En resumen
- Alquilando por 900 € al mes una vivienda que costó 200.000 €, con 4.710 € de gastos al año, tributan 1.245 € y pagas 373,50 € de IRPF al 30 %.
- La amortización deja restar cada año el 3 % de lo que te costó la vivienda sin el suelo: con 200.000 € y un 60 % de construcción, 3.600 € al año.
- Los intereses de la hipoteca y las reparaciones no pueden pasar de lo que cobras de alquiler en el año; lo que sobra se deduce en los 4 años siguientes.
- Si es la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce un 50 % en general, un 60 % en contratos anteriores a la Ley de vivienda y hasta un 90 %.
Cómo tributa el alquiler de una vivienda
El alquiler tributa en el IRPF (impuesto sobre la renta) por lo que ganas, no por lo que cobras. A lo que cobras en el año le restas los gastos de la vivienda y la amortización, y si es la vivienda habitual del inquilino, al resultado le aplicas una reducción del 50 al 90 %. Lo que queda se suma a tu sueldo y demás ingresos y paga a tu tipo marginal.
Hacienda llama a esto rendimiento del capital inmobiliario. Esta calculadora solo sirve para España; en otros países el alquiler también paga impuesto sobre la renta, con otros gastos y sin estas reducciones.
Cómo usar la calculadora
- Alquiler al mes: lo que te paga el inquilino, sin los suministros que te devuelva.
- Intereses de la hipoteca: solo la parte de intereses del año. El banco te da un certificado con la cifra.
- Reparaciones y conservación: arreglos que mantienen la vivienda como estaba.
- Lo que te costó la vivienda: precio más impuestos y gastos de la compra. Si no los recuerdas, calcúlalos con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
- Parte que es construcción: en el recibo del IBI, el valor catastral de la construcción entre el total. El suelo no se amortiza.
- Reducción: según la fecha del contrato y tu caso.
- Tu tipo marginal: el porcentaje de tu último tramo de IRPF. Si no lo sabes, la calculadora de IRPF de la nómina te lo dice.
En Opciones avanzadas puedes poner el valor catastral (si es mayor que lo que te costó, la amortización sale mayor), los muebles que alquilas, otros gastos y lo que te quedó pendiente de intereses y reparaciones de años anteriores.
Fórmula del IRPF del alquiler
Rendimiento neto = alquiler del año − intereses y reparaciones (con límite) − otros gastos − amortización Amortización = 3 % × mayor (lo que te costó, valor catastral) × parte de construcción Rendimiento que tributa = rendimiento neto × (1 − reducción) IRPF ≈ rendimiento que tributa × tu tipo marginal
Las reglas están en el artículo 23 de la Ley del IRPF y en los artículos 13 y 14 del Reglamento. Lo más importante:
- Intereses y reparaciones, juntos, no pueden pasar de lo que cobras de alquiler en el año. Lo que sobra se deduce en los 4 años siguientes.
- IBI, basuras, comunidad, seguros, agencia, abogado y demás gastos se restan enteros, aunque den pérdidas.
- Amortización: el 3 % del valor de la construcción cada año. Los muebles, un 10 %.
- La reducción solo se aplica si el rendimiento es positivo y lo declaras tú.
Ejemplo: vivienda alquilada por 900 € al mes
Con los valores de ejemplo: alquiler de 900 € al mes, vivienda que costó 200.000 € con un 60 % de construcción, contrato de 2024 (reducción del 50 %) y tipo marginal del 30 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler del año | 10.800,00 € |
| Intereses de la hipoteca | −2.500,00 € |
| Reparaciones | −600,00 € |
| IBI, comunidad y seguro | −1.610,00 € |
| Amortización (3 % de 120.000 €) | −3.600,00 € |
| Rendimiento neto | 2.490,00 € |
| Reducción del 50 % | −1.245,00 € |
| Rendimiento que tributa | 1.245,00 € |
| IRPF aproximado al 30 % | 373,50 € |
| Te queda limpio al año | 5.716,50 € |
De cada 100 € de alquiler, unos 3 € van al IRPF. La amortización no la pagas de tu bolsillo, pero resta igual: es la que más baja el impuesto. Sin reducción (por ejemplo, un alquiler de temporada), pagarías 747 €.
La reducción por alquilar vivienda habitual
Depende de la fecha del contrato:
| Contrato firmado | Reducción |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Del 26 de mayo de 2023 al 1 de diciembre de 2026 | 50 % en general; 60 % si rehabilitaste la vivienda en los 2 años anteriores; 70 % si es el primer alquiler en zona tensionada a un joven de 18 a 35 años o es alquiler social; 90 % si en zona tensionada bajas la renta más de un 5 % |
| Después del 1 de diciembre de 2026 | Si no eres gran tenedor, del 15 al 100 % según la renta y el inquilino; si lo eres, solo el 70 % (alquiler social) o el 60 % (vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores); si no, ninguna |
La última fila sale del Real Decreto-ley 29/2026: si no eres gran tenedor y bajas la renta más de un 5 %, al menos un 70 %; si no la subes (o la bajas un 5 % o menos), un 50 %; si la subes, del 40 al 15 %; en el primer alquiler de la vivienda, del 50 al 100 %. Las prórrogas tácitas en las que el plazo mínimo de 5 años acaba después del 1 de diciembre de 2026 tienen un 80 % si la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso; si no lo hace, queda derogado. Compruébalo en el BOE y elige «otro caso» para poner tu porcentaje.
Sin reducción: alquiler de temporada (por estudios o trabajo de unos meses), turístico, de habitaciones sin ser vivienda habitual o de locales.
Errores frecuentes al declarar un alquiler
- Olvidar la amortización. Es el gasto más grande y no sale en ningún recibo.
- Deducir la cuota entera de la hipoteca. Solo se deducen los intereses.
- Meter una reforma como reparación. Cambiar la cocina entera o ampliar es una mejora: se suma a lo que te costó la vivienda y se amortiza un 3 % al año.
- No declarar los meses vacíos. Si la vivienda estuvo vacía parte del año, por esos días se declara una imputación de rentas (un 1,1 o 2 % del valor catastral) y los gastos se reparten.
Si quieres saber cuánto te rinde de verdad la vivienda, calcula su rentabilidad del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una vivienda?
Depende de tus gastos, de la reducción y de tu tipo marginal. Con 900 € al mes, 4.710 € de gastos al año, 3.600 € de amortización, una reducción del 50 % y un tipo del 30 %, 373,50 € al año: de cada 100 € de alquiler, unos 3 €.
¿Qué gastos puedo desgravar de un alquiler?
Los intereses de la hipoteca, las reparaciones, el IBI y la tasa de basuras, la comunidad, los seguros, la agencia o el administrador, el abogado, los suministros que pagues tú y la amortización de la vivienda y los muebles. Los intereses y las reparaciones, juntos, tienen como límite lo que cobras en el año.
¿Cómo se calcula la amortización de una vivienda alquilada?
Es el 3 % del mayor entre lo que te costó (con impuestos y gastos de compra) y el valor catastral, sin contar el suelo. Con 200.000 € y un 60 % de construcción: 200.000 × 0,60 × 3 % = 3.600 € al año.
¿Qué reducción tengo por alquilar mi vivienda?
Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, un 60 %. Si se firmó entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026, un 50 % en general y un 60, 70 o 90 % en casos concretos. Para los posteriores, del 15 al 100 % si no eres gran tenedor (y solo el 70 o el 60 % en dos casos si lo eres), según el Real Decreto-ley 29/2026, si el Congreso lo convalida.
¿Qué pasa si el alquiler me da pérdidas?
Si los gastos superan lo que cobras, el rendimiento sale negativo: no pagas IRPF por el alquiler y esa pérdida se resta del resto de tus ingresos de la base general. No hay reducción. Ojo: los intereses y las reparaciones no pueden crear pérdidas; lo que pase del alquiler se guarda para los 4 años siguientes.
¿Dónde se declara el alquiler en la renta?
En el apartado de rendimientos del capital inmobiliario de la declaración, dentro de los inmuebles arrendados. La Agencia Tributaria explica cada casilla y te deja ver tus datos fiscales con el valor catastral.