En resumen
- Con un inmueble de 200.000, entrada del 20 %, hipoteca al 4 % a 25 años, la cuota es de 844,54 al mes.
- Con un alquiler de 1.000 y un 5 % de meses sin cobrar, cobras 950 al mes y te faltan 44,54 tras 150 de gastos.
- Para que la renta cubra esa cuota haría falta una entrada de unos 48.438,01, un 24,2 % del precio.
- Cuanta más entrada pones, menos préstamo y menos cuota: es la palanca para pasar de déficit a superávit.
¿La renta cubre la cuota de la hipoteca?
La renta cubre la cuota si el alquiler que cobras, descontados los meses sin inquilino y los gastos del propietario, es igual o mayor que la cuota mensual de la hipoteca. Si no, la diferencia la pones tú cada mes. Esta calculadora te lo dice al momento y te indica qué entrada haría falta para llegar a cero.
Comprar con deuda para que el inmueble se pague con su propia renta es una forma de apalancamiento: usar dinero prestado para comprar algo que esperas que rinda. Amplía la ganancia posible, pero también la pérdida. El glosario de la SEC de EE. UU. lo explica en Investor.gov. No hay ley que fije estas cifras: son estimaciones con tus datos.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra: lo que pagas por el inmueble.
- Entrada: el porcentaje del precio que pagas con tus ahorros. El resto lo presta el banco.
- Interés anual y plazo: los de tu hipoteca. Se calcula con interés fijo.
- Alquiler al mes: lo que cobrarías de inquilino.
- Gastos al mes: impuesto de la propiedad, comunidad o administración, seguro y mantenimiento. No incluyen la cuota.
- Tiempo sin cobrar (avanzado): de cada 100 meses, cuántos el inmueble está vacío o el inquilino no paga. Por defecto, 5.
Fórmula
préstamo = precio × (1 − entrada) cuota = préstamo × r / (1 − (1 + r)^−N) renta cobrada = alquiler × (1 − tiempo sin cobrar) resultado al mes = renta cobrada − gastos − cuota
Aquí r es el interés anual dividido entre 12 y entre 100, y N es el número de meses del plazo. Con interés 0, la cuota es el préstamo dividido entre N.
La entrada necesaria sale de ver qué cuota puede pagar la renta (renta cobrada menos gastos) y qué préstamo genera esa cuota con tu mismo interés y plazo. Lo que no cubre el préstamo, lo pones tú: esa es la entrada.
Ejemplo
Un inmueble de 200.000, con entrada del 20 % (40.000), hipoteca de 160.000 al 4 % a 25 años, alquiler de 1.000 y 150 de gastos al mes. Son los valores de ejemplo de la calculadora.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Cuota de la hipoteca | 844,54 |
| Renta cobrada (con 5 % sin cobrar) | 950,00 |
| Gastos | 150,00 |
| Falta al mes | 44,54 |
| Falta al año | 534,47 |
| Préstamo máximo que cubre la renta | 151.561,99 |
| Entrada necesaria | 48.438,01 |
La renta cubre casi todo, pero no del todo: faltan 44,54 al mes. Con una entrada de 48.438,01 (un 24,2 % del precio) el préstamo baja a 151.561,99 y la cuota a 800,00, justo lo que deja la renta.
Qué entrada hace falta
Cada punto de entrada que añades baja el préstamo y la cuota. Con interés y plazo parecidos, de cada 100 que pides prestados pagas unos 0,53 de cuota al mes. Por eso la tabla de la calculadora te enseña el resultado con entradas del 10 al 50 %. Si aun con un 50 % de entrada sigue el déficit, el problema es el alquiler o los gastos, no la entrada.
Errores comunes
- Olvidar los meses sin inquilino. Un alquiler de 1.000 no son 12.000 al año seguros.
- No contar gastos fijos. El impuesto de la propiedad y la comunidad se pagan aunque no haya inquilino.
- Mirar solo la cuota. Los impuestos de la compra, la notaría y el impuesto sobre la renta del alquiler no están en este cálculo.
- Suponer interés fijo siempre. Si tu hipoteca es variable, la cuota cambia. Mira cómo en la calculadora de hipoteca.
Para ver cuánto rinde el alquiler sobre el precio, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler. Para el máximo que te puedes permitir, qué hipoteca me puedo permitir.
Preguntas frecuentes
¿Es normal que el alquiler no cubra la cuota?
Sí, es frecuente cuando la entrada es baja o el interés alto. Que no la cubra no significa que sea mala compra, pero tendrás que poner dinero cada mes. Úsalo para decidir con cifras.
¿Qué es la cobertura que muestra el resultado?
Es la renta que te queda tras gastos dividida entre la cuota. Con 1 cubres justo; con 1,25, te sobra un cuarto de la cuota; con menos de 1, hay déficit.
¿Por qué cuento meses sin inquilino?
Porque entre un inquilino y otro hay semanas vacías, y algunos pagos se retrasan. Con un 5 %, de cada 100 meses, 5 no cobras. Puedes poner 0 si quieres ver el caso ideal.
¿Puedo usarla para un inmueble en otro país o moneda?
Sí, elige tu moneda: la cuota y la renta se calculan igual. No incluye impuestos ni normas locales, que cambian por país y que debes revisar en la fuente oficial del tuyo.
¿Qué pasa si el interés es 0?
La cuota es el préstamo dividido entre los meses del plazo. La calculadora lo admite.
¿Esto es una recomendación de compra?
No. Es una estimación con los datos que escribes, sin promesa de rentabilidad ni consejo sobre productos.