En resumen
- Un alquiler vacacional a 60 por noche durante 140 noches ingresa 8.400 al año; con 3.400 de gastos y un 30 % de impuestos, te quedan 3.500, unos 292 al mes.
- Sobre una inversión de 170.000, esos 5.000 de beneficio antes de impuestos son una rentabilidad neta del 2,94 %, y del 2,06 % después de impuestos.
- Con 3.400 de gastos al año y 60 por noche hacen falta 57 noches solo para cubrir gastos; pasar de 140 a 180 noches sube lo que te queda de 3.500 a 5.180.
- En España, por los días sin alquilar se imputa una renta del 1,1 % del valor catastral al año (2 % si no se ha revisado en 10 años), en proporción a esos días.
Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler vacacional
La rentabilidad de un alquiler vacacional se calcula en cuatro pasos: ingresos (precio por noche por noches alquiladas), menos gastos del año, menos impuestos sobre el beneficio, y el resultado dividido entre lo que has invertido en la vivienda. Así sabes cuánto dinero te queda de verdad y qué porcentaje de tu inversión recuperas cada año.
El alquiler turístico puede dar más ingresos que el de larga duración, pero también tiene más gastos (limpiezas, comisiones de las plataformas, suministros, muebles que se estropean) y más trabajo. Por eso lo importante no es lo que cobras por noche, sino lo que te queda.
Cómo usar la calculadora
Necesitas el precio medio por noche, las noches que alquilas al año, el precio de la vivienda, tus gastos y tu tipo de impuesto.
- Precio medio por noche. La media de todo el año, no el precio de agosto. Si en temporada alta cobras 90 y en baja 45, la media estará entre las dos según cuántas noches alquiles en cada una.
- Noches alquiladas al año. Sé prudente. Llenar la vivienda fuera de vacaciones y fines de semana cuesta.
- Precio de compra. Para darte la rentabilidad en porcentaje. Si ya tenías la vivienda, pon lo que vale hoy.
- Gastos al año. Vienen seis de ejemplo: intereses de la hipoteca, comunidad, seguros, impuestos de la vivienda, limpieza y comisión de la plataforma. Cambia los importes, borra los que no tengas o añade otros.
- Impuesto sobre el beneficio. El porcentaje que pagarías por lo que ganas. En España es tu tipo más alto del IRPF; fuera de España, el de tu país.
En Opciones avanzadas puedes sumar los gastos de compra, reforma y muebles a lo invertido, y, si tributas en España, escribir el valor catastral para calcular la renta que te imputa Hacienda por los días sin alquilar.
Fórmula de la rentabilidad de un alquiler vacacional
La rentabilidad neta es el beneficio (ingresos menos gastos) dividido entre lo que has invertido:
Ingresos = Precio por noche × Noches alquiladas Beneficio = Ingresos − Gastos del año Te queda = Beneficio − Beneficio × Impuesto Rentabilidad neta = Beneficio / (Precio de compra + Gastos de compra y muebles) × 100 Noches para cubrir = Gastos del año / Precio por noche
Solo se cuentan como gasto los intereses de la hipoteca, no la cuota entera: la parte que devuelve capital es ahorro tuyo. Si el beneficio sale negativo, los impuestos se cuentan como cero.
Ejemplo: 60 por noche y 140 noches al año
Un alquiler a 60 por noche durante 140 noches al año deja 3.500 limpios, unos 292 al mes, después de 3.400 de gastos y un 30 % de impuestos. Son los valores de ejemplo de la calculadora, con una vivienda de 150.000 y 20.000 de gastos de compra y muebles:
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Ingresos al año | 8.400 |
| Gastos al año | 3.400 |
| Beneficio antes de impuestos | 5.000 |
| Impuestos | 1.500 |
| Te queda al año | 3.500 (unos 292 al mes) |
| Rentabilidad neta | 2,94 % |
| Rentabilidad después de impuestos | 2,06 % |
La vivienda está ocupada un 38 % del año y necesitas 57 noches solo para cubrir los gastos. Por cada noche alquilada te quedan 25 limpios.
Las noches lo cambian todo. Con el resto igual:
| Noches al año | Te queda al año | Rentabilidad neta |
|---|---|---|
| 100 | 1.820 | 1,53 % |
| 140 | 3.500 | 2,94 % |
| 180 | 5.180 | 4,35 % |
Subir el precio medio de 60 a 75 por noche, con las mismas 140 noches, deja 4.970 al año y una rentabilidad neta del 4,18 %.
¿Es más rentable el alquiler vacacional o el de larga duración?
Depende sobre todo de la ocupación. Un alquiler de larga duración cobra los doce meses con poco trabajo; el vacacional cobra más por noche, pero solo las noches que llenas y con muchos más gastos.
Una forma rápida de comparar: calcula aquí lo que te queda con el vacacional y, con la calculadora de rentabilidad del alquiler, lo que te quedaría alquilando todo el año a un inquilino. Si la diferencia es pequeña, el de larga duración suele compensar por tranquilidad. Ten en cuenta también:
- El trabajo. Reservas, entradas y salidas, limpiezas, mensajes, reseñas. Si lo delegas en una empresa, te cobrará una comisión que tienes que meter en los gastos.
- Las normas. Muchas ciudades limitan o prohíben las viviendas turísticas y exigen licencia o registro. Infórmate antes de comprar.
- El riesgo. Una mala temporada o una norma nueva pueden tumbar los números.
¿Cuántos impuestos paga un alquiler vacacional en España?
Si tributas en España, el beneficio del alquiler turístico se suma a tus demás ingresos en la declaración de la renta (IRPF) y paga a tu tipo marginal, el de tu tramo más alto. Con la escala general sin cambios autonómicos, es un 19 % por la parte de la base hasta 12.450 €, un 24 % hasta 20.200 €, un 30 % hasta 35.200 €, un 37 % hasta 60.000 €, un 45 % hasta 300.000 € y un 47 % por encima. Cada comunidad ajusta su parte, así que tu tipo puede variar unos puntos. Si no sabes cuál es tu tipo, puedes calcularlo con la calculadora de IRPF de la nómina.
Hay dos detalles que suben la factura:
- Renta imputada. Por los días que la vivienda no está alquilada (y no es tu casa habitual), Hacienda te suma una renta del 1,1 % del valor catastral al año, o del 2 % si ese valor no se ha revisado en los últimos 10 años, en proporción a esos días. En el ejemplo, con un valor catastral de 60.000, son 407 de renta imputada y te quedarían 3.378 en lugar de 3.500.
- Gastos en proporción. Los gastos generales (comunidad, impuestos de la vivienda, seguros, intereses) solo se deducen en la parte de los días alquilados.
Al alquiler turístico no se le aplica la reducción que tiene el alquiler de vivienda habitual. Puedes consultar las reglas en la Agencia Tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas noches al año hay que alquilar para que sea rentable?
Primero, las suficientes para cubrir los gastos: la calculadora te dice cuántas son. En el ejemplo, 57. A partir de ahí, cada noche suma beneficio. Para que compense frente a un alquiler normal suelen hacer falta bastantes más, a menudo por encima de la mitad del año.
¿Qué gastos tiene un alquiler vacacional?
Los de cualquier vivienda (comunidad, impuestos, seguros, intereses de la hipoteca, reparaciones) más los propios del turístico: limpieza y lavandería, comisión de la plataforma, suministros e internet, reposición de muebles y menaje, y gestión si la delegas.
¿Cuál es una buena rentabilidad para un alquiler turístico?
Como tiene más trabajo y más riesgo que un alquiler de larga duración, debería rendir claramente más. Si tu rentabilidad neta no supera la de un buen alquiler normal (en torno al 4-5 %), probablemente no compense el esfuerzo.
¿Tengo que pagar impuestos si alquilo pocas noches?
Sí. En casi todos los países cualquier ingreso por alquiler tributa, aunque sean pocas noches. Las plataformas, además, suelen informar a Hacienda de lo que cobras.
¿La comisión de la plataforma es un gasto?
Sí. Puedes ponerla como una línea de gasto con el importe del año. Si te cobran un porcentaje de cada reserva, multiplica ese porcentaje por tus ingresos anuales.
¿Cuánto gana un Airbnb al mes?
Lo que gana un Airbnb es el precio por noche por las noches ocupadas, menos la comisión, la limpieza, los demás gastos y los impuestos. En el ejemplo, a 60 por noche y 140 noches al año, ingresa 8.400 al año, pero después de gastos e impuestos quedan 3.500: unos 292 al mes. Por eso conviene no fijarse solo en los ingresos.
¿Es rentable un Airbnb en México, Colombia o Perú?
Depende sobre todo de la ocupación real y del precio por noche de tu zona, no del país. Para ir sobre seguro, calcula con una ocupación del 50 al 60 % (de 180 a 220 noches al año) y compara el resultado con lo que te daría arrendar o rentar el mismo departamento todo el año con la calculadora de rentabilidad del alquiler. Si apenas gana, no compensa el trabajo extra.
¿Qué impuestos paga un Airbnb en México?
En México, las plataformas digitales retienen a quien ofrece hospedaje un 4 % de ISR y un 8 % de IVA (la mitad del 16 %) si les das tu RFC, como explica la Prodecon. Según tus ingresos, esa retención puede ser el pago definitivo o un adelanto. Para la calculadora, pon en «Impuesto sobre el beneficio» el porcentaje que pagarías de verdad.