta judicial?

Se resta del precio de venta todo lo que has gastado y se divide la ganancia entre el dinero propio que pusiste. Ese cociente es el ROI (retorno de la inversión), como lo define la [SEC en su glosario](https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/return-investment-roi).

Esta calculadora sirve para cualquier país: las reglas de cada subasta y los impuestos cambian, así que los porcentajes son estimaciones que puedes editar.

## Cómo usar la calculadora

1. **Precio de remate:** lo que ofreces y pagas en la subasta.
2. **Precio de venta:** a cuánto crees que venderás el inmueble ya reformado.
3. **Gastos de compra:** impuestos, inscripción y notaría, en % de la puja.
4. **Reforma y meses:** lo que cuesta arreglarlo y cuánto tardas en vender.
5. En opciones avanzadas: deudas anteriores, coste de recuperar la posesión, gasto mensual, comisión, préstamo e impuesto sobre la ganancia.

## Fórmula

```
Coste total = puja + gastos de compra + deudas + posesión + reforma + mantenimiento + intereses + comisión
Ganancia = precio de venta − coste total
ROI = ganancia neta / dinero propio puesto
Puja máxima = (venta − comisión − deudas − posesión − reforma − mantenimiento) / (1 + gastos % + intereses %)
```

## Ejemplo

Puja de 150.000, venta a 220.000, gastos del 10 %, reforma de 15.000, posesión de 2.000, mantenimiento de 250 al mes y comisión del 3 %, durante 12 meses.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Inversión (puja, gastos, posesión y reforma) | 182.000,00 |
| Mantenimiento (12 meses) | 3.000,00 |
| Comisión de venta | 6.600,00 |
| Coste total | 191.600,00 |
| Ganancia neta | 28.400,00 |

Pones 185.000 de tu bolsillo y ganas 28.400: un ROI del 15,35 %. La puja máxima para no perder es de 175.818.

## Costes que se olvidan en una subasta

- **Deudas anteriores:** algunas cargas siguen a tu cargo tras el remate.
- **Ocupantes:** recuperar la posesión puede llevar meses y dinero.
- **Tiempo:** cada mes con el inmueble cuesta impuestos, comunidad y suministros.
- **Financiación:** los intereses suben el coste y bajan el dinero propio.

## Cómo interpretar el resultado

- **Ganancia neta:** lo que te queda después de pagar todo, incluido el impuesto que hayas indicado. Si sale negativa, la calculadora te dice cuánto perderías.
- **Rentabilidad sobre tu dinero (ROI):** la ganancia dividida entre lo que pones de tu bolsillo. Cuanto menos dinero propio pones, más sube el porcentaje, pero también el riesgo.
- **Rentabilidad al año:** pasa el ROI a una base de 12 meses para poder compararlo con otras inversiones. Si vendes en menos de un año, el dato anual es solo una proyección, no una promesa.
- **Puja máxima:** el precio de remate a partir del cual la ganancia antes de impuesto es cero. Pujar por encima es perder dinero con estos datos.

## Qué pasa si financias parte de la puja

Con los mismos datos, si un 50 % de la puja se paga con un préstamo al 6 % anual, los intereses de 12 meses son 4.500. Tu dinero propio baja a 114.500 y el ROI sube al 20,87 %. La ganancia, en cambio, baja a 23.900, porque los intereses son un coste más. Por eso conviene mirar siempre las dos cifras: el porcentaje y el importe.

## Cómo hacer una estimación prudente

1. Usa un precio de venta realista, mirando inmuebles parecidos que ya se hayan vendido, no los anuncios más altos.
2. Añade meses de más: las subastas, la posesión y la venta suelen tardar más de lo previsto.
3. Sube el presupuesto de la reforma, porque los imprevistos son habituales.
4. Prueba varias pujas y mira cómo cambian la ganancia y la puja máxima antes de decidir.
5. Averigua las deudas que seguirán a tu cargo leyendo las condiciones de la subasta que publica el organismo que la convoca.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué ROI es bueno en una subasta judicial?
No hay cifra fija. Compara el ROI anual con otras opciones y con el riesgo de plazos y ocupantes; la calculadora lo da en la tarjeta de rentabilidad.

### ¿Hasta cuánto puedo pujar?
Hasta la puja máxima que da la calculadora si solo quieres no perder. Si buscas ganancia, pujas menos.

### ¿El descuento de la subasta es mi ganancia?
No. Gastos, reforma, tiempo y comisión se restan del descuento.

### ¿Cómo entra el préstamo?
Se cuenta solo intereses durante los meses indicados; el capital se devuelve al vender. Reduce tu dinero propio y sube el ROI, pero también el riesgo.

### ¿Cuenta el impuesto sobre la ganancia de la reventa?
Solo el porcentaje que escribas sobre la ganancia. Consulta las normas de tu país.

## Fuentes

- SEC en su glosario — investor.gov: https://www.investor.gov/introduction-investing/investing-basics/glossary/return-investment-roi