Diferencias entre dar el 10 % y el 20 % de entrada
La diferencia está en cuánto dinero pides prestado: con un 10 % de entrada, el banco te presta el 90 % del precio; con un 20 %, el 80 %. Pedir más dinero sube la cuota y los intereses, y muchos bancos te tratan como un cliente de más riesgo: te cobran más interés, te piden un seguro o directamente no te prestan más del 80 %.
| Entrada del 10 % | Entrada del 20 % | |
|---|---|---|
| Ahorros que necesitas | La mitad | El doble |
| Cuándo puedes comprar | Antes | Más tarde, si tienes que ahorrar más |
| Préstamo que pides | 90 % del precio | 80 % del precio |
| Cuota al mes | Más alta | Más baja |
| Intereses totales | Más altos | Más bajos |
| Interés que ofrece el banco | A veces más alto | El habitual |
| Seguros o garantías extra | A menudo obligatorios | Normalmente no |
| Riesgo si baja el precio de la vivienda | Mayor: puedes deber más de lo que vale | Menor |
| Cuándo encaja | Ingresos estables y ahorrar el 20 % te llevaría años | Ya tienes el dinero sin vaciar tu colchón |
Además de la entrada, comprar tiene impuestos y gastos que casi nunca financia el banco: en España son los impuestos, la notaría, el registro y la tasación, y en otros países cambian mucho según los impuestos y el notario. Calcula los tuyos con la calculadora de gastos de compra de vivienda antes de decidir cuánto puedes dar de entrada.
Comprar con un 10 % de entrada
Con un 10 % de entrada compras años antes, pero el préstamo es mayor y te lo pueden encarecer. Muchos bancos solo prestan más del 80 % con alguna condición: un interés algo más alto, un aval de otra persona, una garantía pública o un seguro que pagas tú.
En EE. UU., un préstamo convencional con menos del 20 % de pago inicial suele pedir un seguro hipotecario privado (PMI), que protege al banco y no a ti, como explica la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor; se puede quitar más adelante, cuando la deuda baja lo suficiente. En México, Colombia, Chile o Perú, los bancos piden un enganche, una cuota inicial o un pie que cambia según el banco, el crédito y el tipo de vivienda, y los organismos públicos de vivienda, como el Infonavit en México, tienen sus propias reglas.
La ventaja es el tiempo. Si ahorrar el otro 10 % te lleva cinco años y mientras tanto pagas un alquiler, ese alquiler también es dinero que no vuelve. Lo puedes comparar en la guía ¿Comprar o alquilar vivienda?
Comprar con un 20 % de entrada
Con un 20 % de entrada pides menos, pagas menos cada mes y casi siempre consigues las condiciones normales del banco. El 80 % es el límite que usan muchos bancos como préstamo sin riesgo extra, y por encima suelen empezar los recargos.
Su riesgo es otro: vaciar tus ahorros. Si para llegar al 20 % te quedas sin dinero para imprevistos, una avería o unos meses sin ingresos pueden hacer que no llegues a la cuota. Por eso conviene dar el 20 % solo si después te queda un colchón de varios meses de gastos.
Cuándo conviene el 10 % y cuándo el 20 %
Conviene el 20 % si ya tienes ese dinero y te queda un colchón; conviene el 10 % si tus ingresos son estables y esperar a tener el 20 % te costaría años de alquiler o una subida de precios. Estos criterios ayudan a decidir:
- Compara la oferta del banco con las dos entradas. Si con el 10 % te cobran el mismo interés y sin seguros extra, la diferencia es solo la cuota; si te suben el interés, la diferencia puede ser de decenas de miles.
- Mira la cuota frente a tus ingresos. Una regla habitual es que la cuota no pase del 30 al 35 % de lo que cobras neto. Calcula tu límite con la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.
- No te quedes sin colchón. Es mejor dar un 15 % y guardar unos meses de gastos que dar un 20 % y quedarte a cero.
- Si el préstamo es a tipo variable, una entrada mayor te protege más si suben los tipos, porque la deuda es menor.
- Si piensas vender en pocos años, una entrada baja aumenta el riesgo de deber más de lo que vale la vivienda si los precios bajan.
- Si dudas sobre el plazo, la guía Hipoteca a 15 o 30 años compara la cuota y los intereses de cada uno.
Ejemplo con números
Quieres comprar una vivienda de 200.000 con una hipoteca a 30 años al 3 % TIN. Puedes dar 20.000 de entrada ya, o esperar a tener 40.000. Para comparar solo la entrada, dejamos fuera los impuestos y gastos de la compra. Las cifras salen de la calculadora de arriba:
| Entrada del 10 % al 3 % | Entrada del 20 % al 3 % | Entrada del 10 % al 3,5 % | |
|---|---|---|---|
| Entrada | 20.000,00 | 40.000,00 | 20.000,00 |
| Préstamo | 180.000,00 | 160.000,00 | 180.000,00 |
| Cuota al mes | 758,89 | 674,57 | 808,28 |
| Intereses en 30 años | 93.198,72 | 82.843,10 | 110.981,05 |
| Total que devuelves al banco | 273.198,72 | 242.843,10 | 290.981,05 |
Con el mismo interés, dar 20.000 más de entrada baja la cuota 84,32 al mes y ahorra 10.355,62 de intereses en 30 años. Si dar solo el 10 % hace que el banco te cobre un 3,5 % en vez de un 3 %, la cuota es 133,71 más alta que con el 20 % y los intereses suben 28.137,95.
Fíjate en la primera columna: los 20.000 que no das de entrada te cuestan 10.355,62 de intereses en 30 años si el interés no cambia. Esos 20.000 tendrían que rendirte más que el interés de la hipoteca para que te compense guardarlos en vez de darlos de entrada. Prueba en la calculadora de arriba con el precio, el interés y las entradas que te ofrezcan.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor dar el 10 % o el 20 % de entrada?
Si ya tienes el 20 % y te queda un colchón para imprevistos, dar el 20 % es mejor: la cuota y los intereses bajan, y el banco suele darte mejores condiciones. El 10 % compensa si tus ingresos son estables y ahorrar el resto te llevaría años.
¿Cuánto se necesita de entrada para comprar una casa?
Muchos bancos prestan hasta el 80 % del valor, así que lo habitual es tener un 20 % del precio más los impuestos y gastos de la compra. Hay bancos y programas que aceptan un 10 % o menos, a menudo con un interés más alto, un seguro o una garantía extra.
¿Cuánto es el enganche de una casa en México?
Depende del banco y del crédito: con un crédito bancario suele ir de un 10 a un 20 % del valor, y cuanto más das, mejores condiciones sueles conseguir. Los créditos del Infonavit y del Fovissste tienen sus propias reglas. A eso se suman los gastos de notaría e impuestos de la compra.
¿Qué es el PMI y cuándo se paga?
En EE. UU., el PMI es un seguro hipotecario privado que suele pedir el banco cuando das menos del 20 % de pago inicial en un préstamo convencional. Protege al banco, no a ti, y se paga normalmente cada mes junto con la cuota hasta que tu deuda baja lo suficiente para poder quitarlo.
¿Conviene dar más entrada o invertir ese dinero?
Depende del interés de la hipoteca y de lo que podrías ganar invirtiendo, con su riesgo. En el ejemplo, los 20.000 que no das de entrada cuestan 10.355,62 de intereses en 30 años al 3 %. Si dudas, la guía ¿Amortizar la hipoteca o invertir? compara las dos opciones.
¿Se puede comprar una vivienda sin entrada?
Es poco habitual. Algunos bancos financian el 100 % con un aval, una garantía pública para jóvenes o al comprar viviendas del propio banco, pero suele salir más caro. Aun así, tendrás que pagar con tus ahorros los impuestos y gastos de la compra.