# Calculadora de pérdida por siniestro de un inmueble de alquiler en EE. UU.

> Calcula la pérdida deducible de un inmueble de alquiler en EE. UU. tras un siniestro: base ajustada, caída de valor, seguro, nueva base y posible ganancia.

- Calculadora gratis y sin registro: https://skilio.com/calculadoras/siniestro-inmueble-alquiler-perdida-deducible-estados-unidos/
- Solo Estados Unidos.

## En resumen

- Con una base ajustada de $220,000, un valor de $300,000 antes y $180,000 después del siniestro, y $90,000 de seguro, la pérdida deducible es de $30,000.00.
- La pérdida es el menor entre la base ajustada y la caída de valor, menos el seguro; tras ella, la nueva base baja a $100,000.00.
- Si el inmueble se destruye del todo o lo roban, la caída de valor no cuenta: la pérdida es la base menos salvamento y seguro, $130,000.00 en el ejemplo.
- Si el seguro supera la base ajustada, no hay pérdida: hay una ganancia, por ejemplo $30,000.00 con $250,000 de seguro.

## Qué datos pide

Etiqueta del campo y valor de ejemplo con el que se abre la calculadora:

- ¿Qué pasó con el inmueble?: Daño parcial
- Base ajustada antes del siniestro: $220,000
- Seguro u otro reembolso (recibido o esperado): $90,000
- Valor razonable justo antes: $300,000
- Valor razonable justo después: $180,000
- Reparaciones que restauran el estado previo: $0
- Tu tipo marginal de impuesto: 24 %

Según el modo que elijas, también:

- Valor de salvamento: $0

## Resultado con los valores de ejemplo

Es lo que da la calculadora con los datos de ejemplo de la lista anterior:

- Pérdida deducible: $30,000.00
- Nueva base ajustada: $100,000.00
- Ganancia por el seguro: $0.00

## ¿Cuánta pérdida puedes deducir si un inmueble de alquiler sufre un siniestro?

Es el menor entre tu base ajustada y la caída de valor del inmueble, menos lo que pague el seguro. Esta calculadora es solo para Estados Unidos y sigue la [Publication 547 del IRS](https://www.irs.gov/publications/p547).

- **Daño parcial:** se compara la base ajustada con la caída del valor razonable (valor justo antes menos valor justo después). Se toma la menor y se resta el seguro.
- **Destrucción total o robo:** la caída de valor no cuenta. La pérdida es la base ajustada, menos el valor de salvamento, menos el seguro.
- **Propiedad de alquiler:** no se aplican la resta de $100 ni el 10 % del AGI, que son solo para propiedad de uso personal.

Es una estimación. Si el inmueble tiene varias partes, el IRS pide calcular cada una por separado.

## Cómo usar la calculadora

1. **Qué pasó:** daño parcial, o destrucción total o robo.
2. **Base ajustada:** lo que costó el inmueble, menos la depreciación acumulada, más las mejoras.
3. **Valores antes y después:** el valor razonable justo antes y justo después del siniestro (si fue parcial). En total, el valor de salvamento.
4. **Seguro:** lo que recibiste o esperas recibir.
5. En **Opciones avanzadas** pones las reparaciones que devuelven el estado previo y tu tipo marginal.

## La fórmula

```
Parcial: menor = el menor entre base y (valor antes − valor después)
Total o robo: menor = base − salvamento
Pérdida = menor − seguro (mínimo 0)
Ganancia = seguro − base (si es positiva)
Nueva base = base − seguro − pérdida + reparaciones
```

Un dato útil: la base es la de la propiedad de alquiler, no el precio de compra. Si llevas años depreciando, tu base es menor que lo que pagaste. Por eso la pérdida puede ser menor de lo que esperas.

## Ejemplo: daño parcial por una tormenta

Un casero tiene un inmueble de alquiler con base ajustada de $220,000. Valía $300,000 antes de la tormenta y $180,000 después. El seguro paga $90,000. Su tipo marginal es 24 %.

| Paso | Importe |
| --- | --- |
| Caída de valor | $120,000.00 |
| Menor entre base y caída | $120,000.00 |
| Pérdida deducible | $30,000.00 |
| Nueva base ajustada | $100,000.00 |
| Ahorro estimado | $7,200.00 |

Si el inmueble se destruye del todo, sin salvamento y con el mismo seguro, la pérdida sube a $130,000.00 y la base queda en $0.00.

## Si el seguro paga más que tu base

Cuando el reembolso supera la base ajustada, no hay pérdida: hay una ganancia. Según el IRS, esto ocurre aunque la caída de valor sea menor que la base. Con $250,000 de seguro y la misma base, la ganancia es de $30,000.00.

Esa ganancia puede aplazarse si gastas el reembolso en restaurar o reemplazar el inmueble dentro del plazo. Si gastas menos que el reembolso, pagas impuesto por la parte no gastada. En propiedad depreciable, parte de la ganancia puede tratarse como ingreso ordinario por la depreciación tomada. La calculadora da un impuesto estimado de la ganancia con tu tipo marginal, sin aplazamiento.

## Qué pasa con tu base después

La base baja por el seguro que recibes y por la pérdida que deduces. Las reparaciones que devuelven el inmueble a su estado previo la suben. El resultado es tu nueva base ajustada. Cuanto más baja, mayor será la ganancia si vendes después.

## Cómo se informa

La pérdida y la ganancia se informan en el Form 4684. Después, según el tiempo que tuvieras el inmueble, pasan al Form 4797 y al Schedule 1 del Form 1040. Guarda estos documentos:

- Avalúos o estimaciones del valor antes y después.
- Fotos del daño y facturas de reparación.
- Pago del seguro y cartas de la aseguradora.
- Registro de depreciación del inmueble.

Si esperas recibir un reembolso y aún tienes una perspectiva razonable de recuperación, el IRS no permite deducir esa parte todavía. Para ver cómo afecta la pérdida al resto de tu alquiler, consulta el [límite de pérdidas pasivas](https://skilio.com/calculadoras/limite-perdidas-pasivas-alquiler-25000-estados-unidos/) y la [rentabilidad neta de un inmueble](https://skilio.com/calculadoras/rentabilidad-neta-inversion-inmueble-impuestos-estados-unidos/).

## Preguntas frecuentes

### ¿El terreno entra en la pérdida?

El terreno no se deprecia y rara vez pierde valor por un incendio o una tormenta. Si la caída de valor afecta solo al edificio, usa la base del edificio y su valor antes y después.

### ¿Qué es el valor razonable?

Es el precio al que venderías el inmueble a un comprador dispuesto, sin que ninguno tenga prisa y con toda la información. Un avalúo profesional lo respalda mejor.

### ¿Qué pasa si el seguro paga más tarde?

La pérdida se calcula con el seguro que recibes o esperas recibir. Si después recibes más de lo previsto, puedes tener un ingreso ese año.

### ¿Cuenta lo que gasto en limpiar o reparar?

El coste de reparar no es la caída de valor, pero puede servir como prueba de ella. Las reparaciones que restauran el estado previo aumentan tu base.

### ¿Sirve para declarar?

Es una estimación. Para declarar, usa el Form 4684, sus instrucciones y la Publication 547.

## Fuentes

- Publication 547 del IRS: https://www.irs.gov/publications/p547