En resumen
- Comprar una vivienda de 250.000 con 50.000 de entrada e hipoteca al 3 % deja 27.206 más de patrimonio que alquilar una igual por 1.000 al mes al cabo de 15 años.
- En ese ejemplo, comprar empieza a compensar a partir del año 10; si solo vives 5 años en la vivienda, alquilar te deja unos 17.614 más.
- Lo que más pesa al decidir entre comprar o alquilar son los años que vivirás en la casa, el alquiler frente al precio y lo que rendiría el dinero invertido.
- Si el alquiler de un año es menos del 4 % del precio de la casa, alquilar suele salir mejor; si pasa del 5-6 %, suele compensar comprar.
Comprar o alquilar: gana la opción que te deja más patrimonio
Es mejor la opción que te deja más patrimonio al final de los años que vas a vivir allí, no la que tiene el pago mensual más bajo. La cuota de la hipoteca no es un gasto perdido del todo: una parte va a pagar la casa, que además puede subir de precio. Y el alquiler tampoco es tirar el dinero: quien alquila no paga impuestos de compra ni entrada, y puede invertir ese dinero.
Esta calculadora pone a dos personas con el mismo dinero y los mismos ingresos en los dos caminos:
- La que compra paga la entrada, los impuestos y gastos de compra y, cada mes, la cuota, la comunidad, el mantenimiento y los seguros. Al final tiene la casa (menos lo que aún deba al banco).
- La que alquila invierte desde el primer día el dinero que la otra ha gastado en comprar y paga el alquiler, que sube cada año.
Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia. Al final se suma todo y se compara.
Cómo usar la calculadora
Con seis datos tienes el resultado: el precio, la entrada, el alquiler, los años que vivirás allí, la hipoteca y los impuestos de compra.
- Precio de la vivienda y entrada. La entrada es la parte del precio que pagas con tus ahorros; los bancos suelen pedir al menos el 20 %.
- Alquiler mensual de una vivienda parecida. Busca anuncios de casas similares en la misma zona.
- Años que vivirás en ella. Es el dato que más cambia el resultado.
- Interés y plazo de la hipoteca.
- Impuestos y gastos de compra. En España suelen sumar entre un 8 y un 12 % del precio. Cada comunidad autónoma fija sus tipos, y el Ministerio de Hacienda los recoge cada año en su informe de Tributación Autonómica.
En Opciones avanzadas puedes ajustar los gastos del propietario (comunidad, mantenimiento, impuestos de la vivienda, seguros), los del inquilino, cuánto suben cada año la vivienda y el alquiler, la rentabilidad de lo que inviertes, los impuestos sobre esa ganancia y los gastos si vendieras la casa.
El resultado te da dos cifras: cuánto patrimonio de más te deja la mejor opción en los años que elegiste y el año a partir del cual compensa comprar. Antes de ese año, sale mejor alquilar. Si comprar solo gana durante unos años, o ninguno, también te lo dice. La tabla año a año enseña el patrimonio de cada opción.
Cómo se calcula si compensa comprar o alquilar
Se compara el patrimonio de cada opción al final de cada año: el de quien compra es la casa menos la deuda más lo invertido, y el de quien alquila, lo invertido. La calculadora lo simula mes a mes:
Patrimonio si compras = Valor de la vivienda − Deuda pendiente + Lo invertido Patrimonio si alquilas = Lo invertido Valor de la vivienda = Precio × (1 + subida anual) ^ años
- Deuda pendiente: lo que aún debes de la hipoteca, calculada con el sistema francés.
- Lo invertido: el dinero que cada uno ha ido invirtiendo, con la rentabilidad que elijas. Quien alquila empieza con la entrada, los impuestos y los gastos que no ha tenido que pagar.
Si pones gastos de venta, se restan del valor de la casa; si pones impuestos, se restan de la ganancia de las inversiones.
Ejemplo: vivienda de 250.000 o alquiler de 1.000 al mes
Con una vivienda de 250.000 y un alquiler de 1.000 al mes, comprar te deja 27.206 más al cabo de 15 años. Son los valores de ejemplo de la calculadora: vivienda de 250.000 con 50.000 de entrada, hipoteca a 30 años al 3 %, un 11 % de impuestos y gastos, 10.000 en muebles y un alquiler de 1.000 al mes. La vivienda y el alquiler suben un 2 % al año y lo invertido rinde un 6 %.
| Al cabo de 15 años | Alquilar | Comprar |
|---|---|---|
| Dinero que sale al empezar | 1.500 | 87.500 |
| Dinero invertido al final | 208.217 | 21.058 |
| Vivienda (valor menos deuda) | 0 | 214.366 |
| Patrimonio neto | 208.217 | 235.423 |
La ventaja de comprar no llega desde el principio: los primeros años gana alquilar, porque quien compra ha gastado 27.500 en impuestos y gastos que no recupera. Comprar empieza a compensar a partir del año 10. Si solo vas a vivir allí 5 años, alquilar te dejaría unos 17.614 más.
¿Qué datos cambian más el resultado?
Los que más pesan son el alquiler frente al precio, cuánto sube la vivienda y lo que rinde lo invertido. Con el mismo ejemplo a 15 años, cambiando un solo dato:
| Cambio | Resultado |
|---|---|
| Alquiler de 900 en vez de 1.000 | Alquilar gana por 5.172 |
| La vivienda no sube de precio | Alquilar gana por 59.261 |
| Lo invertido rinde un 8 % | Alquilar gana por 38.296 |
| Impuesto del 19 % sobre la ganancia de la inversión | Comprar gana por 49.394 |
| Gastos de venta del 5 % | Comprar gana por 10.383 |
La lección: no hay una respuesta universal. Pesan mucho los años que te quedes, la relación entre el precio y el alquiler y lo que de verdad ganarías invirtiendo. Una regla rápida: si el alquiler de un año es menos del 4 % del precio de la casa, alquilar suele salir bien; si pasa del 5-6 %, suele compensar comprar. Puedes ver esa relación desde el lado del propietario con la calculadora de rentabilidad del alquiler.
Ventajas de comprar y de alquilar que no salen en los números
Comprar te obliga a ahorrar y te da estabilidad; alquilar te da flexibilidad para mudarte.
- Comprar obliga a ahorrar. Si alquilas pero no inviertes la diferencia, la comparación se cae: ese dinero se acaba gastando.
- Alquilar da flexibilidad. Cambiar de ciudad o de casa es mucho más fácil y barato.
- Comprar da estabilidad. Nadie te sube el alquiler ni te pide la casa al terminar el contrato.
- La hipoteca es una deuda larga. Antes de comprar, comprueba cuánto te pueden prestar con la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.
¿Todavía dudas entre las dos opciones? La guía ¿Comprar o alquilar vivienda? Qué te conviene más explica cuándo conviene cada una, qué pesa más en la decisión y un ejemplo con números.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hay que vivir en una casa para que compense comprar?
Depende del caso, pero suelen hacer falta bastantes años para recuperar los impuestos y gastos de la compra. En el ejemplo de la calculadora, 10 años. Por debajo de 5 años, alquilar suele salir mejor.
¿Qué rentabilidad pongo para lo invertido?
La de lo que harías de verdad con ese dinero. Una cartera diversificada de bolsa mundial ha dado de media entre un 6 y un 8 % al año a largo plazo, con años muy malos por el camino. Si lo dejarías en una cuenta o un depósito, pon su interés. Puedes ver cómo crece con la calculadora de interés compuesto.
¿La calculadora tiene en cuenta la inflación?
¿Y si termino de pagar la hipoteca antes de irme?
La calculadora deja de contar la cuota y los seguros vinculados cuando acaba la hipoteca. A partir de ahí, quien compra solo paga la comunidad y el mantenimiento, y puede invertir cada mes mucho más que quien alquila.
¿Qué es mejor, rentar o comprar casa en México?
Depende sobre todo de la tasa del crédito, que en México suele pasar del 10 %, y de los años que vivas allí: a pocos años suele salir mejor rentar. Un ejemplo: casa de 3 millones de pesos, 20 % de enganche, crédito al 10,5 % a 20 años, un 6 % de gastos de compra, 1.500 al mes de mantenimiento y predial, y una renta de 15.000 al mes que sube un 5 % al año, igual que la casa, sin muebles, seguros ni otros gastos. Si quien renta invierte la diferencia al 9 %, a 10 años tiene unos 156.000 pesos más que quien compra (con una inflación del 4 %); comprar solo empieza a ganar a partir del año 14. Cambia la moneda y pon tus datos: la tasa del crédito es lo que más mueve el resultado.
¿Es mejor arrendar o comprar en Chile?
Depende de cuánto pagues de dividendo frente al arriendo y de lo que ganarías invirtiendo el pie. Calcula primero el dividendo en UF con el simulador de crédito hipotecario en Chile y pon aquí el precio en pesos, el pie y el arriendo de un departamento parecido. Si el dividendo, con gastos comunes y contribuciones, se parece al arriendo y vas a vivir allí muchos años, comprar suele compensar.
¿Compensa comprar casa a los 50 o a los 60 años?
Puede compensar, pero con menos margen. Muchos bancos piden terminar de pagar antes de los 70-75 años, así que el plazo es corto y la cuota, más alta. Además, tienes menos años para repartir los impuestos y gastos de la compra. Pon en la calculadora los años que vivirás allí y un plazo de hipoteca realista para tu edad.