En resumen
- Con una vivienda de 250.000 y un 40 % de financiación, una hipoteca inversa da 555,56 al mes durante 15 años; al 5 % de interés, a los 90 años se deben 180.555.
- En el ejemplo, de una casa que valdría 357.062 a los 90 años, unos 51 de cada 100 serían para pagar la deuda y 176.506 quedarían para los herederos.
- Cobrar los 100.000 de una vez en lugar de como renta sube la deuda a los 90 años de 180.555 a 252.866, porque los intereses corren desde el primer día.
- En España, la hipoteca inversa es para mayores de 65 años o personas con dependencia o discapacidad, y la deuda solo se cobra al fallecer.
Qué es una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa es un préstamo que te da el banco con la garantía de tu vivienda, pero al revés que una hipoteca normal: en vez de pagar tú cada mes, cobras tú, una renta al mes o un capital de una vez. Sigues viviendo en tu casa y no devuelves nada mientras vives. La deuda, con sus intereses, se paga cuando falleces: tus herederos pueden quedarse la casa pagando lo que se debe o venderla y quedarse la diferencia.
Está pensada para personas mayores con una vivienda pagada y una pensión que se queda corta. En España la regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007: pide tener 65 años o más, o una dependencia o una discapacidad de al menos el 33 %, y la vivienda debe ser la habitual. En EE. UU. se llama reverse mortgage y es para mayores de 62 años, como explica la oficina de protección al consumidor financiero. En otros países existe con otros nombres o no existe.
Cómo usar la calculadora de hipoteca inversa
- Valor de tu vivienda. Lo que vale hoy según una tasación.
- Tu edad. Si son dos, la del más joven: la deuda no se cobra hasta que fallezcan los dos.
- Parte del valor que te prestan. La decide el banco según tu edad, el valor de la casa y el interés. Cuanto más mayor eres, más te prestan, porque la deuda tendrá menos años para crecer.
- Cómo lo cobras. Una renta al mes durante unos años o todo de una vez al firmar.
- Interés anual (TIN). El tipo de interés que se suma a la deuda cada mes.
- Edad a la que calculas la deuda. La deuda se paga al fallecer, y nadie sabe cuándo será. Prueba con varias edades para ver qué quedaría en cada caso.
En Opciones avanzadas puedes poner cuánto sube la casa cada año, la comisión de apertura y los gastos de tasación y notaría, que se suman a la deuda.
Fórmula de la hipoteca inversa
Importe que te prestan = valor de la vivienda × % de financiación Renta al mes = importe ÷ meses de renta Cada mes: deuda = (deuda + lo que cobras ese mes) × (1 + TIN ÷ 12) Para herederos = valor de la vivienda al final − deuda (nunca menos de 0)
La deuda empieza con la comisión y los gastos y crece por dos lados: lo que vas cobrando y los intereses, que se calculan también sobre los intereses ya acumulados (es interés compuesto). Por eso crece cada vez más deprisa.
Ejemplo: vivienda de 250.000 a los 72 años
Con los valores de ejemplo de la calculadora (vivienda de 250.000, 72 años, un 40 % de financiación, renta durante 15 años, un 5 % de interés, un 1 % de comisión, 2.000 de gastos y la casa subiendo un 2 % al año):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Importe que te prestan | 100.000 |
| Renta al mes durante 15 años | 555,56 |
| Comisión y gastos | 3.000 |
| Intereses acumulados a los 90 años | 77.555 |
| Deuda a los 90 años | 180.555 |
| Valor de la vivienda a los 90 años | 357.062 |
| Para los herederos | 176.506 |
Cobras 555,56 al mes de los 72 a los 87 años. A los 90, la deuda es de 180.555: casi el doble de lo que cobraste. De cada 100 que valdría la casa, unos 51 serían para pagar la deuda y 49 para tus herederos.
Lo que queda depende mucho de la edad y de cuánto suba la casa:
| Caso | Deuda | Para herederos |
|---|---|---|
| A los 85 años | 127.974 | 195.428 |
| A los 90 años | 180.555 | 176.506 |
| A los 95 años | 231.717 | 162.508 |
| A los 90, si la casa no sube | 180.555 | 69.445 |
| A los 90, cobrando todo de una vez | 252.866 | 104.196 |
Si la casa no sube de valor, la deuda la supera a los 97 años.
Qué pasa con la vivienda y los herederos
Cuando falleces, tus herederos pueden:
- Pagar la deuda y quedarse la casa, con sus ahorros o con una hipoteca normal.
- Vender la casa, pagar la deuda y quedarse lo que sobre.
- No hacer nada: el banco cobra la deuda con la vivienda.
Si la deuda acaba siendo mayor que lo que vale la casa, en España el banco solo puede cobrarse hasta donde alcancen los bienes de la herencia: tus herederos no tienen que poner dinero suyo. En otros países depende del contrato, así que pregúntalo antes de firmar.
Ten en cuenta que, mientras vives en la casa, sigues pagando sus impuestos, su seguro y su mantenimiento, y que si la vendes en vida el banco puede pedirte que devuelvas la deuda.
Alternativas a la hipoteca inversa
- Vender la nuda propiedad. Vendes la casa pero te quedas a vivir en ella de por vida (el usufructo). Cobras de golpe, sin deuda. En España, la calculadora de usufructo te dice cuánto vale cada parte.
- Vender y alquilar o mudarte a una casa más pequeña. Liberas el dinero sin intereses, a cambio de dejar tu casa.
- Convertir tus ahorros en una renta. Si además tienes capital, la calculadora de renta vitalicia te dice qué renta al mes te da.
Para saber cuánto te falta al mes sobre tu pensión, usa la calculadora de ahorro para la jubilación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me dan por una hipoteca inversa?
Depende sobre todo de tu edad, del valor de la casa y del interés. Como orientación, el banco presta una parte del valor que sube con la edad. Con una vivienda de 250.000 y un 40 %, son 100.000: 555,56 al mes durante 15 años o 100.000 de una vez.
¿Qué pasa con la hipoteca inversa cuando muere el titular?
La deuda se hace exigible. Los herederos pueden pagarla y quedarse la casa, o venderla, pagar la deuda y quedarse la diferencia. En España, si la deuda supera lo que hay en la herencia, el banco no puede exigir el resto a los herederos.
¿Qué pasa si vivo más años de los que calcula el banco?
Sigues viviendo en tu casa: nadie puede echarte por vivir muchos años. Lo que pasa es que la renta temporal se acaba al final del plazo y la deuda sigue creciendo. Algunas hipotecas inversas incluyen un seguro que paga una renta de por vida a partir de cierta edad; pregúntalo en la oferta.
¿Cuánto cobran de interés por una hipoteca inversa?
Suele ser más alto que el de una hipoteca normal, porque el banco espera muchos años a cobrar. Prueba con varios tipos: en el ejemplo, cada punto de interés cambia mucho la deuda final, porque se acumula durante 18 años.
¿Es mejor una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad?
Con la hipoteca inversa la casa sigue siendo tuya y tus herederos la pueden recuperar pagando la deuda. Con la venta de la nuda propiedad cobras sin deuda ni intereses, pero la casa deja de ser tuya y tus herederos no la heredan. Compara lo que te ofrecen en cada caso.
¿Hay que pagar impuestos por la renta de una hipoteca inversa?
En España, lo que cobras de una hipoteca inversa sobre tu vivienda habitual no cuenta como renta y no paga IRPF si tienes más de 65 años o una dependencia severa o gran dependencia, según la disposición adicional 15.ª de la Ley del IRPF. Una discapacidad del 33 % permite firmarla, pero no da esa ventaja por sí sola: consulta tu caso en la Agencia Tributaria. Si la hipoteca inversa incluye un seguro de renta vitalicia, esa renta sí puede tributar. En otros países, consulta la autoridad fiscal.