# Calculadora de la segunda subasta de una hipoteca en Argentina: base con 25 % menos

> Calcula la base de la segunda subasta de una casa hipotecada en Argentina: baja un 25 % si el primer remate no tiene postores (Ley 24.441).

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/segunda-subasta-base-25-por-ciento-hipoteca-argentina/
- Solo Argentina.

## En resumen

- En Argentina, si el primer remate de una casa hipotecada fracasa por falta de postores, la base del segundo baja un 25 % (art. 61 de la Ley 24.441).
- Con una deuda de $ 45.000.000, la base de la segunda subasta es de $ 33.750.000, es decir, $ 11.250.000 menos.
- Con una deuda de $ 100.000.000, la base nueva es de $ 75.000.000: de cada 100 pesos de deuda, la base cubre 75.
- Si tampoco hay postores en la segunda subasta, la venta es sin limitación de precio y al mejor postor.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- Deuda a la fecha de la venta (base de la primera subasta): $ 45.000.000
- Oferta en la segunda subasta (opcional): $ 0
- Rebaja de la base: 25 %

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Base de la segunda subasta: $ 33.750.000
- Rebaja: $ 11.250.000
- Deuda no cubierta: $ 11.250.000

## ¿Cuál es la base de la segunda subasta de una hipoteca?

Es el 75 % de la base anterior: baja un 25 %. Esta calculadora es **solo para Argentina** y aplica la Ley 24.441, que regula la ejecución extrajudicial de hipotecas.

En el primer remate, la base es la deuda a la fecha de la venta (art. 58). Si nadie ofrece, se dispone otro remate con la base reducida un 25 % (art. 61). Es una estimación: la base exacta depende de la deuda del día.

## Cómo usar la calculadora

- **Deuda a la fecha de la venta:** capital, intereses y punitorios, como figuran en tu contrato.
- **Oferta en la segunda subasta** (opciones avanzadas): si la escribes, ves si alcanza la base y cuánto falta.
- **Rebaja de la base** (opciones avanzadas): viene en 25 %, como dice la ley.

## Cómo se calcula

```
base de la segunda subasta = deuda × (100 − 25) / 100
rebaja = deuda − base de la segunda subasta
```

La rebaja es también la parte de la deuda que no quedaría cubierta si la casa se vendiera justo a la base nueva.

## Ejemplo

Una casa tiene una deuda de $ 45.000.000 y el primer remate queda sin postores.

| Concepto | Importe |
| --- | --- |
| Base de la primera subasta | $ 45.000.000,00 |
| Rebaja del 25 % | $ 11.250.000,00 |
| Base de la segunda subasta | $ 33.750.000,00 |
| Deuda no cubierta a esa base | $ 11.250.000,00 |

Con una oferta de $ 30.000.000, faltarían $ 3.750.000 para llegar a la base. Con una deuda de $ 100.000.000, la base nueva sería de $ 75.000.000.

## Qué muestra cada resultado

- **Base de la segunda subasta:** el 75 % de la deuda. Es el precio mínimo con el que se vuelve a ofrecer la casa.
- **Rebaja:** la diferencia entre la deuda y la nueva base. Es lo que baja el importe mínimo que hay que ofrecer, según la ley.
- **Deuda no cubierta:** si la casa se vendiera justo a la base nueva, esta parte de la deuda seguiría sin pagarse con el precio.

Si escribes una oferta, la calculadora la compara con la base y te dice si alcanza o cuánto falta. Una oferta menor que la base no es válida en esa subasta.

## Si tampoco hay postores

Si la segunda subasta también queda sin postores, se ordena la venta sin limitación de precio y al mejor postor. No hay base que calcular. La ley dice además que no se cobran honorarios por los remates fracasados y que, si compra el acreedor, compensa su crédito.

Después de la venta, cuánto te sobra o te falta depende de los gastos, que tienen su tope: mira la calculadora de [remanente de la subasta](https://skilio.com/calculadoras/liquidacion-subasta-hipotecaria-gastos-tres-por-ciento-argentina/). Los pasos y plazos previos están en [plazos de la ejecución extrajudicial](https://skilio.com/calculadoras/plazos-ejecucion-hipotecaria-extrajudicial-argentina/).

## Fuente oficial

Ley 24.441, arts. 58 y 61, texto actualizado en [Infoleg](https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/812/texact.htm). Los datos se comprobaron el 6-11-2026.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cuántas veces baja la base?
Una sola vez, un 25 %. Si la segunda subasta fracasa, se vende sin base al mejor postor.

### ¿El 25 % se calcula sobre la deuda o sobre el precio de mercado?
Sobre la base de la primera subasta, que según el art. 58 es la deuda a la fecha de la venta. No usa el valor de mercado de la casa.

### ¿El martillero cobra por el remate que fracasó?
No. El art. 61 dice que no se cobra suma alguna por honorarios en los remates fracasados.

### ¿Puede comprar el acreedor?
Sí. Si resulta adquirente el acreedor hipotecario, compensa su crédito con el precio.

### ¿La rebaja del 25 % se aplica en cualquier remate de hipoteca?
Solo en la ejecución extrajudicial de la Ley 24.441 (art. 61). En un remate judicial, las bases y sus reducciones las fija el juez.

### ¿Qué pasa con la deuda que no cubre la base?
Depende del precio final y de las cuentas que presente el acreedor. Mira la calculadora de remanente para ver gastos y saldo.

## Fuentes

- InfoLEG (normas de Argentina): https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/812/texact.htm