Diferencias entre una hipoteca fija y una mixta
La diferencia está en quién asume el riesgo de que suban los tipos de interés después de los primeros años: en la fija lo asume el banco todo el plazo; en la mixta, solo durante el tramo fijo, y después lo asumes tú. Por eso la mixta suele empezar con un interés algo más bajo que la fija.
| Hipoteca fija | Hipoteca mixta | |
|---|---|---|
| Interés | El mismo hasta el final | Fijo unos años; después, índice más diferencial |
| Cuota | Siempre igual | Igual en el tramo fijo; después se recalcula cada 6 o 12 meses |
| Interés al empezar | Normalmente algo más alto | Normalmente algo más bajo |
| Riesgo para ti | Ninguno si suben los tipos | Ninguno en el tramo fijo; todo el de las subidas después |
| Si los tipos bajan | Sigues pagando lo mismo | Si bajan cuando llega el tramo variable, pagas menos |
| Comisión por adelantar dinero en España | Hasta un 2 % o un 1,5 % | La de la fija en el tramo fijo; casi nunca en el tramo variable |
| Cuándo encaja | Si quieres certeza total durante 20 o 30 años | Si quieres certeza unos años y tendrás margen o menos deuda después |
El diferencial es el margen fijo que el banco suma al índice en el tramo variable, y no cambia en toda la vida del préstamo. Si quieres comparar la fija con una hipoteca variable desde el primer día, lo tienes en la guía hipoteca fija o variable. Aquí nos centramos en la mixta.
Cómo funciona una hipoteca mixta
Una hipoteca mixta funciona como una fija durante los primeros años y como una variable el resto del plazo. En el contrato verás tres datos:
Tramo fijo = número de años con interés fijo (por ejemplo, 10) Interés fijo = el TIN de esos años (por ejemplo, 2,6 %) Tramo variable = índice + diferencial (por ejemplo, euríbor + 0,7 %)
El TIN (tipo de interés nominal) es el interés anual sin comisiones. Durante el tramo fijo la cuota no se mueve. El primer día del tramo variable, el banco toma el último valor del índice, le suma el diferencial y recalcula la cuota con lo que debes y los años que quedan. A partir de ahí, la revisa cada 6 o 12 meses.
Cuanto más largo es el tramo fijo, más se parece a una fija y más alto suele ser su interés. Un tramo de 3 o 5 años protege poco, porque al acabar todavía debes casi todo. Uno de 10 o 15 años te cubre mientras la deuda es más grande.
Cuánto debes cuando acaba el tramo fijo
Al acabar el tramo fijo todavía debes una parte grande del préstamo, porque al principio de una hipoteca casi toda la cuota son intereses. Ese es el dinero que queda expuesto a los tipos de interés del futuro.
Con 196.725 € a 25 años al 2,6 % fijo los 10 primeros años:
- Al acabar el año 10 has devuelto 63.818 € y todavía debes 132.907 €: unos 68 de cada 100 euros que pediste.
- Con la fija al 3 %, al mismo tiempo deberías 135.088 €, casi lo mismo.
Por eso el tramo variable no es un detalle: son 15 años y más de la mitad de la deuda. Puedes recortar ese riesgo adelantando dinero durante el tramo fijo. Mira el efecto con la calculadora de amortización anticipada.
Comisiones de una hipoteca mixta en España
En España, cada tramo tiene las comisiones por adelantar dinero de su tipo de interés. Lo dice el artículo 23 de la Ley de crédito inmobiliario, para las hipotecas firmadas desde junio de 2019:
- Tramo fijo: como mucho un 2 % de lo que devuelves en los 10 primeros años (contados desde la firma o desde que empieza el tipo fijo) y un 1,5 % después. Y nunca más de lo que el banco pierda de verdad.
- Tramo variable: como mucho un 0,25 % los 3 primeros años del préstamo o un 0,15 % los 5 primeros, según el contrato. Si tu tramo fijo dura 5 años o más, cuando llega el tramo variable ya han pasado esos plazos.
Si ya tienes una hipoteca variable y la cambias a una mixta con al menos 3 años fijos, la comisión tiene el mismo tope que si la cambias a fija: un 0,05 % del capital que devuelvas, solo los 3 primeros años del préstamo, y nada después.
Hipoteca fija o mixta en Latinoamérica
En varios países de Latinoamérica la mayoría de créditos hipotecarios son a tasa fija, y la tasa mixta existe con otros nombres. En Chile, por ejemplo, hay créditos con tasa fija los primeros años y variable después, y la cuota se llama dividendo. En México predominan los créditos a tasa fija.
Ojo con una diferencia: un crédito en unidades que suben con la inflación (como la UF en Chile o la UVR en Colombia) no es mixto, pero tampoco tiene una cuota fija en pesos. Si dudas, pregunta siempre lo mismo: qué puede cambiar la cuota, cuándo y con qué límite.
Cuál te conviene
Nadie sabe qué tipos de interés habrá dentro de 10 años, así que no decidas por una previsión. Decide por el riesgo que puedes asumir:
- Calcula la cuota del tramo variable con 2 puntos más. Pon en el simulador de hipoteca el interés de hoy de la variable con 2 puntos más. Si esa cuota se te comería más de 35 de cada 100 euros de tus ingresos netos, la fija es más prudente.
- Mira la diferencia de interés entre las dos. Si la mixta solo es una o dos décimas más barata, compras poco ahorro con mucho riesgo después.
- Piensa en tus planes. Si crees que venderás la casa o devolverás buena parte del préstamo antes de que acabe el tramo fijo, la mixta encaja bien: disfrutas del interés bajo y apenas pisas el tramo variable.
- Elige un tramo fijo largo. Un tramo de 10 o 15 años te protege cuando más debes.
- Compara la TAE con y sin bonificaciones. La TAE suma al interés las comisiones y gastos. Muchas mixtas anuncian su interés bonificado, a cambio de contratar seguros o domiciliar la nómina; lo ves en la calculadora de bonificaciones de hipoteca.
Ejemplo con números
Con los valores de ejemplo de la calculadora de arriba (una vivienda de 250.000 €, 80.000 € de ahorros y 25 años) pides una hipoteca de 196.725 €. Te ofrecen un 3 % fijo, o una mixta al 2,6 % los 10 primeros años y después variable. Imagina que, desde el año 11, el interés de la mixta se quedara siempre en el mismo valor:
| Escenario | Cuota años 1 a 10 (€) | Cuota años 11 a 25 (€) | Intereses en 25 años (€) |
|---|---|---|---|
| Fija al 3 % | 932,89 | 932,89 | 83.143 |
| Mixta, y luego 2,5 % | 892,48 | 886,21 | 69.891 |
| Mixta, y luego 3 % | 892,48 | 917,83 | 75.583 |
| Mixta, y luego 4 % | 892,48 | 983,10 | 87.331 |
| Mixta, y luego 5 % | 892,48 | 1.051,02 | 99.557 |
Los 10 primeros años la mixta te ahorra 40,41 € al mes, unos 4.850 € en total. Después todo depende del tramo variable: si su interés se queda por debajo del 3,65 %, la mixta gana; si sube al 5 %, pagas unos 16.400 € más que con la fija.
Ahora mira una mixta con solo 5 años fijos al 2,4 %. La cuota empieza en 872,67 €, pero desde el año 6 queda expuesta mucha más deuda: con un 4 % después, la cuota pasa a 1.007,19 € y los intereses suben a 97.360 €; con un 5 %, a 1.096,90 € y 118.890 €. Cuanto más corto el tramo fijo, más pesa lo que pase después.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, una hipoteca fija o una mixta?
Ninguna es mejor siempre. La fija es mejor si quieres una cuota segura todo el plazo o si los tipos suben mucho más adelante. La mixta es mejor si los tipos se quedan parecidos cuando llega el tramo variable o si devuelves buena parte del préstamo antes. En el ejemplo, la mixta gana si su interés desde el año 11 se queda por debajo del 3,65 %.
¿Qué pasa cuando termina el tramo fijo de una hipoteca mixta?
La hipoteca pasa a variable: el banco suma el índice del momento (en España, casi siempre el euríbor a 12 meses) y el diferencial pactado, y recalcula la cuota con lo que debes y los años que quedan. Desde entonces, la cuota cambia en cada revisión, cada 6 o 12 meses.
¿Cuántos años fijos conviene en una hipoteca mixta?
Cuantos más, más protección, pero más alto suele ser el interés. Con un tramo de 10 años, en el ejemplo aún debes unos 68 de cada 100 euros al acabarlo; con 5 años, más todavía. Si buscas tranquilidad, mira tramos de 10 años o más.
¿Se puede cambiar una hipoteca mixta a fija?
Sí, negociándolo con tu banco (una novación) o llevándote la hipoteca a otro banco (una subrogación). En España, si en el cambio adelantas dinero durante el tramo fijo, se aplica su comisión de hasta un 2 % o un 1,5 %, y nunca más de lo que el banco pierda. Pide por escrito todos los costes antes.
¿La hipoteca mixta tiene comisión por amortización anticipada?
En España, en el tramo fijo, como mucho un 2 % de lo que adelantes los 10 primeros años y un 1,5 % después. En el tramo variable, como mucho un 0,25 % o un 0,15 %, y solo los 3 o 5 primeros años del préstamo. La comisión nunca puede pasar de la pérdida real del banco.
¿Cuánto puede subir la cuota de una hipoteca mixta?
Depende de lo que debas al acabar el tramo fijo. En el ejemplo, con 132.907 € pendientes y 15 años por delante, la cuota pasa de 892,48 € a 983,10 € si el interés sube al 4 %, y a 1.051,02 € si sube al 5 %: entre 65 y 70 € más al mes por cada punto.