Subrogación o novación: la respuesta corta
Las dos sirven para mejorar una hipoteca que ya tienes. En la novación firmas con tu propio banco un cambio de las condiciones: el interés, el plazo o los dos. En la subrogación te llevas la hipoteca a otro banco, que paga lo que debes al antiguo y se queda con el préstamo con sus nuevas condiciones.
Primer paso, siempre: pide a tu banco que iguale la oferta del otro banco. Por ley, cuando otro banco te hace una oferta para subrogarse, el tuyo tiene 15 días, desde que te entrega el certificado de lo que debes, para igualarla con una novación.
| Te conviene la novación si… | Te conviene la subrogación si… |
|---|---|
| Tu banco te iguala, o casi, la oferta del otro | Otro banco te da bastante menos interés y tu banco no lo mejora |
| Quieres pocos trámites y menos gastos | El ahorro en intereses supera con margen los gastos del cambio |
| Te quedan pocos años de hipoteca | Te quedan muchos años, así que el ahorro se multiplica |
| Quieres ampliar el préstamo (solo se puede en la novación) | Quieres dejar productos que te obliga a tener tu banco |
Qué es la novación
La novación es un acuerdo con tu banco para cambiar las condiciones de la hipoteca: bajar el interés, pasar de variable a fija, alargar o acortar el plazo, quitar productos vinculados o, en algunos casos, ampliar el dinero prestado. Se firma ante notario y se inscribe en el registro.
Sus ventajas son que es más rápida y más barata: los honorarios de notaría y registro están rebajados por la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y la escritura no paga el impuesto de actos jurídicos documentados cuando cambia el interés o el plazo. El inconveniente es que dependes de lo que tu banco quiera ofrecerte.
Qué es la subrogación
En la subrogación por cambio de banco, otra entidad te hace una oferta vinculante, paga a tu banco lo que debes y se pone en su lugar. Solo se puede cambiar el interés y el plazo: no puedes pedir más dinero en la misma operación. Si necesitas más, tendría que ser una hipoteca nueva o una ampliación aparte, con sus propios gastos.
Pide al banco nuevo su oferta por escrito, con todos los gastos, y mira en tu contrato la comisión que puede cobrarte tu banco actual. La escritura de subrogación no paga el impuesto de actos jurídicos documentados.
La comisión que puede cobrarte tu banco por irte la limita la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, y solo si el banco pierde dinero con la operación:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima por irte |
|---|---|
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros (según el contrato); después, nada |
| Variable que pasa a fija en el banco nuevo | 0,05 % los 3 primeros años del préstamo; después, nada |
En las hipotecas anteriores a junio de 2019, mira tu contrato.
Qué gastos pagas tú en cada una
| Novación | Subrogación | |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Si el banco la pide | Sí, normalmente la pagas tú |
| Notaría y registro | Rebajados por ley; mira quién los paga en la oferta | Según el documento de gastos del banco nuevo |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | No, si cambias interés o plazo | No |
| Comisión de tu banco | La que diga tu contrato, si devuelves capital | La de la tabla de arriba, como máximo |
| Si puedes ampliar el préstamo | Sí, si el banco acepta | No |
Pide siempre los gastos por escrito antes de firmar. Muchos bancos asumen parte de los gastos de la subrogación para captar clientes; otros no.
Ejemplo con números
La calculadora de arriba trae una hipoteca con 150.000 € pendientes y 18 años por delante al 3 %. Como ya tienes la hipoteca, en «Precio de la vivienda» pon lo que debes hoy, y deja a cero los ahorros y los gastos de compra. Ejemplo: cambia las cifras por las tuyas. Otro banco te ofrece un 2,2 % y tu banco, si te quedas, un 2,5 %. Los gastos son de ejemplo: 1.500 € la subrogación (tasación y comisión) y 400 € la novación.
| Opción | Cuota mensual (€) | Intereses en 18 años (€) | Ahorro al mes (€) | Gastos de ejemplo (€) |
|---|---|---|---|---|
| Sin cambiar, al 3 % | 899,58 | 44.310,69 | 0,00 | 0,00 |
| Novación al 2,5 % | 863,08 | 36.426,56 | 36,50 | 400,00 |
| Subrogación al 2,2 % | 841,62 | 31.791,04 | 57,96 | 1.500,00 |
Con la subrogación ahorras 57,96 € al mes; con 1.500 € de gastos, los recuperas en 26 meses, y en 18 años pagas 12.519,65 € menos de intereses, 11.019,65 € después de gastos. Con la novación ahorras 36,50 € al mes y recuperas los 400 € en 11 meses; en total, 7.884,13 € menos de intereses, 7.484,13 € después de gastos. En este ejemplo gana la subrogación, pero si tu banco te iguala el 2,2 %, la novación sería mejor: el mismo ahorro con menos gastos.
Para probarlo, cambia el interés en la calculadora: primero pon el de hoy y luego el nuevo. Puedes cambiar también el plazo para ver qué pasa si lo acortas o lo alargas.
Cuándo compensa cambiar
- Al principio de la hipoteca, más. Los intereses pesan más los primeros años, cuando debes más, así que el mismo punto de interés ahorra más.
- A mitad, puede seguir compensando, si la diferencia de interés es grande. Con pocos años por delante, los gastos se comen el ahorro.
- Mira la TAE y no solo el TIN. Una oferta con el interés bajo puede pedirte seguros y otros productos que encarecen la hipoteca. Lo explica TIN o TAE y lo puedes calcular con la calculadora de bonificaciones de hipoteca.
- Si pasas de variable a fija, lee hipoteca fija o variable antes de firmar.
La subrogación del promotor no es esto
Cuando compras una vivienda nueva con la hipoteca que pidió el constructor, también se habla de subrogación: te quedas tú con esa hipoteca. Es otra operación, en la que cambias de deudor, no de banco. Esta guía trata la subrogación por cambio de banco.
Errores comunes
- No pedir antes una oferta a tu banco. Muchas veces iguala la del otro banco, y te ahorras trámites y gastos.
- Comparar solo la cuota. Alargar el plazo baja la cuota, pero suele subir lo que pagas en total.
- Olvidar los productos vinculados. Seguros y cuentas que te pide el banco nuevo tienen un coste cada año.
- No mirar la comisión de tu contrato. En una hipoteca fija puede llegar al 2 % de lo que debes: 3.000 € con 150.000 €.
Si piensas adelantar dinero en lugar de cambiar de banco, compara con la calculadora de amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación de hipoteca?
En la novación cambias las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco; en la subrogación te la llevas a otro banco, que paga lo que debes y se queda con el préstamo. Las dos permiten cambiar el interés y el plazo; solo la novación puede ampliar el dinero prestado.
¿Cuánto me cobra mi banco por llevarme la hipoteca a otro?
Como mucho, lo que fija la Ley 5/2019 para hipotecas desde junio de 2019, y solo si el banco pierde dinero: en una fija, el 2 % de lo que debes los 10 primeros años y el 1,5 % después; en una variable, el 0,25 % o el 0,15 % los primeros años y nada después.
¿Compensa la subrogación a mitad de la hipoteca?
Puede compensar si la diferencia de interés es grande y te quedan bastantes años. Divide los gastos del cambio entre lo que ahorras al mes: si los recuperas en pocos meses frente a los años que te quedan, compensa.
¿Puedo pedir más dinero al cambiar la hipoteca de banco?
No en la subrogación: la ley solo permite cambiar el interés y el plazo. Si necesitas más dinero, tendrías que negociar una ampliación con tu banco (una novación) o firmar una hipoteca nueva, con sus propios gastos e impuestos.
¿Mi banco puede impedir que me cambie a otro?
No puede impedirlo, pero sí igualar la oferta: tiene 15 días desde que entrega el certificado de lo que debes para firmar contigo una novación con las mismas condiciones. Si no lo hace, la subrogación sigue adelante.