En resumen
- Con el aval ICO, una vivienda usada de 250.000 € con hipoteca al 100 % y un 6 % de impuesto pide unos 16.634 € ahorrados; sin aval, con una hipoteca del 80 %, unos 66.634 €.
- El aval ICO cubre lo que el banco presta por encima del 80 % del precio, hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor.
- El límite de ingresos del aval ICO depende de la provincia: de 4,5 veces el IPREM (37.800 € brutos al año por comprador) a 7,5 veces (63.000 €) en Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y otras cuatro.
- Hipotecar 250.000 € en vez de 200.000 € al 3 % a 30 años sube la cuota de 843 € a 1.054 € y suma 25.889 € de intereses.
Qué es el aval ICO para la hipoteca
El aval ICO es una garantía del Estado que permite a jóvenes y familias con hijos menores pedir una hipoteca de hasta el 100 % del precio de su primera vivienda. Normalmente el banco solo presta el 80 % y tú pones el otro 20 % (la entrada) más los impuestos y gastos. Con el aval, el Estado responde ante el banco por una parte del préstamo, así que solo necesitas ahorrado el dinero de los impuestos y los gastos.
La gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para el Ministerio de Vivienda. Se creó con el Real Decreto-ley 5/2023, artículo 191, y sus condiciones están en el convenio entre el Ministerio y el ICO y en su adenda de 2026, que alarga el plazo para firmar hipotecas hasta el 31 de diciembre de 2027. Solo existe en España; en otros países hay programas parecidos para primera vivienda, con otras reglas.
Cómo usar la calculadora
- Compras como: joven (nadie de los compradores puede haber cumplido 36 años el día de la firma) o familia con hijos menores a cargo (sin límite de edad).
- Precio y provincia: de la provincia dependen tu límite de ingresos y el precio máximo de la vivienda, que fija cada comunidad.
- Ingresos brutos al año: el sueldo antes de impuestos de quien compra; si compran dos personas, la suma.
- Interés y plazo de la hipoteca, para calcular la cuota.
- Impuesto de la compra: el ITP si es de segunda mano, o el IVA más el AJD si es nueva. Para saber el tuyo exacto, con las rebajas para jóvenes de tu comunidad, usa la calculadora de gastos de compra de vivienda.
En Opciones avanzadas cambias la parte que presta el banco, el certificado energético, si eres familia monoparental, los demás requisitos y, si el ICO los cambia, el límite de ingresos de tu provincia, el IPREM y el precio máximo.
Requisitos del aval ICO
| Requisito | Jóvenes | Familias con menores |
|---|---|---|
| Edad | 35 años o menos | Sin límite |
| Ingresos por comprador | De 4,5 a 7,5 veces el IPREM (de 37.800 € a 63.000 €), según la provincia | Igual, más 0,3 veces el IPREM (2.520 €) por cada menor |
| Patrimonio neto | Hasta 150.000 € | Hasta 150.000 € |
| Vivienda | Primera vivienda y habitual | Primera vivienda y habitual |
| Residencia | 2 años seguidos en España | 2 años seguidos en España |
Además, no puedes tener otra vivienda (salvo casos como una parte heredada), la hipoteca debe ser de 5 años o más y la firman como mucho dos personas, que suman sus límites de ingresos.
Desde el 19 de junio de 2026, el límite de ingresos depende de la provincia, según la tabla del ICO: 7,5 veces el IPREM (63.000 € por comprador) en Baleares, Madrid, Málaga, Gipuzkoa, Barcelona, Bizkaia, Girona y Santa Cruz de Tenerife; 6,5 veces (54.600 €) en Álava; 5,5 veces (46.200 €) en Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Ceuta, Melilla, Valencia y Zaragoza, y 4,5 veces (37.800 €) en el resto. El IPREM de 2026 es de 8.400 € al año (14 pagas de 600 €). La calculadora usa el límite de la provincia que elijas.
Precio máximo de la vivienda por comunidad (anexo III del convenio):
| Comunidad | Precio máximo |
|---|---|
| Comunidad de Madrid | 325.000 € |
| Cataluña, Navarra y País Vasco | 300.000 € |
| Aragón y Baleares | 275.000 € |
| Andalucía | 225.000 € |
| Extremadura | 200.000 € |
| Resto, Ceuta y Melilla | 250.000 € |
Fórmula del aval y del ahorro necesario
Aval (%) = (Préstamo − 80 % del valor) ÷ Préstamo (como mucho, 20 %) Ahorro necesario = Precio − Préstamo + Impuesto + Notaría + Registro + Gestor + Tasación
- Valor es el menor entre el precio y la tasación.
- Si la vivienda tiene certificado energético A, B, C o D, el banco asume el 75 % y el aval puede llegar al 25 %.
- La cuota se calcula con el sistema francés: Préstamo × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i el interés mensual y n el número de cuotas.
Ejemplo: vivienda de 250.000 € en Madrid
Un joven de 30 años que gana 32.000 € brutos compra una vivienda usada de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, con un 6 % de impuesto, hipoteca al 3 % a 30 años y sin buen certificado energético:
| Concepto | Con aval (100 %) | Sin aval (80 %) |
|---|---|---|
| Préstamo | 250.000 € | 200.000 € |
| Entrada | 0 € | 50.000 € |
| Impuestos y gastos | 16.634 € | 16.634 € |
| Ahorro necesario | 16.634 € | 66.634 € |
| Cuota al mes | 1.054 € | 843 € |
| Intereses en total | 129.444 € | 103.555 € |
El Estado avala 50.000 €, el 20 % del préstamo. Cumple los requisitos: 32.000 € está por debajo del límite de Madrid, 63.000 € (7,5 veces el IPREM), y el precio, por debajo de 325.000 €. Con el aval, este comprador necesita unos 50.000 € menos ahorrados, pero paga 211 € más de cuota cada mes y unos 25.889 € más de intereses en 30 años.
Lo que debes saber antes de pedirlo
- El aval no es un regalo. Debes todo el préstamo. Si dejas de pagar, el banco cobra primero de ti; el aval solo cubre al banco.
- El banco decide. El aval no obliga a ningún banco a darte la hipoteca. Mirará que la cuota, junto con tus otras deudas, no pase de un tercio de tus ingresos netos. Lo puedes calcular con la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.
- Sigues necesitando ahorros. Los impuestos y gastos de compra suelen ser entre un 7 y un 12 % del precio, y no se pueden financiar con el aval.
- Es gratis, pero el interés lo pone el banco. El aval no tiene coste ni sube el tipo de interés. Compara ofertas y revisa las bonificaciones que te pidan.
- Dura 10 años. El aval cubre los 10 primeros años del préstamo. Si adelantas dinero, calcula cuánto ahorras con la amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede pedir el aval ICO para la hipoteca?
Los jóvenes de 35 años o menos y las familias con hijos menores a cargo, de cualquier edad, que compren su primera vivienda para vivir en ella, lleven 2 años residiendo legalmente en España, tengan un patrimonio de hasta 150.000 € y no superen el límite de ingresos. El precio de la vivienda no puede pasar del máximo de su comunidad.
¿Cuánto puedo ganar para tener el aval ICO?
Depende de la provincia donde compras: 7,5 veces el IPREM (63.000 € brutos al año por comprador) en Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Gipuzkoa, Bizkaia, Girona y Santa Cruz de Tenerife; 6,5 veces en Álava; 5,5 veces en otras diez, como Valencia, Alicante o Zaragoza, y 4,5 veces (37.800 €) en el resto. Las familias suman 2.520 € por cada hijo menor, y las monoparentales pueden subir el límite un 70 %. Si compran dos personas, se suman sus límites.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado con el aval ICO?
Solo los impuestos y gastos de la compra, si el banco te presta el 100 %. En una vivienda usada de 250.000 € con un 6 % de impuesto son unos 16.634 €. En una nueva, con un 10 % de IVA más el AJD, bastante más.
¿Qué bancos dan hipotecas con aval ICO?
Los que se han adherido a la línea, que el ICO publica en su web. Pides la hipoteca en el banco, que revisa tus requisitos y decide si te la da y a qué interés.
¿Hasta cuándo se puede pedir el aval ICO?
La adenda publicada en el BOE en julio de 2026 alarga el plazo para firmar hipotecas con aval hasta el 31 de diciembre de 2027, mientras quede dinero en la línea. Comprueba en la web del ICO si sigue abierta cuando vayas a comprar.
¿El aval ICO cubre el 20 o el 25 %?
Hasta el 20 % del préstamo, y hasta el 25 % si la vivienda tiene un certificado energético A, B, C o D. En la práctica cubre lo que el banco presta por encima del 80 % (o del 75 %) del valor de la vivienda.