Qué significa una hipoteca al 100 %
Una hipoteca al 100 % es un préstamo igual al precio de la vivienda: no das entrada. Pero el precio no es todo lo que cuesta comprar. Los impuestos de la compra, la notaría, el registro y la tasación casi nunca entran en el préstamo y los pagas tú, con tus ahorros. Por eso «100 %» no quiere decir «sin ahorros»: quiere decir que el dinero que necesitas se queda en esos gastos, entre un 7 y un 14 % del precio, según la comunidad.
Cuánto dinero necesitas aunque te financien todo
Para una vivienda usada de 250.000, con un 10 % de impuestos (son los valores de ejemplo de la calculadora de arriba), necesitas 26.725 ahorrados:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Impuestos de la compra (10 %) | 25.000,00 |
| Notaría y registro (0,45 %) | 1.125,00 |
| Tasación y trámites | 600,00 |
| Total de ahorros necesarios | 26.725,00 |
El impuesto cambia según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada: en las usadas, el ITP general va del 6 % de Madrid al 10 % o más en otras comunidades, y llega al 13 % en las escalas por valor de Cataluña y Baleares, según la tabla de tributación autonómica del Ministerio de Hacienda, que no incluye el País Vasco ni Navarra, con impuesto propio; en las nuevas, el IVA (10 %) y el AJD. El 10 % del ejemplo es solo un valor de la calculadora: en tu comunidad puede ser menos o más. Calcula el tuyo con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Además, la ley reparte los gastos de la hipoteca: según el artículo 14 de la Ley 5/2019, tú pagas la tasación, y el banco asume los aranceles de la notaría del préstamo, la inscripción de la garantía en el registro y la gestión. El impuesto se paga como dice la normativa tributaria.
Cuota e intereses con el 100 %, el 90 % y el 80 %
Con la misma vivienda de 250.000, a 25 años y al 3 %, financiar más baja los ahorros que necesitas, pero sube la cuota y los intereses:
| Financiación | Hipoteca | Ahorros que necesitas | Cuota al mes | Intereses totales |
|---|---|---|---|---|
| 100 % | 250.000,00 | 26.725,00 | 1.185,53 | 105.658,34 |
| 90 % | 225.000,00 | 51.725,00 | 1.066,98 | 95.092,02 |
| 80 % | 200.000,00 | 76.725,00 | 948,42 | 84.527,18 |
| 100 % al 3,5 % | 250.000,00 | 26.725,00 | 1.251,56 | 125.467,48 |
Frente al 80 %, el 100 % te pide 50.000 menos de ahorros, pero la cuota sube 237,11 al mes y pagas 21.131,16 más de intereses. Y si el banco cobra más interés por financiar todo, como en la última fila, la diferencia crece: 66,03 más de cuota y 19.809,14 más de intereses que al 3 %.
También cuenta tu sueldo. Los bancos suelen poner el límite en el 30-35 % de tus ingresos netos: una cuota de 1.185,53 pide unos 3.400 a 3.950 netos al mes. Compruébalo con la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.
Quién da una hipoteca al 100 %
Lo normal es que no te la den. Según el Banco de España, el préstamo está ligado al valor de tasación y suele llegar como mucho al 80 %. No es un límite legal, sino lo que hacen las entidades. Para superarlo hay dos caminos:
- El aval ICO. Es una garantía del Estado que cubre lo que el banco presta por encima del 80 %, hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor). Es para jóvenes (hasta 35 años) y familias con hijos menores que compran su primera vivienda habitual, con límites de ingresos, de patrimonio y de precio, y mientras la línea siga abierta: el plazo y los límites vigentes los publica el ICO. Está explicado en la web del Banco de España, en el convenio publicado en el BOE y con cifras en la calculadora de hipoteca con aval ICO.
- Garantías propias. Algunas entidades pueden estudiar financiar más si aportas otra garantía, como un avalista o hipotecar otro inmueble. Es una condición que decide el banco, no un derecho.
Los riesgos de financiar todo el precio
Con el 100 % empiezas debiendo todo lo que vale la vivienda, y eso tiene tres riesgos:
- Deber más de lo que vale. Si el precio baja, tu deuda puede superar el valor de la vivienda, y vender sin perder dinero cuesta más.
- Una cuota más alta durante años, como en la tabla de arriba.
- Cero colchón. Si usas todos tus ahorros en impuestos y gastos, una avería o unos meses sin ingresos pesan mucho más.
La guía entrada del 10 o del 20 % compara cuánto da cada entrada, y comprar o alquilar vivienda, cuándo compensa comprar.
Preguntas frecuentes
¿Qué ingresos hacen falta para una hipoteca de 250.000?
Con un interés del 3 % a 25 años, la cuota es de 1.185,53 al mes. Si el banco limita la cuota al 30-35 % de tus ingresos netos, necesitas entre 3.400 y 3.950 netos al mes, sumando los de todos los que firman.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio?
El banco calcula sobre el valor de tasación cuando es menor que el precio. Si la vivienda cuesta 250.000 y se tasa en 235.000, la hipoteca máxima al 100 % será de 235.000 y los 15.000 de diferencia salen de tus ahorros, además de los impuestos y gastos.
¿Se puede pedir una hipoteca al 100 % para una segunda vivienda?
Con el aval ICO no, porque exige que sea tu primera vivienda y habitual. Sin ese aval, la financiación depende de lo que decida cada banco, y tendrás que aportar garantías o ahorros extra: no cuentes con encontrar más del 80 % por defecto.
¿Se puede pedir una hipoteca al 100 % si tengo más de 35 años?
Con el aval ICO, solo si compras con hijos menores a tu cargo, porque la edad no cuenta en las familias con menores. Sin hijos y con más de 35 años, el aval no te sirve y volverías a la norma del 80 %.