Diferencias entre hipoteca fija y variable
La diferencia está en quién asume el riesgo de que suban los tipos de interés: en la fija lo asume el banco y en la variable, tú. Por eso la fija suele tener un interés algo más alto al empezar, y la variable, uno más bajo que puede cambiar. No siempre es así: cuando el mercado espera bajadas de tipos, la fija puede salir más barata desde el principio.
| Hipoteca fija | Hipoteca variable | |
|---|---|---|
| Qué es | El interés es el mismo durante todo el préstamo | El interés es un índice (como el euríbor) más un diferencial fijo |
| Cuota | Siempre la misma | Se recalcula cada 6 o 12 meses |
| Interés al empezar | Normalmente algo más alto | Normalmente algo más bajo |
| Ventajas | Sabes lo que pagarás hasta el final; no te afectan las subidas | Si los tipos bajan o se mantienen, pagas menos; suele tener comisiones más bajas por adelantar dinero |
| Inconvenientes | Si los tipos bajan, sigues pagando el interés de antes | Si los tipos suben, la cuota puede subir mucho |
| Riesgo para ti | Ninguno si suben los tipos | Todo el de las subidas |
| Cuándo elegirla | Si vas justo o quieres certeza durante muchos años | Si tienes margen para cuotas más altas o vas a devolver el préstamo pronto |
Entre las dos está la hipoteca mixta: un interés fijo los primeros años (por ejemplo, 5 o 10) y variable el resto del plazo.
Hipoteca fija
En una hipoteca fija el TIN (el interés anual que cobra el banco) se pacta al firmar y no cambia nunca. La cuota es la misma el primer mes y el último, así que puedes planificar tu presupuesto durante 20 o 30 años sin sorpresas.
El precio de esa tranquilidad es que el banco te cobra un interés que cubre el riesgo de que los tipos suban, y si bajan, no te beneficias salvo que cambies la hipoteca a otro banco o la renegocies. Además, adelantar dinero suele tener una comisión más alta. En España, la Ley 5/2019 la limita en las fijas al 2 % de lo que adelantas durante los 10 primeros años y al 1,5 % después, y solo si el banco pierde dinero con la operación. Estos límites valen para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; en las anteriores, mira tu contrato.
En México, la mayoría de los créditos hipotecarios bancarios son a tasa fija. En Colombia y Chile también existen créditos en UVR o en UF, unidades que suben con la inflación: aunque el interés sea fijo, la cuota en pesos sube con los precios.
Hipoteca variable
En una hipoteca variable el TIN es la suma de dos partes:
TIN = índice de referencia + diferencial índice = cambia con el mercado (en la zona euro, el euríbor; en España, casi siempre a 12 meses) diferencial = margen fijo del banco, igual todo el préstamo
Cada 6 o 12 meses, según el contrato, el banco toma el último valor del índice, le suma el diferencial y recalcula la cuota con lo que te queda por pagar. Si el índice sube, pagas más; si baja, menos. Fuera de la zona euro se usan otros índices, como la TIIE en México.
Su gran ventaja es que suele empezar con un interés más bajo y que, si los tipos bajan, la cuota baja contigo. También suele ser más barato adelantar dinero: en España, en las hipotecas firmadas desde junio de 2019, la comisión máxima es del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros (según el contrato) y después no hay comisión. Además, la ley española no permite que el interés sea negativo aunque el índice lo sea.
Cuál te conviene
Nadie sabe qué harán los tipos de interés en los próximos 25 años, así que no decidas por una previsión. Decide por cuánto riesgo puedes asumir:
- Comprueba tu margen. Calcula la cuota con el interés de hoy y con 2 puntos más. Si con 2 puntos más la cuota pasa del 35 % de tus ingresos netos o no te llega para pagarla, la fija es más prudente. En la calculadora de arriba, escribe tus ingresos en «Opciones avanzadas» y verás qué parte se lleva la cuota.
- Mira la diferencia de interés entre las dos. Cuanto más barata sea la variable frente a la fija, más tendrían que subir los tipos para que la fija salga mejor.
- Piensa en el plazo. A 25 o 30 años la incertidumbre es enorme. Si piensas devolver el préstamo en pocos años o vender la casa, la variable tiene menos tiempo para jugar en tu contra.
- Piensa si adelantarás dinero. Si vas a amortizar a menudo, las comisiones más bajas de la variable ayudan. Calcula el efecto con la calculadora de amortización anticipada.
- La mixta es un término medio: te protege los primeros años, cuando debes más, y después pasa a variable.
- Compara la TAE con y sin bonificaciones (rebajas de interés a cambio de contratar seguros u otros productos). Lo ves en la calculadora de bonificaciones de hipoteca.
Ejemplo con números
Con los valores de ejemplo de la calculadora de arriba (una vivienda de 250.000, 80.000 de ahorros y 25 años) pides una hipoteca de 196.725. Te ofrecen un 3 % fijo o una variable que hoy saldría al 2,5 %:
| Escenario | Cuota mensual | Intereses en 25 años |
|---|---|---|
| Fija al 3 % | 932,89 | 83.143 |
| Variable al 2,5 % todo el plazo | 882,54 | 68.037 |
| Variable: 2,5 % los 5 primeros años y 3,5 % después | 882,54 y luego 965,91 | 88.046 |
| Variable: 2,5 % los 5 primeros años y 4,5 % después | 882,54 y luego 1.053,66 | 109.107 |
Si el interés de la variable se mantiene, ahorras unos 15.100. Si a los 5 años sube al 3,5 %, ya pagas unos 4.900 más que con la fija, y si sube al 4,5 %, unos 26.000 más. En este ejemplo, la variable compensa si desde el sexto año su interés se queda por debajo del 3,26 %.
Para probar la variable en la calculadora, pon el interés de hoy y repite el cálculo con uno o dos puntos más: así verás la cuota en el peor caso que podrías asumir.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, una hipoteca fija o una variable?
Ninguna es mejor siempre. La fija es mejor si los tipos suben o si necesitas una cuota segura; la variable, si los tipos se mantienen o bajan y puedes asumir subidas. Si una subida de 2 puntos te pusiera en apuros, la fija es más prudente.
¿Se puede cambiar una hipoteca variable a fija?
Sí, negociándolo con tu banco (una novación) o llevándote la hipoteca a otro banco (una subrogación). En España, la comisión por pasar de variable a fija es como mucho del 0,05 % del capital que se devuelva los 3 primeros años del préstamo, y nula después; si en la novación no devuelves capital, no hay comisión. Vale para todas las hipotecas, sea cual sea su fecha de firma. Pide antes por escrito todos los costes de la operación.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca variable?
Es la parte fija del interés que el banco suma al índice y que no cambia en toda la vida del préstamo. Si el euríbor está en el 2,2 % y tu diferencial es del 0,6 %, pagas un 2,8 %. Cada décima menos de diferencial se nota en miles de intereses.
¿Cuánto sube la cuota si sube el euríbor?
Depende de lo que debas y del plazo. Con 196.725 a 25 años, pasar del 2,5 % al 3,5 % sube la cuota de 882,54 a 984,85: unos 100 más al mes por cada punto. La subida se aplica en la siguiente revisión, no de inmediato.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Es una hipoteca con interés fijo los primeros años y variable el resto. Te protege al principio, cuando la deuda es mayor, y su interés de los primeros años suele ser algo más bajo que el de una hipoteca fija a todo el plazo.