En resumen
- ¿Plazo o cuota? Si quieres pagar menos intereses, reduce plazo; si necesitas aire cada mes, reduce cuota. Reducir plazo ahorra casi siempre más.
- Adelantar 10.000 de una hipoteca de 150.000 al 4 % con 25 años por delante ahorra 15.738 de intereses reduciendo plazo y 5.834 reduciendo cuota.
- Si además adelantas 3.000 cada año, reduciendo plazo ahorras 40.414 de intereses y terminas 10 años antes.
- En España, la comisión por amortizar tiene topes: hipoteca fija, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después; variable, 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros.
Qué es la amortización anticipada
Amortizar de forma anticipada es devolver al banco una parte de la deuda antes de lo previsto. En México y Colombia lo llaman abono a capital; en Chile y Perú, prepago, y en Argentina, precancelación. Ese dinero va entero a reducir lo que debes, así que a partir de ese momento pagas intereses sobre una deuda menor. El resultado siempre es el mismo: pagas menos intereses en total.
Después de adelantar el dinero, el banco te deja elegir entre dos caminos:
- Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota y terminas antes.
- Reducir cuota: mantienes la fecha final y pagas menos cada mes.
Las dos opciones ahorran intereses, pero no lo mismo. Esta calculadora te enseña las dos, una al lado de la otra.
Cómo usar el simulador de amortización anticipada
Necesitas cuatro datos de tu hipoteca: lo que te queda por pagar, el tiempo que falta, el interés y el dinero que quieres adelantar.
- Lo que te queda por pagar. Es el capital pendiente, no lo que pediste al principio. Lo ves en el último recibo o en la banca online.
- Años y meses que te quedan. El tiempo hasta la última cuota.
- Interés. El TIN, el interés anual de tu hipoteca. Si es variable, pon el que te aplican ahora.
- Dinero que quieres adelantar. La cantidad que vas a devolver de golpe.
- Y además, cada año. Opcional: lo que piensas adelantar al final de cada año, por ejemplo la paga extra.
Con esos datos la calculadora saca tu cuota. En Opciones avanzadas puedes escribir la cuota que pagas de verdad para comprobar que todo cuadra, poner la comisión de tu contrato o elegir el tope legal de España (escribiendo los años desde la firma) y poner una rentabilidad para comparar con invertir ese dinero.
Cómo se calcula el ahorro de una amortización anticipada
El ahorro es la diferencia entre los intereses que pagarías sin adelantar nada y los que pagas después de adelantar. La cuota se calcula con el sistema francés:
Cuota = C × i / (1 − (1 + i) ^ −n)
donde C es lo que debes, i el interés mensual (TIN / 12 / 100) y n los meses que quedan.
Si reduces cuota, se usa la misma fórmula con la deuda nueva (C menos lo que adelantas) y los mismos meses. Si reduces plazo, se mantiene la cuota y se calculan los meses que hacen falta para pagar la deuda nueva:
Meses nuevos = ln(Cuota / (Cuota − C' × i)) / ln(1 + i)
donde C' es la deuda después de adelantar y ln es el logaritmo neperiano. Se redondea hacia arriba, y la última cuota es algo más pequeña.
Ejemplo: adelantar 10.000 de una hipoteca de 150.000
Si te quedan 150.000 por pagar a 25 años al 4 % y adelantas 10.000, te ahorras 15.738 de intereses reduciendo plazo o 5.834 reduciendo cuota. Son los valores de ejemplo de la calculadora:
| Sin adelantar | Reduciendo plazo | Reduciendo cuota | |
|---|---|---|---|
| Cuota | 791,76 | 791,76 | 738,97 |
| Plazo que queda | 25 años | 22 años y 4 meses | 25 años |
| Intereses | 87.525 | 71.787 | 81.692 |
| Ahorro | — | 15.738 | 5.834 |
Reduciendo plazo, cada 1.000 que adelantas te ahorra unos 1.574 de intereses y terminas 2 años y 8 meses antes. Reduciendo cuota ahorras bastante menos, pero tienes 52,79 más al mes desde el primer día.
¿Es mejor reducir plazo o cuota?
Si quieres pagar menos intereses, reduce plazo; si necesitas aire cada mes, reduce cuota. En intereses, reducir plazo ahorra casi siempre más, porque la deuda baja más deprisa y pagas intereses durante menos meses. Pero no es la única forma de mirarlo:
- Reduce plazo si vas holgado con la cuota y quieres pagar lo menos posible al banco.
- Reduce cuota si vas justo cada mes, si esperas gastos grandes (hijos, un vehículo) o si tu sueldo es inestable. Tener margen cada mes también vale dinero.
Un truco: si reduces cuota e inviertes cada mes la diferencia, puedes acercarte al resultado de reducir plazo, y además tienes ese dinero disponible si lo necesitas.
¿Cuándo compensa amortizar la hipoteca?
Compensa más cuanto antes lo hagas, cuanto más alto sea el interés y cuanto más baja sea la comisión, siempre que no te quedes sin colchón.
- Cuanto antes, mejor. Al principio de la hipoteca casi toda la cuota son intereses. Adelantar los mismos 10.000 cuando te quedan 70.000 y 10 años al mismo 4 % ahorra 4.433 reduciendo plazo, frente a los 15.738 del ejemplo.
- Cuanto más alto el interés, mejor. Cada punto de interés que te ahorras es un punto de rentabilidad segura.
- Mira la comisión. En España, la ley limita lo que puede cobrar el banco: hasta un 2 % de lo que adelantas en hipotecas fijas durante los 10 primeros años y un 1,5 % después; en variables, un 0,25 % los 3 primeros años o un 0,15 % los 5 primeros (tu contrato fija uno de los dos), según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario. Se aplica a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, y el banco solo puede cobrarla si pierde dinero con el adelanto. Muchos contratos no cobran nada. Ponla en las opciones avanzadas, o elige el tope legal, y verás el ahorro neto.
- No te quedes sin colchón. Antes de adelantar dinero, ten un fondo para imprevistos de varios meses de gastos. Una vez entregado al banco, no lo recuperas.
¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir?
Amortizar te da una rentabilidad segura igual al interés de tu hipoteca; invertir solo compensa si esperas ganar claramente más, y sin garantías.
La calculadora lo compara de forma justa: en un caso adelantas el dinero, terminas antes y, cuando acabas, inviertes la cuota que ya no pagas; en el otro inviertes el dinero hoy. Con el ejemplo al 4 %, invertir al 3 % te dejaría unos 5.829 menos al final del plazo; invertir al 4 %, unos 456 menos; e invertir al 6 % te dejaría unos 15.102 más, con el riesgo de que la inversión salga peor. La comparación no incluye impuestos sobre la ganancia. Para ver cómo crece una inversión a largo plazo, usa la calculadora de interés compuesto.
Si además tienes deudas más caras, como una tarjeta de crédito, págalas antes que la hipoteca. Puedes ver lo que te cuestan con la calculadora de intereses de tarjeta de crédito.
¿Prefieres llevar estas cuentas en una hoja de cálculo? Descarga gratis la plantilla Excel de amortización anticipada: reducir cuota o plazo: hace las cuentas con fórmulas que puedes ver y cambiar, no tiene macros y se abre también en Google Sheets. En su página tienes la vista previa y las fórmulas explicadas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me ahorro si adelanto dinero de la hipoteca?
Depende de lo que debas, del interés y de los años que queden. Como orientación, en una hipoteca de 150.000 al 4 % con 25 años por delante, cada 1.000 adelantados reduciendo plazo ahorran unos 1.574 de intereses.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar o hacer un prepago?
En la mayoría de países tienes derecho a devolver antes, total o parcialmente; lo que cambia es la comisión:
- España: como máximo un 2 % de lo que adelantas en hipotecas fijas los 10 primeros años y un 1,5 % después; en variables, un 0,25 % los 3 primeros años o un 0,15 % los 5 primeros (Ley 5/2019, artículo 23).
- Chile: en créditos hipotecarios en UF de hasta 5.000 UF, la comisión de prepago no puede pasar de un mes y medio de intereses sobre lo que prepagas; en créditos en pesos, un mes (CMF).
- Colombia: los créditos de vivienda se pueden prepagar sin penalidad, y tú eliges si el abono a capital reduce la cuota o el plazo (Ley 546 de 1999, artículo 17).
- México: muchos contratos permiten abonos a capital sin comisión, pero depende de cada uno: revisa la cláusula de pagos anticipados.
Pon la comisión de tu contrato en las opciones avanzadas o, en España, elige «Tope legal» y los años desde la firma: la calculadora aplica el máximo de cada año. Con la hipoteca del ejemplo, fija y firmada hace 2 años, la comisión de 10.000 sería como mucho de 200 y el ahorro reduciendo plazo bajaría a 15.538.
¿Puedo amortizar varias veces, por ejemplo cada año?
Sí, y la calculadora lo simula: escribe la cantidad en «Y además, cada año». En la hipoteca del ejemplo, adelantar 10.000 hoy y 3.000 al final de cada año reduciendo plazo ahorra 40.414 de intereses y la terminas en 15 años, 10 antes. Reduciendo cuota, la cuota se recalcula después de cada adelanto y ahorras 25.748.
¿Amortizar tiene ventajas fiscales?
En general, no. En España solo conservan una deducción quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013, con una base máxima de 9.040 € al año entre cuotas y amortizaciones. Si no es tu caso, el ahorro es solo de intereses.
¿Qué es mejor, abonar a capital para reducir plazo o reducir cuota?
Reducir plazo ahorra más intereses casi siempre. En el ejemplo, un abono a capital de 10.000 sobre una hipoteca de 150.000 al 4 % ahorra 15.738 reduciendo plazo y 5.834 reduciendo cuota. Reducir cuota te da 52,79 más al mes desde el primer día, útil si vas justo.
¿Conviene hacer abonos a capital pequeños cada mes?
Sí: abonar poco pero cada mes también ahorra mucho, porque cada abono deja de generar intereses desde ese día. En la hipoteca del ejemplo (150.000 a 25 años al 4 %), pagar 100 más al mes reduciendo plazo ahorra unos 17.104 de intereses y terminas 4 años y 4 meses antes. Antes de hacerlo, pregunta si tu banco cobra comisión por cada abono.