En resumen
- Un crédito de 2.400 UF a 25 años al 4,2 % anual tiene un dividendo de 12,93 UF sin seguros; con seguros estimados, unos 14,01 UF (577.921 pesos con la UF a 41.237,01).
- Para comprar una vivienda de 3.000 UF con un 20 % de pie, el pie es de 600 UF y el crédito, de 2.400 UF.
- Con un dividendo de 577.921 pesos, si el banco pide que no pase del 25 % del sueldo, necesitas una renta líquida de unos 2.311.683 pesos.
- En ese crédito de 2.400 UF al 4,2 %, los seguros estimados y un 1,5 % de gastos suben la CAE a cerca del 5,03 %.
Cómo se calcula el dividendo de un crédito hipotecario en Chile
El dividendo es la cuota mensual del crédito hipotecario, y en Chile se calcula en UF: monto del crédito × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), más los seguros obligatorios. Un crédito de 2.400 UF a 25 años al 4,2 % anual da un dividendo de 12,93 UF; con los seguros, unos 14,01 UF, que con la UF a 41.237,01 pesos son unos 577.921 pesos.
La UF (Unidad de Fomento) es una unidad que sube cada día con la inflación. Como el crédito está en UF, la deuda y el dividendo se mantienen en UF, pero en pesos suben con los años al mismo ritmo que los precios. Por eso la tasa de un crédito hipotecario en Chile es más baja que en otros países: la inflación ya la cubre la UF. Esta calculadora es solo para Chile; para hipotecas en pesos, euros o dólares usa el simulador de hipoteca.
Cómo usar el simulador
- Valor de la vivienda, en UF. En los avisos de venta casi siempre aparece así.
- Pie: la parte que pagas al contado, en porcentaje. Muchos bancos financian hasta el 80 % del valor, así que el pie habitual es del 20 %.
- Plazo en años: lo más común son 20, 25 o 30.
- Tasa de interés anual en UF: la que te ofrece el banco. Pide simulaciones a varios y compara.
En Opciones avanzadas puedes cambiar el valor de la UF (viene un valor de 2026; consulta el del día en el Banco Central de Chile o el SII), las tasas de los seguros de desgravamen e incendio, los gastos operacionales, tu sueldo líquido y la parte máxima del sueldo que aceptas para el dividendo.
Fórmula del dividendo y de la CAE
Crédito = Valor de la vivienda × (1 − pie)
Dividendo base = Crédito × i ÷ (1 − (1 + i) ^ −n)
Dividendo total = Dividendo base + desgravamen + incendio y sismo
CAE = 12 × tasa mensual que iguala los dividendos totales
con lo que recibes (crédito − gastos operacionales)
- i es la tasa mensual: la tasa anual en UF dividida entre 12 (un 4,2 % anual es un 0,35 % mensual).
- n es el número de dividendos: 25 años son 300.
- El desgravamen se calcula sobre la deuda de cada mes y baja con el tiempo; el de incendio y sismo, sobre el valor de la construcción.
- La CAE (carga anual equivalente) es el costo real del crédito en un año. Según el reglamento de información al consumidor de créditos hipotecarios (Decreto 49 del Ministerio de Economía, publicado en 2026), incluye la tasa, el plazo, todos los seguros asociados y los gastos. Se calcula como la tasa mensual que iguala lo que recibes con los dividendos, multiplicada por 12.
Ejemplo: vivienda de 3.000 UF con un 20 % de pie
Con los valores de ejemplo (3.000 UF, 20 % de pie, 25 años, 4,2 % anual, UF a 41.237,01 y seguros y gastos estimados):
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Pie | 600 UF (24.742.206 pesos) |
| Monto del crédito | 2.400 UF |
| Dividendo sin seguros | 12,93 UF |
| Dividendo con seguros (primer mes) | 14,01 UF, unos 577.921 pesos |
| CAE aproximada | 5,03 % |
| Intereses en 25 años | 1.480 UF |
| Renta líquida necesaria (25 %) | unos 2.311.683 pesos |
De cada 100 UF que pagas en dividendos y seguros, unas 36 son intereses y 6 son seguros. Con 30 años en vez de 25 el dividendo baja, pero pagas bastantes más intereses: pruébalo cambiando el plazo.
Cuánta renta necesitas para un crédito hipotecario
Los bancos miran que el dividendo no se lleve una parte demasiado grande de tu sueldo. Como orientación, muchos piden que no pase de un 25 a 30 % de la renta líquida, aunque cada banco tiene su política y también revisa tus otras deudas, tu antigüedad laboral y la tasación de la vivienda. Con un dividendo de 577.921 pesos y un tope del 25 %, necesitas una renta de unos 2.311.683 pesos al mes; con un 30 %, de unos 1.926.403.
Si te falta renta, puedes alargar el plazo, subir el pie o buscar una vivienda más barata. Para calcular cuánto te prestarían según tu sueldo en cualquier país, mira qué hipoteca me puedo permitir.
Gastos y seguros del crédito hipotecario
- Seguro de desgravamen: paga la deuda si el titular fallece. Es obligatorio.
- Seguro de incendio y sismo: cubre la construcción. También es obligatorio. El nuevo reglamento de créditos hipotecarios obliga a detallar en la cotización el costo mensual de cada seguro.
- Gastos operacionales: tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y el impuesto de timbres y estampillas, que según el SII es de un 0,066 % por mes de plazo con un tope del 0,8 % del crédito. En la calculadora van como un porcentaje del crédito: es una estimación.
Las tasas de los seguros que trae la calculadora son estimaciones. La simulación de tu banco trae las exactas y la CAE oficial. Antes de firmar, compara la CAE y el costo total del crédito de al menos tres bancos, como recomienda el propio reglamento. Para pasar tasas mensuales a anuales, usa el conversor de tasas; si después piensas pagar parte de la deuda antes de tiempo, mira la calculadora de amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el dividendo de un crédito hipotecario?
Con la fórmula del sistema francés en UF: crédito × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i la tasa mensual y n el número de meses. A eso se suman los seguros de desgravamen e incendio. Para pasarlo a pesos, multiplica por el valor de la UF del día.
¿Cuánto es el dividendo de un crédito de 2.400 UF a 25 años?
Al 4,2 % anual, el dividendo sin seguros es de 12,93 UF al mes. Con seguros estimados sube a unos 14,01 UF, que con la UF a 41.237,01 son unos 577.921 pesos.
¿Qué es la CAE de un crédito hipotecario?
La CAE es la carga anual equivalente: un porcentaje que muestra el costo del crédito en un año, cualquiera que sea el plazo, sumando a la tasa los seguros y los gastos. Así la describe la Comisión para el Mercado Financiero en su guía de créditos hipotecarios de CMF Educa. En el ejemplo, una tasa del 4,2 % con seguros estimados y un 1,5 % de gastos da una CAE de cerca del 5,03 %. Sirve para comparar ofertas: con el mismo monto y plazo, conviene la de menor CAE. Para ver la CAE con tasas reales de varios bancos, usa el simulador de crédito hipotecario de la CMF, que solo incluye los seguros de desgravamen e incendio.
¿Cuánto pie necesito para comprar una casa en Chile?
Lo habitual es un 20 % del valor, porque muchos bancos financian hasta el 80 %. En una vivienda de 3.000 UF son 600 UF. Algunos bancos financian más con condiciones especiales.
¿Cuánta renta necesito para un crédito hipotecario?
Como referencia, que el dividendo no pase del 25 al 30 % de tu sueldo líquido. Con un dividendo de 577.921 pesos, necesitas unos 2,3 millones al mes si el tope es el 25 %.
¿Por qué sube el dividendo en pesos si la tasa es fija?
Porque el crédito está en UF y la UF sube con la inflación. El dividendo en UF (sin seguros) es el mismo todos los meses, pero cada UF vale más pesos con el tiempo.
¿Cuánto debo ganar para un crédito hipotecario de 2.000 UF?
A 25 años al 4,2 %, un crédito de 2.000 UF tiene un dividendo de unos 11,68 UF con seguros estimados (481.601 pesos con la UF a 41.237,01). Si el banco pide que no pase del 25 % de tu sueldo, necesitas una renta líquida de unos 1.926.403 pesos al mes. Para 3.000 UF, el dividendo sube a 17,52 UF (722.401 pesos) y la renta, a unos 2.889.604. Escribe en «Valor de la vivienda» el crédito más el pie para probar otras cifras.
¿Cuánto cobra el banco por prepagar el crédito hipotecario?
En créditos en UF de hasta 5.000 UF, la comisión de prepago no puede pasar de un mes y medio de intereses sobre lo que prepagas; en créditos en pesos, de un mes, según la CMF. Por encima de 5.000 UF, se rige por lo que diga tu escritura. Para ver cuánto ahorras al prepagar, usa la calculadora de amortización anticipada con tu deuda en UF.