Curso gratis de inmuebles: cómo invertir paso a paso

Adrián Sáenz presenta el temario y Pau Antó cuenta cómo empezó a invertir en inmuebles sin dinero propio.

El temario va de por qué invertir en inmuebles y cómo hacerlo con poco o ningún dinero a encontrar pisos rentables y baratos, conseguir una hipoteca, calcular la rentabilidad, comprar paso a paso, los impuestos y un caso práctico. Adrián avisa de que no es una inversión sencilla. Pau Antó empezó encontrando edificios, reformándolos y vendiéndolos con el dinero de otros inversores, mientras él ponía el tiempo, el esfuerzo y el conocimiento. Invierte con su propio dinero y con el de los inversores de su gestora.

Seis razones para tener parte de tu dinero en inmuebles y cuatro modelos de negocio, de comprar y vender a alquilar por espacios.

Pau da seis razones: los inmuebles son, para él, el activo con más historia; se revalorizan a largo plazo pese a crisis como la de 2008; dan rentas cada mes; protegen de la inflación porque el alquiler se puede actualizar; el banco financia su compra, algo que no hace con otros activos; y todos necesitamos inmuebles. Su modelo favorito es comprar, reformar y vender: comprar por debajo del precio de mercado y hacer una reforma óptima, no ideal, la justa para vender o alquilar mejor. Le siguen comprar para alquilar a largo plazo, el alquiler turístico o de corta estancia y el alquiler por espacios, como habitaciones, trasteros u oficinas convertidas en coworking.

Formas de entrar en el negocio con poco o ningún capital: el dinero de otros, alquilar para realquilar y gestionar inmuebles ajenos.

Pau empezó encontrando operaciones de comprar, reformar y vender: otros inversores ponían el dinero y él se llevaba una parte del beneficio, en su caso un 20 %. Otra vía es alquilar pisos grandes por habitaciones o, sin capital, acordar con el propietario que tú te encargas de alquilar y realquilar el piso. También se puede cobrar por gestionar alquileres turísticos de otros propietarios. Con un ejemplo, calcula lo que podrías ganar llevándote una parte del beneficio de una operación. Cierra con una advertencia: una rentabilidad muy alta no es lo habitual y suele esconder más riesgo, así que debes elegir tu punto entre valor y rentabilidad.

El plan de Pau para hacer crecer un patrimonio: formarte, crear una red, invertir lo que ganes y combinar varios modelos.

Pau parte de una persona con 10.000 € y plantea como objetivo de ejemplo un patrimonio de un millón de euros. Avisa de que no se consigue de la noche a la mañana: invirtiendo solo tu propio dinero, calcula que podría llevar de 15 a 22 años. Para acortar el plazo propone usar esos primeros 10.000 € en formarte y crear una red de contactos, generar ingresos gestionando operaciones y, cuando reúnas 30.000 o 50.000 €, empezar a invertir tu dinero en pequeños inmuebles. Cada persona marca su propio plan. Después distingue entre ser rico, ser millonario y tener libertad financiera, y calcula con cuánto capital podría vivir alguien de sus inversiones según sus gastos.

• Combina varios modelos en lugar de depender de uno.

Qué inmuebles buscar, dónde están las mejores oportunidades y cómo negociar con inmobiliarias y vendedores.

Primero, especialízate en un tipo de operación, como el alumno que solo compra locales para cambiarles el uso. En portales como Idealista hay oportunidades, pero según Pau las mejores no llegan a publicarse: se quedan en las inmobiliarias y en sus inversores de confianza. Por eso propone dedicar una tarde a la semana a conocer las inmobiliarias de tu zona, y buscar también en bancos, en la Sareb (el llamado banco malo en España), en abogados y en gestorías. Para negociar, pide sentarte con intermediario y vendedor, presenta propuestas razonadas y valora fórmulas como el pago aplazado, que puede reducir el dinero que necesitas, o las arras.

Cinco pasos para pedir financiación al banco: preparar tus papeles, comparar, entender lo que firmas, definir tu hipoteca y negociar.

Según Pau, estos pasos sirven en cualquier país, aunque las condiciones dependen del momento, de los tipos de interés y de tu situación. Uno: llega al banco con los deberes hechos, con nóminas, declaración de la renta y contrato de trabajo, para que vean de un vistazo lo que ganas. Dos: no te quedes solo con tu banco de siempre; compara con bancos online, bancos pequeños y comparadores de hipotecas. Tres: entiende lo que firmas, porque le llegan personas con hipotecas que firmaron sin entender cuánto pagarían. Cuatro: define tu hipoteca ideal, con el plazo y el tipo fijo, variable o mixto que prefieras. Cinco: negocia esas condiciones.

La fórmula básica para medir cuánto ganas, tanto si vendes como si alquilas, y cómo comparar dos inversiones.

Pau insiste en entender de dónde salen los números antes de usar cualquier Excel, porque ha visto plantillas con errores. La base es sumar todo el dinero que sale: compra, gastos, impuestos y reforma. Si vendes, la rentabilidad es el beneficio dividido entre lo invertido: con 120.000 € de costes y una venta de 150.000 €, ganas 30.000 €, un 25 %. Si alquilas, multiplica lo que te queda cada mes por 11,5 meses en lugar de 12 y divídelo entre la inversión total; en su ejemplo sale alrededor de un 6,7 % neto. Añade una regla rápida, comparar el precio con 120 mensualidades de alquiler, y compara dos pisos para ver cuál rinde más.

El mapa completo de una compra, de la búsqueda a la firma, y cuatro consejos para que la reforma salga bien.

Pau ordena la inversión en tres bloques: elegir tu sistema de inversión, salir a buscar y analizar inmuebles, y negociar, comprar y sacar la rentabilidad, alquilando o vendiendo. El dinero de la compra puede ser tuyo, de inversores o del banco. Aconseja tener a tu lado un asesor o un abogado y dedicar a ello entre el 0,5 y el 1 % de la inversión. Para las reformas: contrata solo empresas que te recomiende alguien de confianza; paga por partes, según avanza la obra, y guarda una cantidad para el final; deja por escrito las calidades; y visita la obra cada tres a cinco días, o pide fotos y videollamadas.

Por qué muchas ofertas no prosperan y cómo plantear una propuesta hablando con todas las partes.

Lanzar una cifra sin más, del tipo «te ofrezco 80.000 €», funciona mucho peor que entender qué necesita el vendedor. El método de Pau es reunir en la misma conversación al comprador, al vendedor y al intermediario, en persona u online, y plantear propuestas razonadas, siempre respetando la comisión de la inmobiliaria. Los números mandan: la oferta sale de tu cálculo de rentabilidad, no de lo que te gustaría pagar. Pide paciencia y perseverancia, porque muchas ofertas no se aceptan a la primera y hay que volver a llamar. Lo ilustra con diez chalés de una promoción quebrada que compró con alumnos suyos tras más de seis meses negociando con la Sareb y el antiguo propietario.

Los tres momentos en que pagas impuestos: al comprar, mientras tienes el inmueble y cuando lo alquilas o vendes.

Pau defiende que los inmuebles son rentables a pesar de los impuestos. Al comprar pagas impuestos como el ITP o el IVA; en España, el ITP cambia según la comunidad autónoma. Mientras tienes el inmueble pagas tasas como el IBI o las basuras. Y al alquilar o vender tributas por los ingresos, como persona física o como empresa, con bonificaciones en algunos casos, como el alquiler de vivienda a largo plazo en España. Todo esto debe entrar en tu cálculo de rentabilidad. Como depende del país, de la región y de tu situación, recomienda contratar a un profesional que estudie tu caso.

Pau enseña su primera operación de comprar, reformar y alquilar, con sus aciertos y los errores que cometió.

La operación fue en 2016. Le llegó por contactos, antes de publicarse: un piso de banco por el que pagó, junto a su hermano, 35.000 €, alrededor de 300 € el metro cuadrado, más impuestos, gastos y reforma. Aplicó una reforma óptima: pintó las puertas en lugar de cambiarlas y arregló la cocina sin sustituirla. Reconoce tres errores: no pedir financiación, que le habría permitido hacer dos o tres operaciones con el mismo dinero; no negociar más el precio; y tardar meses en alquilar por intentar sacar unos euros más, cuando es mejor alquilar rápido a 390 € que esperar por 420 €. Cierra con tres reglas: compra barato, reforma lo justo e invierte en inmuebles que se puedan alquilar y vender.

• No te enamores de un piso: busca que sea rentable.

Cierre del curso: repasar el paso a paso, volver a ver los módulos que haga falta y empezar a invertir.

Adrián Sáenz cierra el curso de inversión en bienes raíces y le da las gracias a Pau.

• Sigue el orden: modelo, búsqueda, números y compra.
• Los errores pequeños no deciden una buena inversión.